寶億萊綠地、世茂、濱江貼身肉搏 杭州華家池地王上演“三國(guó)殺”

　　從拿地的樓面價(jià)看，世茂天宸較另兩個(gè)項(xiàng)目都略高出一些，其樓板價(jià)高達(dá)23828元/平方米(未除保障房面積)，溢價(jià)率為49%，已到達(dá)杭州（樓盤）規(guī)定的溢價(jià)封頂值。

　　時(shí)代周報(bào)記者 劉科 發(fā)自杭州

　　2015年初，杭州樓市的關(guān)鍵詞或者可以用“貼身肉搏”來形容。不出意外的話，1月中旬，杭州市區(qū)華家池板塊的豪宅項(xiàng)目，由綠地集團(tuán)開發(fā)的華家池一號(hào)項(xiàng)目、由世茂房地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的天宸項(xiàng)目將集中入市，另一由濱江集團(tuán)(002244,股吧)開發(fā)的華家池公寓項(xiàng)目入市可期。

　　杭州華家池地塊主體是原浙江農(nóng)業(yè)大學(xué)（現(xiàn)浙江大學(xué)華家池校區(qū)）的教學(xué)試驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)，堪稱杭州市區(qū)一塊不可多得的寶地—華家池在杭州有著較高的美譽(yù)，池的四周有“小孤山”、“小三潭印月”、“小蘇堤”等景點(diǎn)，因此也被譽(yù)為“小西湖”。

　　2013年9月5日，經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)和保障房面積競(jìng)建，華家池地塊分別被綠地、世茂、濱江三家房企競(jìng)得，總價(jià)高達(dá)136.7億元，成為是年杭州的總價(jià)地王。

　　在2014年杭州樓市溫度驟降后，很多2013年?duì)帗寔淼母邇r(jià)地面臨著虧損的困境，這其中華家池地王入市的走向最受外界矚目。在經(jīng)歷了近兩年的醞釀后，寶億萊家居飾品，形成世茂房地產(chǎn)搶跑、綠地加碼、濱江應(yīng)戰(zhàn)的三足鼎立格局。

　　然而有企業(yè)說：2013年下半年進(jìn)來的，1/3會(huì)虧，1/3保本，1/3微利,有的還是巨虧,這給未來華家池的前景蒙上了陰影。而最終決定華家池地王命運(yùn)的，將是市場(chǎng)的后續(xù)走向。

　　“地王”貼身肉搏

　　在華家池三個(gè)項(xiàng)目中，世茂房地產(chǎn)的項(xiàng)目天宸是最早亮相的—2014年9月27日，世茂天宸開放項(xiàng)目營(yíng)銷中心，成為華家池內(nèi)首發(fā)開放的樓盤，其營(yíng)銷動(dòng)作也最多，光是營(yíng)銷中心的造價(jià)就超過1億元。

　　世茂房地產(chǎn)并不掩飾對(duì)華家池的重視，其杭州區(qū)域總裁秦華說：“拿下華家池，是時(shí)候讓杭州了解世茂房地產(chǎn)是什么樣的公司了。華家池地塊是個(gè)很適合做豪宅的地塊，它的出身決定了它就是貴族，我們肯定要做豪宅。”

　　從拿地的樓面價(jià)看，世茂天宸較另兩個(gè)項(xiàng)目都略高出一些，其樓板價(jià)高達(dá)23828元/平方米(未除保障房面積)，溢價(jià)率為49%，已到達(dá)杭州規(guī)定的溢價(jià)封頂值。

　　目前，世茂天宸均已確定在2015年1月正式開售。該項(xiàng)目的一位銷售人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，世茂天宸首開面市將推出1、3、7、8號(hào)樓，目前，毛坯的售價(jià)在4.2萬元/平方米左右，精裝修售價(jià)在5萬元/平方米左右。

　　在2013年的華家池之戰(zhàn)中，綠地集團(tuán)以56.2億元的總價(jià)拿下地塊中體量最大的一宗（57號(hào)地塊）。拿地兩個(gè)月后，綠地在三家開發(fā)商中率先公布了華家池項(xiàng)目的案名，綠地將華家池地塊項(xiàng)目命名為“杭州綠地中心”，其中住宅組團(tuán)案名為“華家池1號(hào)”，搶占了較為響亮的1號(hào)案名，住宅建筑面積為14.2萬平方米。

　　2014年12月13日，綠地華家池1號(hào)現(xiàn)場(chǎng)展示中心和樣板房正式開放。華家池1號(hào)項(xiàng)目布局了9幢25-30層的高層建筑、3幢低密度的排屋、1所幼兒園以及1個(gè)鄰里中心。

　　綠地杭州公司一位人士向時(shí)代周報(bào)記者透露，華家池1號(hào)將在1月20日左右開售，首推戶型87、89、140、185平方米，全部為精裝修，其中小戶型精裝修均價(jià)在4.5萬-4.8萬元/平方米，大戶型的精裝修均價(jià)在5.1萬元/平方米左右。

