寶億萊保利系地產重組即將落地：存三大猜想 能否1+1>2？

　　隨著央企大重組、大整合在2015年密集到來，從中建中海、招商到綠地，房地產行業中的國資巨頭在今年已掀起一輪輪資本浪潮，傳言許久的保利地產（）（）整合重任，很有可能在近期落地。

　　這是一對站在同一起跑線上的兄弟—在過去20年間，保利地產（600048.sh）和保利置業（0119.hk）共同組成了保利系的千億地產帝國。現在，有關兩者整合的猜想正成為行業焦點。 

　　5月初，保利系地產重組概念再度升溫。5月4日，保利置業股價報收5.2港元，盤中一度攀上5.23港元，為一年半以來股價新高。與此同時，信達國際、康宏證券等券商研報發聲指出保利置業具有重組概念，稱“相信重組有望于第三季發生”。　 

　　事實上，從去年保利集團的人事變動，就被業內視為保利集團進行整合舉措的先兆。去年1月，原中國機械工業集團有限公司黨委書記、副董事長徐念沙代替陳洪生任中國保利集團公司黨委書記，保利集團正式進入徐念沙時代。　 

　　“我只是長遠計劃的執行者之一，并不想留下什么東西。”盡管在履任之初，徐念沙在公開場合如此表示，但隨著央企大重組、大整合在2015年密集到來，從中海、招商到綠地，房地產行業中的國資巨頭在今年已掀起一輪輪資本浪潮，傳言許久的保利地產整合重任，仍無可避免地落在了徐的肩頭。　 

　　據時代周報記者了解，眼下，保利集團旗下保利地產和保利置業兩大地產上市平臺的整合工作，正由徐念沙所在的保利集團北京總部牽頭進行研究和方案制定。　 

　　保利系地產的整合是一道無例可循的整合難題。保利地產方面對時代周報記者表示，由于整合涉及兩地資本市場，需要作多方面的研究和論證，目前尚無具體方案和時間表可透露。　 

　　“決定性因素還是在于保利集團管理層的意向。”時代周報記者采訪的多位業內人士分析稱。在業內人士看來，整合有諸多好處，也勢在必行，但兩地上市公司并購操作復雜性，央企人事調整背后的利益博弈以及行業調整期內整合所面臨的負面放大風險等，都是保利系地產業務整合正面臨的挑戰。

　　兄弟or敵人

　　保利地產成立于1992年，保利置業則是1993年被收購進入保利體系，盡管同屬一家，但兩者在隨后發展中，雖在規模上有差異，但其在城市布局和產品線上并無明顯區分，剪不斷理還亂，同業競爭、地盤劃分等問題所引發的“不融洽”傳言。 

　　2012年4月，在彼時保利地產的股東大會上，董事長宋廣菊透露，“為了避免同業競爭，保利集團做了規定，對于雙方共同進入的上海、廣州、重慶和武漢4個城市，兩家企業要協商發展，而今后，原則上，將不會再有新的交叉區域”。　 

　　集團的表態，似乎并未得到兩家公司的徹底落實。雙方年報數據顯示，截至2014年年底，兩者重疊城市已經由原來的4個漲到現在的7個，新添北京、貴陽和佛山3個城市。 

　　雙方在城市競爭上的較勁和沖突，還可能加劇。隨著三、四線城市開發風險的加劇，保利置業正將重心向一、二線城市轉移。據克爾瑞數據統計，2014年，保利置業新增243萬平方米土儲中，一、二線城市分別約占20%和80%。而保利地產持續全國布局，去年新進入了洛陽、莆田、汕尾等三四線城市。　 

　　根據年報，兩家公司截至2014年底的土儲能級城市分布已開始接近，寶億萊軟裝配飾，其中保利地產在一線、二線、三四線城市的土儲占比分別為8%、51%和41%；保利置業對應的這一數據占比分別為14%、55%、31%。　 

　　“隨著雙方規模的不斷壯大，業務重疊的區域越來越多，同業競爭也愈加激烈。” 輝立證券分析師陳耕曾如此評價說。　 

　　同業競爭未解，保利地產和保利置業各自為營，導致雙方都不能獲得集團資源的最大化支持，難以形成合力。在上海、廣州、佛山、武漢等地，保利地產和保利置業的產品甚至互為競品，以上海為例，保利置業開發的翡麗云邸與保利地產開發的保利香檳花園同處楊浦區，寶億萊軟裝配飾，距離更是不到1公里，而且均以改善型產品為主，銷售均價也都處于6萬元/平米左右，直接導致客戶資源競爭。 

　　資源浪費還體現在內部區域壁壘。在保利地產總部所在的珠三角區域，房企往往會以廣州、深圳為重點城市布局并互相呼應，但在實際中，按照2012年的那則規定，保利地產被擋在了深圳外。保利地產副總經理、廣東公司董事長余英在微博上的一則留言曾引發遐想：“廣東保利盡管沒有深圳這個主戰場，但將永遠是廣東老大。只要哪一天解禁，允許保利地產進深圳，寶億萊家居飾品，我保證三年內深圳銷售第一!” 

　　而在保利置業總部所在的長三角區域，上海、杭州、蘇州往往是房企選擇的鐵搭檔城市，但目前的格局是上海為兩家企業共同介入，杭州、蘇州由保利地產與保利置業各占一方。 

　　據時代周報記者梳理，在保利地產的總部廣州，保利置業共有6個項目，家居軟裝體驗館>，而在后者總部上海，保利地產更擁有高達11個項目。 

　　“兩家公司內部私下關系也頗為微妙，在地產業務規模更大的保利地產，其實很介意與保利置業目前在項目上的品牌混淆。”上海某房企副總張志（化名）對時代周報記者說，如果這兩家公司能資源互通，建立完整區域平臺，區域競爭會更加穩固，比如深圳，由保利地產操刀或許成績要更強于保利置業。　　 

　　三大猜想

　　早在2006年保利地產上市時，其與保利置業同業競爭的問題就已被資本市場所注意。在近年的投資者交流會，保利系這兩大地產平臺的整合問題就屢屢被問及，寶億萊家居飾品，但雙方高管均未有過明確回應。　 

　　直至一年前，兩者整合可能性才正式被擺上臺面。2014年4月，保利地產董事長宋廣菊首次罕見作出明確回應整合“會有”，并稱這是保利集團戰略目標和任務之一。　 

　　整合計劃雖被提上議程，但至今仍未見有具體整合方案出爐。對此，宋廣菊的回應一般是“不在權屬范圍內”，或是“會向集團轉達”，從未給出指向性的答復。 

　　外界猜測連連，在保利集團內部明確地產業務整合意向之后，整合方式和解決代價就成了關鍵。業務龐大、作風強硬的“保利系”將如何整合，以誰為主體？