寶億萊建立房地產(chǎn)長效機(jī)制 將成樓市新常態(tài)

在穩(wěn)增長關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用再次被放到顯要位置。

“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，開家居生活館，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。”今年4月30日，中共中央政治局在分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作后作出了如是指示。

值得注意的是，這是政治局會(huì)議中，首次提出“建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”，而非以往泛泛而談的“促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展”。在新一屆政府執(zhí)政以來，上一次表態(tài)房地產(chǎn)長效機(jī)制，還是在2013年3月27日李克強(qiáng)總理上任后首次召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出的。

時(shí)隔兩年，再次提出長效機(jī)制用意何在？房地產(chǎn)長效機(jī)制究竟是什么？接下來的房地產(chǎn)政策環(huán)境，又會(huì)出現(xiàn)怎樣的改變？

時(shí)代周報(bào)記者采訪的諸多專家皆表示，從大的框架來看，房地產(chǎn)長效機(jī)制應(yīng)呈“三足鼎立”態(tài)勢，包括不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、穩(wěn)定住房消費(fèi)政策和房地產(chǎn)稅，其中前兩者都已經(jīng)開始發(fā)力，房地產(chǎn)稅則還沒有顯著動(dòng)作。在決策層作出明確指示后，接下來，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立應(yīng)該會(huì)有所加快。

再提長效何用意

中國樓市屬于“政策市”。2003年至今，伴隨著全國樓市快速發(fā)展，以國發(fā)或國辦發(fā)名義發(fā)布的樓市調(diào)控文件就多達(dá)9個(gè)，被稱為樓市“10年9調(diào)”，而住建部、國土部等相關(guān)部門發(fā)布的政策就更難以計(jì)數(shù)，但真正能起到實(shí)際作用的一整套措施與理念似乎遲遲不來。

回顧調(diào)控思路，更是聚焦于“限”字：限購、限貸，寶億萊家居生活館，乃至限價(jià)。以房價(jià)升降來衡量調(diào)控成敗，更是民眾評判調(diào)控“空調(diào)”與否的直觀標(biāo)準(zhǔn)。為此，房地產(chǎn)行業(yè)的有識(shí)之士關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制的呼聲日盛。

“過去10年的調(diào)控中，我們最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調(diào)控措施，都在不斷地強(qiáng)化政府的權(quán)力，弱化市場經(jīng)濟(jì)配置資源的作用。”中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮曾在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，政策永遠(yuǎn)是短期的、是即時(shí)決策的，長效機(jī)制則是制度建設(shè)，是保證產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展的關(guān)鍵。在他的愿景當(dāng)中，長效機(jī)制應(yīng)該能夠管上100年。

2014年3月，中央出臺(tái)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》文件第一次對房地產(chǎn)長效機(jī)制作了官方系統(tǒng)性闡述。按照該報(bào)告，健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制，主要借助住房、土地、財(cái)稅、金融以及不動(dòng)產(chǎn)登記4類政策性工具。

一年之后，中央政治局4月30日會(huì)議就二季度經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長提出的一系列政策建議中，把“要完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”作為重要內(nèi)容。

“也就是說，開家居生活館，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，既是經(jīng)濟(jì)增長下行的主要因素，也是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活許多矛盾的焦點(diǎn)及金融市場風(fēng)險(xiǎn)上升的根源。而所有這些都可能與以往的房地產(chǎn)政策缺陷有關(guān)。” 中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在日前撰文《如何建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制》中指出，要保證中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，讓房地產(chǎn)業(yè)真正成為經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力，就得建立起能保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的長效機(jī)制。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，這是在往前推進(jìn)并完善一個(gè)綜合房地產(chǎn)政策體系。他向時(shí)代周報(bào)記者指出，長效機(jī)制再次提出跟國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、改革方案有關(guān)系，隨著轉(zhuǎn)型的推進(jìn)，樓市方面會(huì)更多使用一些經(jīng)濟(jì)的手段、信貸和稅收。

