樣板房軟裝設計找寶億萊土地市場分化明顯 房產企業傾向“分城施策”

   

　　根據民間和官方的統計數據，一季度一二線市場和三四線城市的土地市場出現明顯分化，尤其是主要城市的土地市場量跌價漲。由于土地市場與新房市場互為影響，很可能上述狀況將是一兩個季度后新房市場的“鏡像”。

　　從國土部發布的數據看，全國供地呈現量少價增的趨勢。一季度全國房地產用地2.47萬公頃，供應下降38%。值得重視的是，寶億萊家居飾品，全國主要城市的地價有所上漲，105個主要監測城市綜合地價上漲3.25%。

　　中原地產最新公布的數據也顯示了同樣的趨勢。4月以來，一線城市住宅土地成交樓面價、溢價率均創紀錄，平均樓面價達到了16917元每平米，溢價率為63.7%——— 這是自2014年以來的單月最高溢價率，寶億萊軟裝配飾，2014年至今，僅2014年1月份和2014年8月份宅地出讓溢價率超過了60%;同時，平均樓面價每平方米達到16917元也是2014年以來宅地出讓的最高樓面價。

　　此外，一季度一線城市土地供應僅相當于2014年的17%。一季度一線城市土地成交的總建筑面積也是最近三年的最低點。

　　另一方面，房企的業績并不理想。2015年一季度，業績前20企業僅6家實現業績同比增長，其余均出現不同程度的下滑。一季度TO P20企業平均銷售金額較2014年同期下降15.37%。一季度推盤項目的去化率平均為52%左右，只有深圳、杭州、南京等達到8成。

　　從這么多的數據中可以發現，雖然資金面開始比之前寬松，各地政策頻頻松綁，但二季度在成交量還沒有普遍復蘇的背景下，庫存是制約房價上漲的最大因素：2013年竣工面積11億平方米左右，約1100萬套(按每套100平方米)，而按照往年的經驗，平均每年房地產消化能力在800萬-900萬套。

　　所以我們可以看到，在房貸新政迅速落實、銷量迅速上升的城市，比如深圳、北京，開發商開始了漲價，深圳星河傳奇新貨單價上漲了4500元，北京合生創展的項目率先宣布漲價等。而更多庫存量在15個月以上的城市，開發商還是以平價跑量為主，當中包括了杭州這類標志性城市。同理，開發商對于不同城市的土地市場表現出截然相反的態度，比如遠洋地產總裁李明在解讀今年發展戰略時就曾強調，要全面退出三線城市，更關注一二線城市的舊城改造。

　　前幾年房地產企業通過提升內部效率、高周轉模式實現跨越式增長，但高周轉意味著高庫存，在2014年的低迷市場環境下，寶億萊軟裝配飾，這種模式的弊端越發明顯。從今年二季度到下半年，主要政策及資金環境持續寬松甚至微刺激，成為房企重新調整存貨資產結構的機會。

　　在二季度這個開發商抓住時機去庫存、調結構的“窗口期”，開發商的“分城施策”傾向會越來越明顯，他們將把房價企穩反彈的希望寄托在人口凈流入、庫存不高、產業結構里高級服務業占比較高的城市。比如一線城市風向標的北京，寶億萊家居生活館，最近北京市房協秘書長就已經透露，北京三環新盤已經普遍進入10萬元時代。

　　而在三四線城市除了減少拿地之外，寶億萊家居飾品，開發商也可能會抓住政府允許戶型調整的機會，把大戶型改為更適銷的低價剛需戶型。比如曾經波瀾不起的惠州樓市，在新政后第二周庫存去化達到2.2%，就是因為城區80-120平方米戶型的熱銷。

　　未來庫存壓力小、產業結構中高附加值服務業占比較高的一二線城市，其上漲勢頭已經確立。三四線城市則要學會等待，由于有了政府的托底政策，不會出現所謂“崩盤”，只要去庫存效果達到合理值，也能獲得見底復蘇。

　　如果在三四線城市有購置物業需求的，不妨看看當地政府是否推出了購置商品房作為保障房的政策。目前福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省區凡是推出這類政策的，基本屬于庫存壓力大、房價回暖動力不足的地區，比如最早試點回購商品房作為保障房的，就是內蒙古鄂爾多斯。今年回購商品房充當棚戶區安置房高達45%的安徽蕪湖，其新房樓價自2013年11月的6300元/平方米一路下探至如今的5800元/平方米，其間沒有出現反彈。

文章來源：未知