寶億萊拎包入住｜樓市調控下的營銷變異 時代地產回籠資金打擦邊球

（原標題：樓市調控下的營銷變異 時代地產回籠資金打“擦邊球”）

當地產大鱷紛紛站上新的發展臺階時，中小房企卻不得不面對嚴厲調控所帶來的影響。

一些主要布局在一線及環一線城市的中小型房企，家居行業升級轉型 ，在本輪調控大潮的影響下，試圖通過“打擦邊球”的方式，來快速回籠資金。

時代地產即是其中一家。《每日經濟新聞》記者調查了解，為了躲避“限購”等調控措施，這家深耕廣州的上市房企，在商品房的售賣過程中用上了一些“手段”。

有樓盤未獲預售證先開盤

2016年10月，隨著全國開始新一輪調控，廣州緊跟政策步伐，明確表示繼續對新建商品住房預售價格、現房銷售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。

因而在限購等調控趨嚴的背景下，售價偏高的項目要獲得預售證并不容易。2015年年底，時代地產以樓面價16401元/平方米（含保障房建設成本）奪下如今案名為“時代柏林”的宗地，是當時廣州市橋區域單價最貴的宗地。鏈家地產的數據顯示，該項目周邊的二手房售價為2.4萬~ 2.8萬/平方米。

陽光家緣的數據顯示，目前時代柏林（備案名為時代雅苑）共有55套商業房取得預售證，取得預售證的時間最早為2017年4月28日，最近為2017年7月17日。

實際上，時代柏林的樓盤早在2016年9月首次開盤。《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪此樓盤，案場銷售經理表示，目前項目在推2棟、8棟，此前1棟、6棟與9棟均已經推售完畢，進入尾貨銷售階段。

據《每日經濟新聞》記者獲得的一份認購書，其中一條需要買方確認的條款為：“買方在簽訂本認購書是已清除知道該物業尚未取得預售許可證，清楚知道國家、當地政府有關房屋買賣的相關法律及政策規定，且愿意承擔在尚未取得預售許可證之前認購該物業可能取得的風險”。

但通過合同方式來規避風險顯然不符合法律規定。北京盈科（深圳）律師事務所高級合伙人張茂榮律師分析稱，開發商取得預售證之后才能夠進行房屋出售，這是法律強制規定的。“即使在合同中和購房者約定，對于購房者而言，也并不具備法律效力”。

這并非孤例。《每日經濟新聞》記者了解到，時代地產旗下另一樓盤時代水岸也同樣在未取得預售證的情況下，進行銷售。多名佛山時代水岸1棟、2棟的購房者告訴《每日經濟新聞》記者，其于2016年下半年購入時代水岸的房產，至今仍不能網簽。

《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪此樓盤時從銷售經理處獲得的信息是，此樓盤目前已經網簽了六成，當問及為何有購房者購房一年仍未能網簽，銷售經理回答是因為佛山市目前限購，無法網簽的購房者均是在佛山市沒有購房資格的人群。

從佛山權威房地產網（主管單位：佛山市住建局）查詢到的信息得知，目前時代水岸1棟、2棟、5棟和6棟均為“限制房產”，即由于某些原因，暫不允許出售的商品房。

“陰陽合同”與“捆綁車位”

實際上，“陰陽合同”在限購等調控加碼之后，在廣州可算是“見怪不怪”的現象。

《每日經濟新聞》此前曾報道，以時代天啟85平方米的房源為例，其合同價為101萬元，裝修合同款為44萬元，需要在1年內還清，每季度償還11萬元。裝修合同也可選擇5年期的貸款，但需要支付高達16%的年利息，寶億萊家居飾品，意味著貸款22萬元裝修合同款，5年需要支付10萬元利息。

時代長島的一名銷售經理告訴《每日經濟新聞》記者，目前時代長島的均價在1.8~2.2萬元/平方米。而陽光家緣的信息顯示，時代長島（備案名為佳創紫峰花園）的備案均價為1.4萬元/平方米。這意味著溢價部分或要通過“陰陽合同”來實現。

上述銷售經理指出，如果算上裝修合同，時代長島目前的首付在四到五成，而裝修合同則視乎面積不同，總價落在30萬~50萬元區間，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，可以選擇一年、三年及五年的分期付款方式。

除“陰陽合同”，時代地產旗下有樓盤捆綁車位銷售。以時代柏林為例，其車位總價為24萬元，在簽訂認購書7天內須支付7萬元，1年后另支付5萬元，余下12萬元則在交房后半年內付清。

多名律師分析稱，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，根據《消費者權益保護法》，購房者有權自由選擇是否在購房的時候購買車位，開發商不得強制購買。由此可見，車位不可以捆綁銷售。

項目推介瞄準投資客

“無名額也能買”，是時代地產招徠客戶的另一方式。

這種方式的銷售對象是在限購區域沒有購房資格的人士。據《每日經濟新聞》記者獲得的一份時代長島項目的推介方案顯示，以83.82平方米總價140.6萬元的房源為例，如果是沒有購房資格的人士，可以選擇在一年內全款付完。具體付款方式為，認購當月支付三成首付，此后每季度支付總價的17.5%，分四個季度付完。

時代長島位于廣州市南沙區。推介方案中指出，相比起同為自貿區的前海和橫琴，南沙的價格仍處在洼地。方案中還表示，此種付款方式三年內可以按照一手房轉名，業主可以“無憂無慮享受自貿區升值果實。”

上述時代柏林樓盤同樣也可以以兩年付完全款的方式購買，針對的客戶也是在廣州沒有購房資格的人士。具體的操作方式是，在簽訂認購書的七天內支付全款的15%，此后每季度支付全款的10.6%，分8個季度付完。

多名律師提醒，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，上述付款方式也可能存在違規的地方，且這種方式對買家而言風險巨大。北京大成（深圳）律師事務所劉子孺指出，《城市房地產開發經營管理條例》第二十七條規定，“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”，因此這種付款方式并不合規。