寶億萊時代地產利潤“保衛戰”：高息蠶食收益

昨日晚間，華南房企時代地產（01233.HK）公布2014年度全年業績，其中年度合同銷售增至152億元，增幅近38%，凈利潤增至13.1億元，增幅為39%。

這家華南本土剛剛上市滿一年的房地產企業，不僅如愿完成去年設立的年度銷售目標，而且在毛利率和凈利率方面的表現都算得上搶眼。

記者從時代地產2014年的全年業績公告中獲悉，時代地產之所以能夠在凈利潤上獲得近4成的增長，緣于其對房地產開發成本的嚴苛控制。

據時代地產的業績公告，其在去年已經確認的營業收入為104億元，相比2013年97億元的營收增長了7.5%，年度合同銷售金額從2013年的111億元增加到去年的152億元，增幅近4成。不過，在銷售成本方面，雖然伴隨著銷售金額的擴大，時代地產的成本支出反從2013年的73.5億元下降到2014年的72.3億元，開家居生活館，下降了1.2億元。

對時代地產而言，在開發和銷售成本方面進行嚴格的控制，也是保障相對合理水平毛利和利潤的必然之舉。

時代地產在2014年的毛利率接近31%，利潤率為13%，家居飾品加盟，不過，如果時代地產去年的銷售成本分別按已確認營收和合同銷售金額增速計算，其毛利率將分別為24%和3%，利潤率則分別只有9%和虧損7%。

上述計算意味著時代地產今年的利潤水平依賴公司在開發和銷售成本上的把控所得。與時代地產可資比較的是公司在2012年和2013年的業績，時代地產在這兩年時間里毛利率分別為28%和24%，利潤率為11%和10%。不過，與2014年時代地產的銷售成本不升反降相區別的是，2013年時代地產的銷售成本相比2012年增長了2.2倍。

顯然，時代地產對成本的把控基本保障了公司相對合理的利潤水平，這或許緣于時代地產在2013年底上市以后成長規模的放緩及上市前后已經下降的利潤水平。

在時代地產準備上市的2013年，公司規模迅速膨脹，在去年則開始收縮。2013年時代地產實現的銷售金額較2012年增長57%，營收和利潤則分別增長了2倍和1.75倍，到去年上述增幅則分別只有38%、7.5%和39%，時代地產在上市當年的高增長已經趨緩。

時代地產除了對開發和銷售成本的嚴苛管控，公司通過財務操作同樣保證了目前的利潤水平。根據時代地產2014年的業績公告，時代地產在2014年的融資成本為2.3億元，事實上當年時代地產的利息開支高達12億元，不過扣除了近10億元的資本化利息，開一家家居飾品店要多少錢>，占到利息支出的8成以上。因此，如果時代地產將10億元的資本化利息計入融資成本，公司在2014年的收益也會大幅縮水。

時代地產近兩年在規模上的迅速擴大，同樣必須為此承受來自財務方面的壓力。到目前為止，時代地產的資產負債率一直維持在80%以上，流動比率同樣低于2的相對安全水平。截至2014年底，時代地產的借款總額達到108億元，要求在今年償還的債務近18億元。

去年時代地產在資本市場分兩次發行了共計18.7億元的優先票據，存續期為5年，不過利率則達到了12.625%的高水平。記者計算，時代地產的總資產收益率不到4.7%，遠遠低于12.65%的票據利率。另外在公司的高負債率和高利率的擠壓下，則直接使得股東回報率為負數。

這也就意味著，在目前時代地產的高負債率、高借款利率及低資產收益率的財務情形下，開家居生活館，時代地產繼續做大規模和高息借貸，寶億萊家居生活館，已經難以給投資者和股東帶來可觀的收益。

記者已經聯系時代地產人士對公司2014年業績及財務狀況予以評價，不過對方回復稱今日時代地產已經在香港召開了年度業績發布會，對上述問題將會予以解釋。

援引觀點地產的消息，時代地產在今日的2014年全年業績會上公布了今年的銷售目標為156億元，將比去年增長10%，目前凈負債率為94%，預計將來可以慢慢下調。

到2014年底，時代地產在手現金總額為54億元，不過在今年1月底即耗費13億元在廣州獲取了一宗商業及居住地塊。而2014年時代地產全年用于9幅土地的支出，也不過29億元，而時代地產上市的2013年購入的6幅土地成本總額則只有21億元。