　　作為長(zhǎng)三角區(qū)域的重點(diǎn)城市，杭州已經(jīng)被綠地集團(tuán)列為與上海（樓盤）、北京（樓盤）與廣州（樓盤）平行的戰(zhàn)略城市。

　　值得一提的是，開家居生活館，綠地集團(tuán)在2014年曾給華家池1號(hào)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)定為13億元。“這個(gè)項(xiàng)目的地位很特殊，所有的人，無論是領(lǐng)導(dǎo)還是員工，甲方還是乙方，都背負(fù)了沉重的銷售壓力。”前述綠地杭州公司人士說。

　　濱江的項(xiàng)目華家池公寓是在2014年12月16日正式亮相的。對(duì)于濱江集團(tuán)而言，華家池一戰(zhàn)，更是不容有失。

　　濱江的華家池地塊以43.8億元競(jìng)得（59號(hào)地塊），成交樓面價(jià)23190元/平方米。在競(jìng)得該地塊后，濱江集團(tuán)隨即公布了該地塊濱江并不會(huì)獨(dú)立操盤，而是將和義烏小商品城(600415,股吧)集團(tuán)合作。其中濱江集團(tuán)占51%，出資在22億元左右。彼時(shí)濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興稱，寶億萊家居生活館，“資金壓力并不大，完全有能力承受。”

　　“華家池地王當(dāng)時(shí)溢價(jià)40%多，地價(jià)并不低，但華家池緊鄰濱江集團(tuán)的發(fā)跡之地—江干區(qū)南肖埠，無疑等同于開發(fā)家門口的房子。對(duì)于濱江來說，溢價(jià)再高，這塊地它也是必須要拿的。”透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)如是說。

　　“華家池板塊的三家開發(fā)商，面臨白刃戰(zhàn)的現(xiàn)實(shí)。”方張接這么說。在華家池的運(yùn)作中，三家開發(fā)商可謂各動(dòng)腦筋。濱江的項(xiàng)目被命名為華家池公寓。

　　在2013年拿地之時(shí)，華家池地塊均有70/90政策限制，這意味著，三個(gè)項(xiàng)目原則上都應(yīng)該出現(xiàn)90平方米以下戶型。不過，區(qū)別于綠地與世茂房地產(chǎn)，濱江的華家池公寓的戶型面積沒有90平方米，最小的是125平方米，以150平方米為主。

　　“我們利用了一些本土企業(yè)優(yōu)勢(shì)，所以突破了該政策的限制。”濱江華家池公寓一位人士如是稱，“該項(xiàng)目定位基本是高檔的，但不是頂級(jí)的，不是武林壹號(hào)。”

　　從對(duì)外的規(guī)劃來看，濱江華家池公寓項(xiàng)目布局了10幢高層以及4幢低密度排屋建筑，家居軟裝體驗(yàn)館>，全部精裝修交付。華家池公寓價(jià)格或?qū)⒃?0000元/平方米上下。

　　對(duì)于華家池地王項(xiàng)目，融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌在2014年曾坦言：“比如華家池地塊，融創(chuàng)為什么不去拿？當(dāng)時(shí)有三家開發(fā)商一起拿地，大家的成本是一樣的，這樣貼身肉搏，很難做出來。”

　　杭州地產(chǎn)界一位人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)坦言，華家池板塊項(xiàng)目入市前景并不樂觀，“像武林外灘現(xiàn)在是4.5萬元/平方米的均價(jià)，這個(gè)位置要優(yōu)于華家池板塊。像位于杭州下城區(qū)河?xùn)|路和長(zhǎng)板巷的昆侖房產(chǎn)最頂級(jí)的昆侖公館，現(xiàn)在內(nèi)部?jī)r(jià)可以450萬元左右買到180平方米的戶型，均價(jià)已經(jīng)到了3萬多元/平方米，整個(gè)高端市場(chǎng)的價(jià)格都會(huì)被撼動(dòng)。”

　　三項(xiàng)目疑似虧本本盤

　　在華家池土地出讓前，就有業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)與住宅地塊結(jié)合的形式，對(duì)于大部分以開發(fā)住宅為主的開發(fā)企業(yè)來說，都有一定的開發(fā)難度。

　　華家池板塊三家開發(fā)商分食的地塊商業(yè)體量近30萬平方米，且包含寫字樓、酒店式公寓、shoppingmall等多種業(yè)態(tài)。這其中，綠地華家池地塊的商業(yè)部分將被打造為杭州綠地中心，涵蓋12萬平方米的寫字樓和3萬平方米的購物中心，總共為15萬平方米—而綠地的華家池項(xiàng)目的住宅部分僅為14萬平方米。

