寶億萊房地產是中國的一個貨幣之矛 ——專訪沈陽九洲福爾房地產總經理孫國和

房地產是中國的一個貨幣之矛

——專訪沈陽九洲福爾房地產開發有限公司總經理孫國和  

“樹立九洲品牌，我們要拼的地方很多。”這是中美合資沈陽九洲福爾房地產開發有限公司總經理孫國和在接受中國房地產報記者專訪時特別強調的當前工作態勢。他說：“從長遠來看，房地產市場的競爭，將會轉向拼專業、拼耐力、拼體力的‘三拼’時代，對目前只能算是區域品牌房企的九洲福爾來說，愛拼才會贏。” 

做好現有項目

中國房地產報：九洲福爾是一家中美合資的房地產企業，你們的優勢表現在哪里？

孫國和：公司的中方投資人大連九洲建設，是遼寧省首批國家特級資質建筑企業；美方投資人美國福爾前沿基金管理有限公司，是由華爾街美籍華人創辦的對沖基金公司，位列全球基金公司100名，在華人對沖基金領域處于領先位置。

目前，沈陽九洲福爾有400畝土地儲備，有15萬平方米土地正在開發。公司在沈陽地區的短期發展思路是：深耕沈陽，寶億萊家居飾品，消化庫存，把現有的項目做好，在沈陽站穩腳跟后，再圖進一步發展壯大。

作為一家中美合資的房地產企業，九洲福爾公司有三個方面的優勢：首先，公司的經濟實力比較雄厚；其次，中方投資人大連九洲建設在大連也同時做房地產開發，沈陽九洲的開發理念仍比較前衛；第三，由于建筑施工是中方投資人大連九洲建設的強項，能夠保證沈陽九洲福爾項目的工程質量始終處于沈陽房企項目工程質量第一方陣。

中國房地產報：你如何理解房企品牌？怎樣評價九洲福爾地產？

孫國和：品牌可以創造價值，美譽度、知名度較好的房企品牌，其抵御風險的能力也較強。有一定的開發規模，且把項目做好，這是房企樹立品牌的基礎。沈陽九洲福爾目前只能算是沈陽區域的品牌房企。

沈陽九洲福爾的開發理念是：“建造對得起老百姓的房子”。盡管沈陽九洲福爾目前的開發規模還不算很大，但是為了樹立九洲福爾品牌，開家居生活館，公司對產品品質的要求非常高。第一，我們以做別墅項目的標準做園林景觀；第二，公司的中方投資人大連九洲建設作為施工單位，保證了產品的工程質量；第三，項目的戶型設計更加人性化；第四，我們的售后服務做得非常主動，一旦業主反映問題，我們會限定時間與標準解決問題。今年是沈陽九洲福爾項目的全民服務年，我們將加強售后服務，“滿足業主極致需求”。

中國房地產報：沈陽本土目前尚無全國知名的房企品牌，你認為是什么原因？

孫國和：的確如此。造成這種局面的原因主要有：一是與沈陽本土開發商的做事風格有關。他們大多習慣在本區域開發，長期戰略考慮不足，認為本區域的土地供應已經足以支撐他們的開發規模；二是當地政府沒有刻意去扶植和培育本土房企品牌；三是沈陽的融資環境、理念與南方經濟發達地區還有一定差距，房企之間聯合操作一個項目的極少；四是2007年、2008年全國品牌房企進入沈陽市場后，很快侵占了本土房企原有的市場份額，當本土企業醒悟后，加之原始積累的不充足，創建全國品牌房企的最佳時機已經失去。

隨時而變

中國房地產報：你怎樣看現階段的中國房地產市場？你理解的房地產與金融之間的關系是怎樣的？

孫國和：我們首先要從政府角度來看。現階段中國是需要房地產的，因為它的影響太大了。一定程度上來說，房地產是中國的一個貨幣之矛，中國的貨幣是以土地價值作為估值系統的，而且在未形成大宗稅收可以補充政府收入之前，房地產是保障地方政府正常運作的一個支柱產業。所以從資金流向和政府需要來看，房地產未來還是一個波浪起伏的前進態勢。經濟下滑的時候政府支持房地產，寶億萊軟裝設計，經濟上升的時候就會抑制房地產，這完全取決于政府對房地產的需要及國家大戰略的需要。不過遠期來看政府不可能一直依靠房地產，它肯定是一個過渡性行業。

再從行業本身來看，房地產從以前的資源時代到產品時代，靠產品創新賺溢價，再到后面的走量時代，誰能跑量誰賺錢，未來肯定是一個經營的時代。房地產真正賺錢的到底是什么？其實現在事實已經證明，開家居生活館，客戶才是最大的資源。

從長遠來看，房地產市場將會更加趨于規范和理性，而房地產市場的競爭，則會轉向拼專業、拼耐力、拼體力的時代。房地產行業雖然沒有更多的技術含量，但是，若沒有專業團隊，也很難做出精品。經濟及市場處于下行通道時，除了要嘗試轉型之外，更重要的是堅持。房地產是一個資金密集型產業，沒有雄厚的資金做支撐，堅持又談何容易！所以，到最后剩下來的一定是專業能力強、堅持不懈而又具備足夠經濟實力的企業。

房地產與金融的關系有兩層。一個是開發層面的關系，也就是資金來源的問題。中國經過30年的發展，已經建立起一個以銀行為主的間接融資體系。未來肯定會有變化，開發資金來源將是多方面的，比如險資。另外越來越強大的電商也開始進入金融行業，他們聚沙成塔，通過打造自己從信息到服務的盈利閉環，讓房地產開發資金的來源多元化。此外還可以通過金融工具海外融資，也可以極大地降低融資成本，這將是決定未來房地產企業發展的關鍵一環。

第二層關系是在交易環節。未來購買形式很有可能是多種多樣的，而不是簡單的售賣關系，完全可能出現一種嶄新的金融方式解決一種占有方式，如開發商可以利用持有物業，做全生命周期租售形式的盈利模式，這也將是有效解放購買力的新型手段。

中國房地產報：你認為目前沈陽房地產市場最大的優勢是什么？存在的最大問題又是什么？

孫國和：沈陽房地產市場的優勢要從整個城市的特點來分析，沈陽市最大的優勢就是它的地緣優勢。它作為相對的腹地，是控制整個東北三省的樞紐點。可以說，中央政府是非常重視這個城市的。

但沈陽的最大問題是它沒有真正發揮中心城市的功能。我們知道目前政府在推新型城鎮化，想做中小城鎮集群。但是亞洲國家多為農業立國，寶億萊家居生活館，普遍有國家資本主義傾向，很容易就造成資源向大城市匯集，也就造成很多的大城市，再加上互聯網時代的到來，未來中國必然會出現很多超級城市。以沈陽來說，因其缺乏一些對外有足夠輻射力、對內有足夠聚集力的行業，如會展、文化行業等，就是說沒有明確的區域發展中心，這就無法吸引大量的人才落戶，從而導致真正有消費購買能力的人群增長速度較慢。

從表面來看，沈陽房地產市場存在兩大問題：一是供需矛盾突出，即供應嚴重大于需求；二是庫存量仍較大，約2800萬平方米，位居全國前列。