二度延遲股權(quán)回購 越秀地產(chǎn)武漢精武地王背后資金平衡術(shù)

　　對于延遲的原因，越秀地產(chǎn)方面回應(yīng)項目體量巨大，開發(fā)進(jìn)度尚未達(dá)到回購預(yù)期，所以計劃在項目開發(fā)更成熟后再行回購。

　　觀點地產(chǎn)網(wǎng) 時隔一年多，原定要回購股權(quán)的武漢（樓盤）精武路地王項目再次延后。

　　1月3日，越秀地產(chǎn)公告宣布，將收購武漢越秀·國際金融匯即精武路項目公司股權(quán)的認(rèn)購期權(quán)行使期從原定的2016年12月31日延長至2018年12月31日。

　　從2015年9月22日推遲到2016年底，再延到2018年底，相比同樣通過與基金合營來運作但都如期回購了股權(quán)的佛山（樓盤）、杭州（樓盤）、廣州（樓盤）幾個項目，越秀地產(chǎn)武漢這一精武路地王項目兩度延期回購股權(quán)。

　　對于延遲的原因，越秀地產(chǎn)方面的回應(yīng)項目體量巨大，開發(fā)進(jìn)度未達(dá)到回購預(yù)期，所以計劃在項目開發(fā)更成熟后再行回購。

　　二度延遲股權(quán)回購

　　在最新宣布延期回購股權(quán)的公告中，越秀地產(chǎn)表示，截至原定的2016年12月30日，其擁有65.48%權(quán)益的附屬公司廣州城建南沙尚未行使認(rèn)購期權(quán)，軟裝飾加盟寶億萊，除非合作伙伴同意延長，否則認(rèn)購期權(quán)的行使期將于2016年12月31日結(jié)束。

　　因而，在2016年12月30日聯(lián)交所交易時段后，廣州城建南沙及其合營伙伴廣州越秀仁達(dá)四號實業(yè)投資合伙企業(yè)訂立補(bǔ)充書面確認(rèn)函，將認(rèn)購期權(quán)的行使期延長至2018年12月31日，合作協(xié)議內(nèi)的所有其他條款則維持不變。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解到，2013年9月12日，廣州城建南沙聯(lián)合投資基金廣州越秀仁達(dá)四號實業(yè)投資合伙企業(yè)以90.1億元的武漢單價、總價地王價格拿下武漢精武路地塊。

　　隨后雙方即訂立協(xié)議，廣州城建南沙與越秀仁達(dá)按照8%與92%的股權(quán)占比合資成立項目公司以及支付90.1億元的總地價。據(jù)悉，越秀地產(chǎn)對該項目的地價出資不超過7.208億元。

　　根據(jù)合作協(xié)議，越秀仁達(dá)向廣州城建南沙授予認(rèn)購期權(quán)，在2015年9月22日之前供越秀地產(chǎn)收購由其所持項目公司的全部92%股權(quán)。

　　至2015年6月，動工一年后該項目銷售中心開放，一期住宅也于當(dāng)年8月份正式發(fā)售，且首次開盤推出100-130平方米三房及155平方米四房的高端產(chǎn)品即獲得了300組認(rèn)購，8月累計銷售額已有6.6億元。

　　然而，在該項目位置優(yōu)越，銷售情況一直保持良好，未來前景也為業(yè)內(nèi)所看好的情況下，越秀地產(chǎn)選擇了延遲回購項目股權(quán)，只持有項目少量股權(quán)繼續(xù)運營。

　　“由于地塊只有一小部份獲開發(fā)或預(yù)售，董事會認(rèn)為地塊的開發(fā)仍處于初步階段，軟裝飾加盟寶億萊，因此廣州城建南沙截至2015年9月22日尚未行使認(rèn)購期權(quán)。”越秀地產(chǎn)于2015年9月23日第一次宣布將武漢精武路項目認(rèn)購期權(quán)的行使期延長至2016年12月31日時曾解釋道。

　　現(xiàn)在，時隔一年多再度宣布決定將項目股權(quán)的認(rèn)購期權(quán)行使期延長，越秀地產(chǎn)在公告中提到，“董事會認(rèn)為延長認(rèn)購期權(quán)的行使期，可給予公司在決定廣州城建南沙是否須行使認(rèn)購期權(quán)前更多時間評估政策及市場風(fēng)險及優(yōu)化項目的進(jìn)度與節(jié)奏。”

