寶億萊無懼佳兆業影響時代地產增持舊改項目

　　近日突發的佳兆業事件令業界不免談“舊改”色變，而時代地產董事會主席岑釗雄則表示，舊改是公司長期的、有力的以及非常重要的土地保證，不會因為擔心個別公司的個別問題而停止這方面的工作推進。

　　作為第一個發布全年業績的內房股，時代地產控股有限公司2014年的業績表現確實有足夠的底氣。根據該公司2月9日發布的公告，2014年公司實現合同銷售金額152億元、利潤13.5億元，分別同比增長37.8%和39%。

　　據介紹，2014年時代地產的銷售金額中有21%是來自三舊改造項目，而目前該公司共擁有27個舊改項目，總用地面積接近700萬平方米。

　　2015年，時代地產預計將有7個舊改項目完成改造，可增加247萬平方米的建筑面積。該公司財務總監陳偉健對中國房地產報記者表示，公司舊改項目占總土地儲備的比例將由去年的5%增加至今年的10%，占銷售額的比重也將保持在20%左右。

　　舊改策略不變

　　從2012年的70億元、2013年的110億元到2014年的152億元，時代地產近三年的復合增長率達到了47.2%。在岑釗雄看來，2015年的房地產政策將保持相對平穩和寬松，資金面也會相對寬松，利率將呈現下行趨勢，購房者的信心正在逐漸恢復，寶億萊軟裝設計，這些預示著市場將會迎來回暖良機。但時代地產的銷售目標并沒有因此而大幅上調，開家居生活館，僅為165億元，較2014年增長10%。

　　“時代過去三年的增長還是很高的，但在目前的市場環境下，留下增長的余地是最好的策略。”岑釗雄表示，公司還需要一段時間進行節奏的調整，把增長幅度控制住。“今年最重要的事情還是在管控層面做一點點調整。比如說，怎么在未來經營的層面使公司的增長率、利潤率更有想象力。”

　　如果僅從資產類型來看，能令公司的增長和利潤更具想象力的無疑是舊改項目。一位大型房企的高管告訴本報記者，舊改項目即便錯綜復雜，費時費力，但利潤率確實可觀，“一個舊改項目，就算拖上十年，寶億萊軟裝設計，也比新拿的地賺錢。”

　　岑釗雄也認為，舊改項目無論是對城市的改變、原來業主的收益還是公司效益提升的效果都很明顯。據介紹，參與三舊改造三年多時間，時代地產已在廣州及周邊城市儲備了27個項目，其中有7個項目預計今年內可完成改造，總用地面積約75萬平方米，可以實現土地儲備建筑面積約247萬平方米。另外還有20個城市改造項目已簽訂合作意向書，總用地面積約600萬平方米。而截至2014年12月31日，時代地產的土地儲備總建筑面積約943萬平方米。

　　但佳兆業事件的突發卻也令舊改項目潛藏的政策及投資風險浮出水面，不過這沒有影響岑釗雄的信心。“現在每個地方的改造政策會有一點不一樣，但是總體來說基本上還是一致的。我還看不出來，如果按照這個政策去做有什么特別大的政策或者其他風險。”他指出，現在雖然看起來有很多困難，但是慢慢會越來越好，政策會越來越清晰，里面很多政策和做法也會越來越透明。“所以，我不是特別擔心有其他方面的事情。”

　　陳偉健對本報記者表示，舊改項目利潤率可觀，是公司在普通商品房項目之外的重要補充，但由于改造時間表不可控，因此不會成為公司的主流開發模式。他透露，目前在公司土地儲備中，約有5%是舊改項目，隨著部分意向項目推出招拍掛，2015年預計這個比例會增至10%。“2014年舊改項目占總銷售額的比重為21%，2015年估計也是20%左右。”

　　業績搶眼

　　業績公告顯示，2014年，時代地產共實現合同銷售金額152億元，超額完成全年150億元合同銷售目標，較2013年同期增長37.8%。銷售面積為140萬平方米，同比增長38%;銷售均價為10910元/平方米，同比下降0.3%;已確認物業銷售收入101億元，同比增長7%;交付建筑面積84萬平方米，同比增長30%。年度利潤為13.5億元，同比增長39%，股東應占利潤12.8億元，增長30%，核心凈利潤13.1億元，增長39%。毛利率及核心凈利率分別上升至30.6%及12.6%。

　　雖然2013年12月才在香港上市，但過去一年，時代地產充分利用了資本市場的融資優勢，促進總資產規模的擴大及財務結構的改善。2014年，該公司接連發行了三筆債券：3月發行于2019年到期本金額為2.25億美元的優先票據，利率為12.625%;5月額外發行于2019年到期本金額為8000萬美元，利率為12.625%的優先票據;7月發行一筆總規模為3.88億港元的可換股債，年利率為8%。

　　陳偉健介紹，上市一年，公司的債務結構得到明顯優化，一年內到期的短期借款占比由2012年的56%，下降到2013年的27%，以及2014年的17%。截至2014年底，公司的總借款為107.91億元，其中一年內到期的短期借款為17.86億元。現金與短期貸款的比例也由2012年的0.58、2013年的1.86大幅提升至2014年的3.03。

　　通過融資的支持，時代地產一舉新增了9宗土地儲備，年底現金增加了48%至54.18億元，家居飾品加盟，但融資成本也同比增加164.5%至2.32億元。有業內人士指出，受佳兆業事件及人民幣貶值的影響，2015年開年，房企海外融資的形勢并不樂觀。穆迪也認為，受美聯儲加息預期影響，中國房企的境外融資成本已承受了上漲壓力。而佳兆業事件將進一步提升投資者和資金提供方所要求的風險溢價。

　　對此，陳偉健對本報記者表示，公司的人民幣債券只有15億元，寶億萊軟裝配飾，占總債務比例不高，在可控的范圍內，而且是定息債券，受影響不大。“2015年，公司不會再有大的融資需求，會更著重于通過現金的回籠和國內銀行貸款改善財務狀況。”
　　（中國房地產報 記者 曾冬梅）