寶億萊軟裝配飾生活館香港地產教父郝繼霖教你如何做商業地產

郝繼霖，香港人，年近花甲，寶億萊軟裝設計，在和記黃埔、太古地產等知名開發商工作數十年，是華人商業地產界公認的教父級人物。1997年起派駐內地開始做內地的商業地產開發，往返內地與香港，深諳國際和內地商業地產開發及招商環境、人群需求。在擔任廣州太古匯操盤者期間，他拍板將大面積鋪位租給了當時還籍籍無名的方所書店，后者成為如今內地赤手可熱的現代書店經營典范。郝繼霖的商業地產從業經驗如同一本商業地產界百科全書，排兵布陣，信手拈來。

以下是郝繼霖演講實錄：

我在 1987 年回到國內開始做商業，有值得驕傲的案例，像太古匯，在廣州大家引以為榮，大家為它驕傲，也有不是很成功的案例。首先我會提到幾件事情，商業地產開發的重要因素，一些經營的方式。第二商業地產除了開發還有經營，我講講經營的理念。

1、選址

我覺得有幾個考慮的點，在重要的開發里。選址是重要的，然后是設計，從選址之后開始做一個設計，設計對我來說是非常重要的，我常說一個mall是否成功，不一定開業的時候看到，開業的時候成功也不一定代表它成功，我常說一件事情，有沒有基本錯誤，如果沒有基本錯誤，外在的環境可以不是很配合，但是總有一天可以翻身。基本錯誤很難去改了，你不要忘記都是水泥，都是鋼筋做出來的東西，不是不可以改，付出的代價會很大，也沒有辦法的。

我有一個分享，30年前的太古城，20年前的太古廣場，10年前的又一城，兩三年前的太古匯，這都是太古的一個系列，你會覺得它不斷地在進步，但是不能把太古城改為太古匯，這是一個結構，所以這個是很難的。最后當然還要考慮到投資成本，商場的定位非常重要，你怎么設計跟定位有關系，你找哪些顧問跟你的定位有關系，投資成本跟你的定位也有關系。

我在三年前講的時候，是很少人做商場的，現在所有發展商都講商場了，所以我越來越受歡迎了。因為每個人都在發展商場，但是發覺商場是很難抓得對的地方，這個尺度是考慮到重要的因素。可能有人聽我講我，選址很重要，這塊地是怎樣的，這個地跟周邊的環境有什么關系。

香港的太古廣場不是直接在地鐵上蓋的，很多人認為地鐵上蓋是一個很重要的原因，這個是的，但是當時太古做定位的時候，想把太古廣場成為全香港最高級的商場，沒有辦法在中心區，中心區不是不好，但是晚上就有很多人走，禮拜六和禮拜天又沒有人。所以就選到金鐘，對面是金鐘地鐵站，上面就已經有一些發展了，什么同一中心啊，感覺不是很好。所以寧愿選金鐘的對面，用很好的連接把這個站里的人帶到這個商場，如果有機會，你們去看看有一個地方叫金鐘廊，現在做得不錯。

商業跟人走路的速度很有關系，走得越快就越不會買東西，所以要調節人走步的速度。金鐘廊是很快的，從中環那邊過來，坐地鐵，地鐵站很重要，大家地鐵站帶給人流的步伐是快步伐，我們需要的是慢下來的步伐。所以就選擇了金鐘站的對面，家居飾品加盟，好像在地鐵上海會更好一些，人更多，但是對于商業來說，人多固然重要，但是人走路的速度更加重要。經過這個橋到了太古廣場，你一到達，就調整了你的速度，所以選址很重要，跟周圍的環境很重要。

我來廣州的時候要選擇一塊地，大家都知道天河路，我講這些話是沒有意思講哪個商場好，哪個商場不好，只不過那個時候到天河路發覺有天河城，有正佳廣場，很多人告訴我要在天河路的南面蓋一個商場，我說錯了，我要在天河路的北面，我不能離開天河路，已經是一個商業形成的地區。但是我寧愿挑選天河路的北面，因為我想跟它們有分別，我要在對面挑一塊地，就算是在對面的街頭、街尾和街中間都是不一樣的。

你要明白，你要把自己的定位和環境放在一起，這是很重要的。如果是有得選，你要知道自己在做什么。大概是在2000年第一次因為工作來廣州，我挑了這塊地，我一定要跟它們有分別，因為我想做一個商場是超前10年的商場，所以我寧愿做在對面，對面只有你一個是無所謂的，如果做得好還是可以的。

地塊面積的大小跟你做綜合體有關系，不夠大的地塊做不了大的綜合體，但也不一定每次都要做大地塊。現在的地塊越來越大，所以越來越難做，有人覺得商場做得越大越好，這次在北京看到一個很大的商場，40萬平米，做得很不錯，但是你讓里面走很難走，永遠都走不完，但是做得很成功。

對于我來說，我的能力有限，一個商業的組合大概15萬平方米左右，其實我要的不是面積，要的是店鋪的數目，大概有300個店鋪，我就覺得這個商場容易吸引人，地塊的形狀，現在都知道了，做商業你希望你的地塊是怎樣的，方正，這是很土的，一說要做方正，都想著做東南西北門，很多人喜歡這樣做。但是你們想象一下，一個正方形的東西，怎么劃這個流線，如果是做成東南西北門，形成一個圈，你會發現很多深的大的店鋪，所有深的店鋪租金是很低的，我以前估價的時候，最好的店鋪是1：3，門面是1，深度是3，最后這1/3是倉庫，前面的2/3是你做生意的地方，這個比例1：3是最好的。

我們估價也是分三塊，第一部分是多少錢，第二是它的一半，最后的就不值錢。越深的店鋪拿的租金越少，所以我比較喜歡是長方形的，你會看到一些圖，有人問我，世界上最喜歡的商場是哪里，作為中國香港人，我就非常喜歡，我認為到現在為止最好的商場是又一城，九龍塘的又一城，很可惜太古把它賣掉了，你會發覺它是一個很好的長方形的布局，其實不是的，只是把它做成長方形而已，所以長方形對我們來說，只有一條主走廊了。這個主走廊怎么擺，有很多細節的，你們要抄什么東西，要了解。

2、設計：多逛商場，不是靠坐在家想出來的

設計有很多講究，第一，對于我來說，對于商業來說，我用了另外一個詞，交通。交通是對外的交通，也是內部的交通，對外的交通就是人家是否能來到，是否方便，這個跟道路有問題，跟到達有問題，跟停車庫有認識。

就好象深圳市是全中國擁有汽車數量第二高的城市，我不建議地鐵，反而要有足夠的停車庫，我跟自己挑戰，做了4000位的停車庫，這個不難做。最難的是，一個女士很開心買了很多東西，回去找她的車找不到的時候，這是最痛苦的，最困難的是在中國做設計，還要考慮到人防，現在怎么人防都沒有用的，但是還是蓋人防，停車庫又看不穿，4000個停車位的停車庫，要找到自己的車，我現在還在研究。

交通很重要，路怎么進來。有很多人認為，一個商場有不同的設計師，4000的車位，應該有多少個進口，多少個出口，對于購買東西來說，我不想每一次開車都要重新想從哪一個出口出去。在這之間有做規劃的人，有做設計的人，大部分做設計的人自己不購物的，自己困在自己的房間里畫圖。所有的東西要從購物者的心態去看，我們的領導說過，以人為本，不是以你自己為本，是要以購物的人為本等等。