“但這不能解讀為政府對房地產(chǎn)態(tài)度發(fā)生了改變。”交大房地產(chǎn)研究所副所長李驍對時(shí)代周報(bào)記者表示，房地產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)新常態(tài)，這是客觀現(xiàn)狀。長效機(jī)制，代表的是政府對行業(yè)調(diào)控的基點(diǎn)和態(tài)度，主基調(diào)沒有根本改變，要堅(jiān)持長效化、常態(tài)化、信息城鎮(zhèn)化。他篤定判斷去年的9·30政策和今年的3·30政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到救市效果，“房地產(chǎn)政策存在很大的空間。”

黑白手互博

陳淮曾定義，房地產(chǎn)的博弈對象轉(zhuǎn)為市場而非政府時(shí)，是行業(yè)走向成熟的標(biāo)志。

過去的一年里，政府的一系列動(dòng)作寓意何為？不難發(fā)現(xiàn)—銳意改革和開拓進(jìn)取，在房地產(chǎn)方面充分尊重行業(yè)和市場規(guī)律，正是本屆政府試圖在房地產(chǎn)頂層設(shè)計(jì)上嘗試提速的。

“穩(wěn)定住房消費(fèi)”成為所有政策的發(fā)力點(diǎn)，降準(zhǔn)、降息將成為房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的標(biāo)配工具。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，去年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)就已聯(lián)合發(fā)文將首套自住房首付比例調(diào)為30%，并執(zhí)行基準(zhǔn)貸款利率的0.7倍，其目的就是要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。

隨后的10月29日，寶億萊家居飾品，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，要求推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，寶億萊家居飾品，“穩(wěn)定住房消費(fèi)”時(shí)隔多年后被重新提及。之后，部分地方政府陸續(xù)出臺(tái)了諸如調(diào)高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼等“微刺激”政策，穩(wěn)定住房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

讓市場興奮不已的事件，發(fā)生在今年3月30日—第四輪核心救市政策終于落地。前三輪核心救市政策分別為：限購松綁、9·30信貸松綁疊加央行降息降準(zhǔn)、各地財(cái)稅補(bǔ)貼政策。

在本輪救市中，央行調(diào)整個(gè)人貸款政策，將二套房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于四成。同時(shí)，財(cái)政部也出臺(tái)穩(wěn)樓市新政，將營業(yè)稅免征期限從購房超過5年調(diào)整至兩年。

4月20日，央行再次宣布降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，意在改善房地產(chǎn)投融資環(huán)境。隨后，上海、浙江、深圳、遼寧多地地方政府響應(yīng)中央政策出臺(tái)公積金新政。

梳理中，不難發(fā)現(xiàn)，以公積金為突破口成為本輪救市的一大利器。“閩七條”放寬首套房、首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而加大使用住房公積金購房支持力度，加強(qiáng)住房金融服務(wù)，“閩七條是全國其他省份調(diào)控樓市的參考范本。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析道。楊紅旭也表示：“商業(yè)貸款易受到商業(yè)銀行利益的牽絆，而公積金則由政府操控，要放松是最容易的。”

同時(shí)，被認(rèn)定為樓市調(diào)控長效機(jī)制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)—不動(dòng)產(chǎn)登記也在本輪啟動(dòng)。

4月下旬發(fā)布的《2014中國國土資源公報(bào)》稱，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革取得突破性進(jìn)展。同時(shí)，初步起草了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查指導(dǎo)意見》等配套規(guī)章、政策，完成了信息平臺(tái)建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)，形成了《國土資源與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)總體框架》。截至2014年底，全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達(dá)到97%，基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋；宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作加快推進(jìn)。

在分析人士閻岳看來，目前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在全國展開，預(yù)計(jì)最遲至今年年底，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)和土地的“家底”就將呈現(xiàn)在公眾面前。到那時(shí)，對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展影響最大的房地產(chǎn)稅政策也將漸漸浮出水面。

此外，住房信息聯(lián)網(wǎng)、推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法、地方財(cái)政轉(zhuǎn)型、集體土地入市等一系列舉措也在展開。

2014年政府工作報(bào)告中提出，推進(jìn)稅收制度改革，做好房地產(chǎn)稅等相關(guān)工作。到了今年，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)的是“支持居民自住和改善住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，對房地產(chǎn)稅只字未提。閻岳稱，這并不意味著房地產(chǎn)稅的立法工作被忽略。