寶億萊地產并購整合各探路徑 中交系改革對標中建系

“中交房地產有限公司正在準備改名為中交房地產集團有限公司，這樣房地產集團會變成中交建一級子公司。”5月21日，一位中國交通建設集團（以下簡稱“中交建”）內部人士向中國房地產報記者透露，5月22日已經開會討論下一步戰略。

3天前，中交建剛剛通過買入原綠城中國（3900.HK）執行董事羅釗明控制的“Tandellen Group Limited”持有綠城股份1億股，通過增持成為綠城最大股東。

據綠城中國內部人士透露，中交建還準備繼續通過要約收購的方式，獲取綠城股東手中更多的股權，以不斷擴大在綠城的持股份額和話語權。

當前，中交建在收購綠城后，開家居飾品店，正在考慮進行戰略重組，整合中交建旗下的房地產業務。

“中交內部的對標企業是中建系。”上述中交建人士表示，公司希望進一步做強房地產，尤其是海外地產。

外部收購與內部整合

5月18日，綠城中國發布公告，稱中交建通過全資子公司中交房地產有限公司（以下簡稱“中交地產”）以每股11.46港元的價格增持綠城4.627%股份，交易結束后，中交建晉升為綠城最大股東，持股28.912%。

據綠城中國內部人士透露，中交建還準備繼續通過要約收購的方式，獲取綠城股東手中更多的股權，不斷擴大持股份額和話語權。

推進與綠城的融合是一個循序漸進的過程，對于中交建來說，當前理順中交系內部的地產業務也是急迫之事。

據知情人士消息，開家居生活館，中房地產和中交地產的合并已開始行動，中交建的思路是讓中交地產通過A股上市平臺來控制整個地產板塊。

從中房地產近期頻頻發布的公告來看，內部整合已經從討論階段進入落地階段。

4月22日，中房地產發布公告，原董事長沈東進遞交辭職報告。5月22日公告，原中國交建房地產事業部副總經理吳文德接任沈東進任職中房地產。這是一則重要的人事變動，據知情人士透露，沈東進目前已調往中交建。

事實上，在一年前，吳文德才辭去中房地產董事職務及在董事會專門委員會所擔任的職務，當時吳文德是被調到中交建房地產事業部任副總經理，相當于從二級子公司升任一級子公司領導。現在重回中房地產，顯然和中交建的地產大局緊密相關。

另外，在收購綠城并獲得控制權之后，中交建旗下出現了中房地產（000736.SZ）和綠城中國兩個地產上市平臺。

這意味著中交建必須給監管部門一個說法：如何避免同業競爭以及避免股東利益受損。

“現在存在一個業務整合和劃分的問題，資產一次性裝入有難度，整合通常是分步走。”睿信致成管理咨詢公司董事總經理郝炬對中國房地產報表示，當前兩個上市平臺雙軌并行更利于整合。對綠城中國來說，先實現管理整合，再到人員整合，最后是相關的資產整合。

“綠城中國可以作為H股地產平臺，A股中房地產可以作為殼資源，把物業服務裝進來，解決同業競爭的問題。”郝炬建議。

對于中交建地產板塊的業務重組，也有業內人士給出了建議：重組第一步，整合中交地產+中房集團+聯合置業，實現A股上市平臺“中房地產”的調整；第二步，將中交投資旗下地產項目+一航局旗下地產子公司+二航局旗下地產子公司+四航局旗下地產子公司等中國交建子公司地產項目整合到中交房地產有限公司內；第三步，在H股利用綠城平臺，改為中交綠城，實現中國交建地產板塊在A股和H股同時上市；第四步，將中國交建擁有的儲備土地全部整合到中交房地產有限公司。

對于這一方案，上述中交建人士沒有回應。

對標中建系

中交建的最大特色是國企背景。近年來，開家居飾品店，中交建提出“五商”戰略，要把公司打造成全球知名的工程承包商、城市綜合體開發運營商、特色房地產商、基礎設施綜合投資商、海洋重型裝備與港口機械制造及系統集成總承包商。房地產，即是中交建近年來著力發展的主業之一。