　　觀點地產(chǎn)新媒體就此查詢越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨，其回應(yīng)，武漢精武路項目體量非常大，開發(fā)期也較長，除了目前在建在售的住宅部分，未來還會有公寓、商業(yè)、酒店、寫字樓等較大體量需要開發(fā)，因而，軟裝飾加盟寶億萊，“從項目經(jīng)營的角度來考慮，我們認(rèn)為再過一兩年才回購股權(quán)會更好。”

　　資料顯示，武漢精武路項目占地面積約14.7萬平方米，可建筑面積達(dá)95.7萬平方米，其中計容面積約71.5萬平方米，地下建筑面積約24.2萬平方米。按照規(guī)劃，該項目將打造為集住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓等于一體的城市綜合體。

　　越秀地產(chǎn)在最新的公告中透露，從2015年首次開盤至2016年11月底，精武路項目累積已預(yù)售面積預(yù)計占整個項目總可售面積的約13%。

　　地王背后資金平衡

　　朱晨提到，在武漢精武路項目中，越秀地產(chǎn)選擇的是以往已多次采用的“地產(chǎn)+基金”模式。

　　越秀地產(chǎn)持有項目8%的股權(quán)但負(fù)責(zé)項目的操盤和整個的運營管理，銷售額由其并表，利潤則與越秀仁達(dá)按股權(quán)比例分配，但越秀仁達(dá)仍只作財務(wù)投資角色，“這也算是小股操盤模式。”

　　2013年-2014年越秀地產(chǎn)在廣州、佛山、武漢、杭州等地拓展的5個項目也均是如此，持股比例僅為4.77%—20%。

　　但對比項目體量及拿地金額可發(fā)現(xiàn)，武漢精武路項目不僅體量巨大，開發(fā)進(jìn)度較長，前期和后期需要的投資都是非常大的，這也正是該項目股權(quán)再次延遲回購的主要原因。

　　以2015年6月被贖回的廣州蘿崗地王項目為例，雖然購地總金額高達(dá)201.24億元，體量也有數(shù)百萬平方米，精裝房拎包入住 ，但在與越秀仁達(dá)聯(lián)合拿地后，越秀地產(chǎn)又引入保利作為第三投資者并持股50%，使得其股權(quán)比例由10%降至了5%，有選擇權(quán)收購項目公司的股權(quán)也從90%攤薄至45%，最終回購股權(quán)的總代價也減少到了24.5億元。

　　2015年8月越秀地產(chǎn)贖回的杭州星匯悅城及維多利中心兩個項目公司股權(quán)兩項目建筑面積分別為13萬平方米、4.85萬平方米，越秀地產(chǎn)股權(quán)占比各為10%、20%，最終贖回股權(quán)的代價也僅3.73億、1.95億元。

　　相比之下，體量近百萬方的武漢精武路地王項目未來還有超過80%的面積需要開發(fā)，按90.1億地價的92%算，越秀地產(chǎn)回購股權(quán)需要更多耗資。

　　在該項目首次開盤時已有武漢業(yè)內(nèi)人士指出，首期推出的住宅相對整個項目規(guī)模占比很小，更大體量的300米超高層寫字樓及商業(yè)產(chǎn)品才是未來的重點，預(yù)計整個項目開發(fā)周期大概需要6-7年。

　　觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，2015年，越秀地產(chǎn)凈利潤12.4億元，同比下降了21.2%。凈借貸比率約為73.1%，較2014年底上升10.0個百分點。至2015年9月，越秀地產(chǎn)總債務(wù)由2014年底的828億元升至1043億元，凈債務(wù)由327億元升至507億元。

　　目前，越秀地產(chǎn)2016年中期報告顯示，軟裝飾加盟寶億萊，其毛利率同比減少5.3個百分點，凈借貸比率從73.1%降至55.7%，流動負(fù)債總額從2015年底的425.34億元升至501.85億元。

　　因此，為了調(diào)整財務(wù)表現(xiàn)，2016年5月份越秀地產(chǎn)已先后拋售其64.5億獨自拿下的廣州總價地王項目越秀星匯云城49%及2%的股權(quán)予平安不動產(chǎn)，借此減少項目開發(fā)風(fēng)險和資金壓力。

　　越秀地產(chǎn)透露，經(jīng)過出售項目51%的股權(quán)，該項目公司的財務(wù)業(yè)績不再合并入其財務(wù)報表內(nèi)，預(yù)期獲利3.15億元，集團(tuán)的總資產(chǎn)將增加約5億元，總負(fù)債將減少約1億元，有利于加快現(xiàn)金回籠和改善集團(tuán)的整體債務(wù)狀況及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。