寶億萊一半以上房地產(chǎn)私募基金將在這兩年淘汰 風險集中爆發(fā)

長富匯銀張保國闡述：一半以上房地產(chǎn)私募基金兩年淘汰邏輯。

“中國一半以上的房地產(chǎn)私募基金企業(yè)或?qū)⒃谶@兩年被淘汰。”長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司董事長兼總裁張保國表示。

作為房地產(chǎn)私募基金領域的代表之一，長富匯銀的投資風格非常鮮明。張保國對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，公司目前專注于百強房企配資、棚改和收購核心城市核心區(qū)域的核心物業(yè)這三個領域。

北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩22日對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，“房地產(chǎn)仍然是最好的投資方式，”他認為未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動因素包括人口增長、城市化、家庭裂變、生活方式的演化、區(qū)際人口的整合等。房地產(chǎn)市場需求的增長遠未結(jié)束，開家居生活館，雖然三四線城市目前出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過盛，但一二線城市的住房需求遠沒有到頂。

房地產(chǎn)企業(yè)也持有類似觀點。融創(chuàng)中國杭州公司董事長陳恒六22日表示，房地產(chǎn)的投資回報雖然和過去相比下降了一些，但是相比其他產(chǎn)業(yè)還是要更好。“房地產(chǎn)在過去幾年很困難，成交量萎縮，就像前幾年的股市，但這是一次醞釀的機會。以前的存量房比較多，今年要急于突破，所以要走量，價格就會下來，正是一個抄底房地產(chǎn)的好時機。”

風險爆發(fā)期

張保國表示，房地產(chǎn)行業(yè)目前已從趨勢性市場轉(zhuǎn)換到結(jié)構(gòu)性市場，地產(chǎn)私募基金要選擇有足夠開發(fā)能力、產(chǎn)品設計能力、銷售能力和融資能力的百強企業(yè)或者中國一流的房企進行合作。

在張保國看來，2010年是地產(chǎn)金融的元年，當年開始的地產(chǎn)調(diào)控導致融資不再容易，催生地產(chǎn)金融的發(fā)展。而以前開發(fā)商只要能拿到地，獲取資金非常容易。

張保國認為，今明兩年或?qū)⑹侵袊�房地產(chǎn)私募基金的風險爆發(fā)期，今年由于股市的走強導致很多資金從房地產(chǎn)領域撤離至股市，尤其是銀行和信托這兩類機構(gòu)。

“地產(chǎn)金融發(fā)展時間短，快速集聚了很多房地產(chǎn)私募基金企業(yè)，這些企業(yè)一半以上或?qū)⒈惶蕴�。”張保國表示，已�?jīng)有了很多案例應驗，以前很多基金忽略了基礎資產(chǎn)的審核。因為以前房地產(chǎn)容易賺錢，現(xiàn)在就不一定。這主要取決于基金管理團隊選擇什么樣的交易對手和投資項目非常重要。地產(chǎn)項目良莠不齊，不好的項目肯定會導致基金兌付風險，對管理人來說就是天大的風險。

針對當前行業(yè)發(fā)展形勢，長富匯銀自身也進行了相應的業(yè)務調(diào)整，可以濃縮到以下三個方面：

第一是精選交易對手，寶億萊軟裝配飾，如長富匯銀已和融創(chuàng)等全國排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)展開合作，這些企業(yè)往往具有好的產(chǎn)品研發(fā)和銷售能力以及強大的融資能力。長富匯銀與百強房企展開前期拿地、后期開發(fā)、并購等方面的配資業(yè)務。

第二，只做擅長領域，比如棚改。長富匯銀是最早參與棚改的專業(yè)金融機構(gòu)之一，目前已成為棚改類主題投資基金的標桿型企業(yè)，棚改的優(yōu)勢在于已經(jīng)形成穩(wěn)定、成熟的盈利模式，并且有政策的支持；而且，開家居生活館，棚改項目大多處于城市的核心區(qū)位，擁有良好的銷售回款預期。

第三個，收購核心物業(yè)，長富匯銀在全國持有20棟左右的核心物業(yè)，租金年回報率可以做到7%以上，將來有望通過REITs實現(xiàn)退出。

從國外來看，美國每年房地產(chǎn)總投資的70%來源于地產(chǎn)基金，而國內(nèi)的10%都不到。

張保國稱，在中國每年8萬億的房地產(chǎn)融資中，房地產(chǎn)基金的存量不到8000億。地產(chǎn)金融在國內(nèi)是剛起步，未來發(fā)展空間很大。但投資于開發(fā)能力弱、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、區(qū)位偏僻的項目都是風險較大的。

“兩頭大，中間小”

房地產(chǎn)行業(yè)從2013年開始調(diào)整，2014年被市場普遍認為很困難，但是從基礎數(shù)據(jù)來看其實不然。

張保國介紹，登記在冊的房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)量2013年從8萬家減少到6萬多家，2014年又從6萬多家增加到了8萬家。“誰能想到在2014年這么困難的時期房地產(chǎn)開發(fā)商反而增加？”張保國表示，城鎮(zhèn)化的需求，加上年齡段在20-30歲之間的人群有3.3個億，其購房成家需求都是剛需，跟市場調(diào)控與否都沒有太大的關系。

目前地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的最大問題是房價會降的預期，但是一線城市量和價都在回升，很快還將會傳導到三四線城市。“升都是大城市先升，降是小城市先降，房地產(chǎn)市場不存在大的系統(tǒng)性風險。”張保國表示。

五牛基金副總裁全宇22日也表示，近期房地產(chǎn)市場一二線城市的基本面很好，市場需求旺盛；上海和北京已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)資產(chǎn)配置很重要的城市，一二線城市的住宅、辦公及一些商品物業(yè)都值得投資。

海銀財富總裁韓芳則認為，目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化，一二線城市的投資項目依舊有吸引力。隨著“3·30”政策（降低二套房貸款首付比例和二手房滿2年交易免征營業(yè)稅）的出臺，改善性住房有望長期受益。

張保國認為，2014年只是區(qū)域調(diào)整，去年受影響最大的是東部沿海的江浙地區(qū)，“東部沿海一個縣城房價均價都到二三萬了，價格應該回歸。”

但是他看好中西部地區(qū)，其中中西部分兩種，一種是在最近五六年內(nèi)新開的新區(qū)，沒有外來人口的經(jīng)濟支撐，房價的前景比較悲觀。

但多數(shù)的中西部城市，家居飾品加盟，尤其是三線四線的地級城市，GDP在2000億左右，人口一百萬左右，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整，特別是處于高鐵沿線的，經(jīng)濟基本穩(wěn)定，城市的城區(qū)人口只占到總?cè)丝诘奈宸种�一到十分之一的�?a href="http://1xbbs.cn/adv/index.html">整體家居飾品軟裝生活體驗館，這樣的城市在張保國看來房地產(chǎn)問題并不大。“今年的市場是‘兩頭大，中間小’，兩頭是指一線和五線不錯，二三四都一般，但是系統(tǒng)性風險是不存在的。”