“中交建將強勢介入房地產，我們的對標企業是中建系地產。”上述中交建內部人士對中國房地產報記者表示。

中交建與中國建筑確實有很多相似之處，幾乎成長于同一年代，業務布局均涉及基建、房地產，在“一帶一路”的戰略中各有布局，對于房地產業務均是大力支持。

不過，長期以來，中交系地產籍籍無名。中交集團董事長劉起濤在去年與綠城的簽約儀式上也曾表示，“這次合作的互補性非常強，中交的傳統業務有很多第一，但房地產領域，我們是比較弱勢的。”

中交建總經濟師兼中交國際（香港）董事長劉文生在接受媒體采訪時并不諱言自身的不足，稱中交建原有地產業務并不比民企效益更好、品質更佳、質量更好。

這樣的發展態勢與各自的組織結構、商業模式及品牌戰略、營銷方式等有著千絲萬縷的關系。

析架構

5月18日，經過2年的重組，中國建筑將中建股份房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入到了中海地產，這一決定使中海地產資產迅速提升，外界號稱一個巨無霸企業誕生。

此前中國建筑旗下有中海地產、中海宏洋以及中國建筑旗下其他的地產企業(包括中建股份地產事業部、中建地產、中建國際等)。

對于中國建筑此舉業內人士表示，作為一個整體的房地產業務平臺，中海地產受益于央企房地產企業的“混改”，集團將以一個握緊的拳頭在內地及海外市場沖殺。

反觀中交建，目前其旗下的房地產平臺包括中交地產、中房集團、聯合置業，加上此次增持的綠城，以房地產為主營業務的平臺就達到4個，這還不包括旗下的56個房地產局級單位，地產業務平臺過于分散。為此，從企業內部的架構，中交建首先需要經歷一次中建地產式的業務整合。根據目前市場的分析，中交建在央企房地產企業“混改”中選擇的道路與中建地產相似——目前，中交建A股上市平臺中房地產已經開始整合母公司旗下其他的地產平臺。

“在組織架構方面，中建系擅長資源整合，對于內部資源進行了系統梳理，后續可以成為地產板塊的巨無霸公司。而對于中交建來說，此次和綠城進行股權并購后，能否握緊一個拳頭做地產還是有很大風險，或者說要看宋衛平愿不愿意給中交建‘打工’，否則后續協調成本較高。”財經評論員嚴躍進表示。

在轉型力度上，中建系已經較快地從建筑商轉變為城市運營商，開家居生活館，地產和建筑板塊的業務協同效應較好，而對于中交建來說，仍在注重基礎設施等建設和投資領域，所以會存在大量閑置的土地資源亟待去化。

這是內部業務結構的改造，對于長期師承香港房地產企業的中海地產，在與和黃、長實、九龍倉的合建過程中，逐步建立了一套完整的業務“護城河”：優秀品牌建設、系統化成本控制以及節奏化拿地模式。

在品牌建設方面，在嚴躍進看來，中交建旗下的地產板塊并沒有太多的市場影響力，而中建系下的中海地產以及中建地產等知名度較高，在行業內屬于佼佼者。

拼業績

作為港資房地產企業之一，中海地產的成本管控一直為外界稱道。僅從2014年房企銷售業績來看，中海地產1200億港元的營業額雖然在規模上不及綠地、萬科等龍頭房企，不過23.5%的凈利潤率讓其他房企望塵莫及。

作為對比，中交建旗下地產業務2014年銷售總額為80多億元，利潤僅為2億元，對標同為央企的中國建筑，毋庸置疑中交建需要進行一次從內至外的“向前看齊”。

在產品打造方面，中國建筑核心地產平臺中海地產項目所處均是城市優質地段，產品定位多為改善型和高端住宅。但中海也不拒絕剛需產品，為了控制風險、平衡利潤和現金流周轉它們也在進入這一領域。