　　“因?yàn)樯虡I(yè)占比較大，自身無法平衡，增加住宅成本，預(yù)計(jì)綠地會(huì)疑似虧損。”浙報(bào)傳媒(600633,股吧)地產(chǎn)研究院丁建剛在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)這么判斷。

　　相較于綠地，世茂房地產(chǎn)進(jìn)駐杭州更早。其華家池項(xiàng)目，除9萬平方米的住宅世茂天宸外，商業(yè)面積有6萬平方米，世茂房地產(chǎn)亦試圖將華家池商業(yè)部分打造為世茂在杭州的標(biāo)桿項(xiàng)目。濱江的華家池項(xiàng)目，除11萬平方米的住宅項(xiàng)目華家池公寓外，亦包括8萬平方米的商業(yè)面積。

　　“三個(gè)開發(fā)商面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問題。華家池地塊雖然理論上是市中心，但已經(jīng)出了環(huán)城中路，其商業(yè)市場(chǎng)前景面臨疑問，多家開發(fā)商同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題不可避免。”丁建剛說。

　　事實(shí)上，目前的杭州主城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)正面臨供應(yīng)激增、存量攀升、競(jìng)爭(zhēng)激烈等問題，形勢(shì)并不樂觀。透明售房市場(chǎng)研究院發(fā)布的一個(gè)研究報(bào)告顯示，目前杭州主城區(qū)可售商業(yè)地產(chǎn)300萬平方米左右，去化周期為46個(gè)月，庫存去化壓力甚大。

　　“在限購取消前，杭州市場(chǎng)10個(gè)潛在顧客中，有2個(gè)有意向購買商業(yè)項(xiàng)目。而在限購取消后，購買商業(yè)項(xiàng)目的意向客戶降到了1.4個(gè)。”方張接說，2015年的杭州商業(yè)地產(chǎn)庫存量會(huì)進(jìn)一步提高。

　　拋開商業(yè)地產(chǎn)的僵局不論，一個(gè)客觀的事實(shí)是，杭州住宅市場(chǎng)的成交價(jià)格下行趨勢(shì)明顯。2014年11月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格，杭州位列跌幅第一，同比跌幅達(dá)9.9%。

　　另一方面，盡管2014年杭州樓市創(chuàng)下了歷史新高的成交量，成交商品房近9萬套，但庫存仍在急劇上升。與2013年底相比，庫存上升近4萬套，躍過了15萬套的大關(guān)。

　　這還僅僅是顯形的庫存。由于2013年瘋狂的土地市場(chǎng)，加之前幾年大量沉淀的已開發(fā)尚未開盤，或尚未開發(fā)的隱形庫存，如泰山壓頂。

　　丁建剛分析，過去三年，杭州豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)相對(duì)來說是呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，一方面是因?yàn)楫a(chǎn)品的同質(zhì)化、創(chuàng)新不足，另一方面是因?yàn)檎{(diào)控。另一重要原因則是，受實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，豪宅市場(chǎng)的消費(fèi)主體即浙江私營(yíng)企業(yè)主的財(cái)富縮水劇烈。

　　在方張接看來，就住宅而言，華家池地王的三個(gè)開發(fā)商，濱江相對(duì)更有優(yōu)勢(shì)，“濱江在杭州地區(qū)有著較好口碑，這一點(diǎn)仍然是外來大鱷綠地和世茂房地產(chǎn)無法企及的。就住宅項(xiàng)目而言，它未來的去化率也許會(huì)更好。”

　　地王光環(huán)褪去，前景一片黯淡。“去年（2013年）杭州土地賣了1300億元，其中70%的地是外來開發(fā)企業(yè)拿的。很多開發(fā)企業(yè)滿懷信心到杭州，現(xiàn)在可能都很悲傷，去年下半年進(jìn)來的，1/3會(huì)虧，1/3保本，1/3微利,有的還是巨虧。”濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在2014年曾如是說。

　　此前，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院發(fā)布的一份《杭州市房地產(chǎn)項(xiàng)目成本分析報(bào)告》顯示，開家居生活館，綠地、世茂房地產(chǎn)、濱江的華家池項(xiàng)目，均預(yù)計(jì)疑似虧損。

　　由于項(xiàng)目盈虧與否跟去化率直接關(guān)聯(lián)，“華家池項(xiàng)目要保本得賣到4萬元/平方米以上，但如果華家池項(xiàng)目的去化率不高，比如一個(gè)項(xiàng)目一賣賣三年，隨著財(cái)務(wù)成本的增加，華家池板塊的這三家開發(fā)商肯定要虧本。”丁建剛說。

　　地王就像一把雙刃劍，可能迎來豐收，也可能面臨深淵。在丁建剛看來，更大程度影響華家池地王命運(yùn)的，仍是市場(chǎng)的后續(xù)走向。

（責(zé)任編輯：HN022）