萬科再定位

（原標(biāo)題：萬科再定位）

萬科董事會主席、總裁郁亮3年沒來廈門了。他說，3年前來廈門的時候，寶億萊家居飾品，廈門萬科還是一個標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司，而現(xiàn)在已經(jīng)是萬科做城市配套服務(wù)商的代表城市公司。

2014年，萬科提出從單純的房地產(chǎn)開發(fā)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，基于不同城市的不同發(fā)展階段，為城市人的不同需求提供服務(wù)。

這是在萬科南方區(qū)域年度媒體交流會，選在廈門舉辦。郁亮里穿一件紅色紐扣的白襯衣，外搭一件深色印花毛衣。繁花盛開，寓意不言自明。

萬科集團(tuán)高級副總裁、南方區(qū)域本部首席執(zhí)行官 、深圳公司總經(jīng)理張紀(jì)文透露，六年前，廈門公司作為試驗田的角色，接受了一個任務(wù)。“(那時)我們覺得未來房地產(chǎn)不是這樣，但是怎樣我們也不清楚，所以讓廈門公司來做實驗，因為當(dāng)時廈門公司盤子小，對集團(tuán)影響不大。”

萬科很快在廈門發(fā)現(xiàn)這座城市的房價高，年輕人存在大量的居住需求，所以開始在廈門做長租公寓。目前，萬科在廈門已有泊寓蓮前公社、泊寓環(huán)島山莊、泊寓設(shè)計公社、泊寓高新園店、泊寓云璽店、泊寓華昌店、泊寓前埔店、泊寓興隆公社、泊寓集美軟件園店等長租公寓項目。

“解決了年輕人居住的問題后，萬科開始思考他們的上班問題。”于是，萬科介入產(chǎn)業(yè)辦公領(lǐng)域。譬如，位于廈門軟件二期的萬科創(chuàng)想公社便是基于此打造出的產(chǎn)業(yè)辦公平臺，這個項目包括泊寓前埔店、還配有萬科自營飯?zhí)谩?/p>

在這種提供城市配套服務(wù)的思維下，廈門公司還往上疊加了社區(qū)商業(yè)、梅沙教育、智慧停車等業(yè)務(wù)。張紀(jì)文稱，“這些新業(yè)務(wù)已成為萬科廈門公司最核心的業(yè)務(wù)。”

展示廈門公司作為城市配套服務(wù)商的實驗成果，是萬科此行選擇廈門作為交流會舉辦地的初衷。郁亮說，“今天，萬科的城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略通過廈門這個城市表達(dá)出來。希望萬科的每個城市都能順利完成這個轉(zhuǎn)變。”

而在此四天前，萬科披露的2017年11月份銷售簡報顯示，2017年1~11月份，公司累計實現(xiàn)合同銷售面積3141.9萬平方米，合同銷售金額 4676.5億元，暫時落后于碧桂園和恒大。

萬科在數(shù)年前已表示不設(shè)年度銷售目標(biāo)，相比規(guī)模更重視銷售回款。而在此次交流會上，郁亮狠拋開發(fā)商的身份：“希望大家不要再把萬科和開發(fā)商連在一起說，誰再跟我提開發(fā)商，我就跟他急。”

郁亮說，萬科作為房地產(chǎn)開發(fā)商的時代已經(jīng)結(jié)束了。他把城市服務(wù)配套商定位為服務(wù)業(yè)，至于由碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)組成的新四強(qiáng)格局，并不愿多提。

去年此時的媒體交流會上，萬科創(chuàng)始人、前董事會主席王石說，“萬科已從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型到技術(shù)公司，發(fā)展還在繼續(xù)，對萬科的業(yè)績來講，真正的增長現(xiàn)在才開始。”同日，張紀(jì)文對記者指出，單一的住宅開發(fā)功能已不能滿足城市人群對居住配套的需求，萬科已具備成為城市配套服務(wù)商的條件和能力。

時日流轉(zhuǎn)，過去停留在概念印象的“城市配套服務(wù)商”面貌逐漸清晰。廈門之外，萬科在深圳總部推進(jìn)城市配套服務(wù)商的力度更大。

7月，萬科與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀投組成財團(tuán)，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯(GLP)私有化收購，擴(kuò)大在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢;今年10月，萬科與深圳市人才安居集團(tuán)簽約住房租賃和物業(yè)管理兩個領(lǐng)域進(jìn)行合作;萬科還介入深圳的城中村改造運營生意，以深圳福田區(qū)南園街道辦合作為切入點，對城中村進(jìn)行企業(yè)化運營整治，寶億萊家居飾品，探索“統(tǒng)租運營+物業(yè)管理+綜合整治”模式。

在萬科向城市配套服務(wù)商狂奔的路上，萬科物業(yè)頗值得單獨拎出一提。萬科物業(yè)2015年全面開啟市場化后，走得是與備受資本市場追捧的、主打創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式相反的道路，相比增值服務(wù)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，更強(qiáng)調(diào)對業(yè)主資產(chǎn)保值升值的維護(hù)服務(wù)。

年初，萬科物業(yè)引入兩家戰(zhàn)略投資者博裕資本與58集團(tuán)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，標(biāo)志著萬科物業(yè)自市場化變革后的再次轉(zhuǎn)型。不久前，萬科物業(yè)宣布籌劃一個高端物業(yè)管理服務(wù)子品牌，來提高公司的品牌美譽度。

在今年的交流會上，萬科高級副總裁、物業(yè)事業(yè)本部首席執(zhí)行官朱保全表示，“2014年起，集團(tuán)同意萬科物業(yè)市場化，截至目前，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬科物業(yè)在全國管理2287個項目，其中52%非萬科開發(fā)，26%非住宅項目。過去3年，萬科物業(yè)一直想怎么做大的問題，現(xiàn)在，萬科物業(yè)已幾乎每天都能接兩個20萬平米的項目了。”

戰(zhàn)略到此拐彎，朱保全稱，“接下來的3年，我們很可能不是掙錢的3年，而是花錢的3年。我們不會把物業(yè)當(dāng)作金礦去挖，而是想法去改善居住環(huán)境。”目前，萬科物業(yè)管理的非萬科開發(fā)的物業(yè)，業(yè)主滿意度、物業(yè)費收繳率、設(shè)備完好度均偏低，朱保全稱這些都需要資金來改善。

在物業(yè)公司普遍趁風(fēng)口謀求上市的背景下，萬科物業(yè)至今巋然不動。面對第一財經(jīng)的提問，郁亮半玩笑半認(rèn)真的說，“(物業(yè)公司上市)這是萬科禁止提及的問題。”

靜水流深，無論是萬科還是行業(yè)，變化還在繼續(xù)。