淺談房地產的供給側改革

　　　2016年新年伊始，房地產市場出現了冰火兩重天的局面，一方面一線城市北上廣深房子量價齊升，火爆異常，另一方面內地房地產市場特別一些二三線城市則繼續低迷，或量漲價不漲。中央到地方紛紛出臺相關刺激政策，刺激消費需求，除一線城市外，大部分二三線城市去庫存任務艱巨，從90年代住房貨幣化改革至今房地產已走過20年的黃金發展期，那么未來房地產能不能繼續延續前20年黃金發展周期，是否意味著白銀發展期的到來，要想解開這個謎，還得從這20年房地產發展歷史談起。
　　　90年代以前，中國的房地產處于福利分房制度階段。80年代，當時城鎮中住房幾乎全是福利分房，“等國家建房，靠組織分房，要單位給房”是福利分房的典型特征，職工只需要繳納非常低的租金就可以使用，幾乎沒有人去買房，住宅在中國還僅僅是一個微不足道的商品。
　　　1994年，《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》發布實施，提出城鎮住房制度改革的根本目的是建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化。同時明確建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質的經濟適用房住房供應體系，和以高收入家庭為主要對象的商品房供應體系。這一文件的出臺，標志著中國全面推進住房市場化改革目標的確立，開啟了城鎮住房商品化的大門。
　　　1998年，一個真正具有劃時代意義的文件出臺了，即《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》。這一文件明確廢止了住房實物分配，標志著住房制度改革在全國范圍內全面展開。至此，我國實行了近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，老百姓開始進入買房時代。第二年，中國人民銀行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內地。2000年2月，住房實物分配行為在全國正式停止。福利分房制度的壽終正寢激活了房地產市場，住房按揭則喚醒了老百姓沉睡數十年的購房需求，人們從以前的“有房住”過渡到對“住好房”的追求。在這種形勢下，無數地產商野蠻生長為“草寇英雄”。據相關數據顯示，2001年房地產業新增加的投資中，一半以上為新進入的房企，而當年共有28名開發商登上福布斯中國富豪榜。
　　　　2000年后，當我國經濟進入新一輪快速增長周期時，房地產市場也迎來了前所未有的增長高峰，全國房價進入第一個狂飆期，成為社會關注的焦點。伴隨著中國城市化進程腳步的加快，大量的社會需求開始釋放，房地產市場供不應求，房地產行業發展也進入高速發展期，伴隨著人們對住房需求的剛需不斷增大，房地產市場取得了空前的發展，從2000年到2005年，房地產進入以“ 新產品主義 ”為開發導向。2000年以后，整個中國房地產發展進入黃金時期，這時不僅要有理念，還要有文化，還要講產品，。2000年以來房地產銷售率持續上升，從2001年的66%逐漸上升到2007年的115%。需求景氣吸引了大量企業進入房地產行業，房地產開發企業數量從2000年的2.7萬戶增加到2007年的6.2萬戶，翻了一番有余。商品房銷售面積年均復合增長率達22%。2003年以來的土地均價年上漲幅度基本達到15%以上。大量資金流向房地產，房地產供給無限膨脹，房地產利潤的豐厚讓實體經濟資本外移，房地產逐漸開始偏離正常發展軌道，投機、投資、炒作等成為這個時期房地產的一大特色。
　　2008年，美國次貸危機引發全球金融危機，面對經濟低迷，軟裝設計家居產業鏈，政府出臺了大量房地產“救市”政策，特別是銀行信貸和四萬億投資拉動，使房價出現了快速上漲，2009年房價上漲了25%。2010年政府開始致力于保障性住房建設，中國城市化率將近50%，接近于美國1940年的56.5%.房地產又出現了一輪新的發展高潮。
　　2012年后隨著各地限購限貸政策實施，房地產市場的投資投機成分逐漸去除，導致房地產的實際剛需和大量供給之間矛盾最終引爆，房地產泡沫破裂，房地產庫存大量積壓浮出水面。開發商紛紛降價走量，以快速回籠資金。2012 年中國城市人均居住面積32.9 平方米，較2011 年僅提高0.26 平方米，而過去10 年城市人均居住面積平均每年提高約0.92 平方米。
    造成這種結局原因是多方面的，一方面跟國內近幾十年壓抑的住房需求有直接關系，這是房地產業快速發展的主因，另一方面也跟各種產業資本、金融資本為追求高利潤而紛紛介入有關，整體軟裝寶億萊家居飾品，流動性泛濫也造成大量資金涌向房地產，但正如所有的行業一樣，發展都會經過一個高速發展期到飽和期的過程，房地產也不例外，中國城市化進程已達到50%以上，再往下發展將進入緩慢增速期，不會再向前十年那樣瘋狂發展了，中國八十年代實施的計劃生育政策開始實質性的影響房地產的發展，而80后、90后又大部分是獨生子女，上一代人已經為其準備了足夠的婚房，已無需買房了，這就使得房地產面臨這樣一個現狀，大量的庫存和有限的需求特別是二三線城市，單靠國家的各種刺激政策已不能完全奏效，也就是說單純的需求側改革措施已經不能刺激期房地產的高速發展了，寶億萊家居飾品，那么下一步怎么辦？
    供給側改革無疑是2016年的關鍵詞，在今年兩會上，政府工作報告多次提出緊抓供給側改革，促進結構轉型和去庫存去產能，也就是說各行各業要轉換傳統理念，解放思想，不要再迷信過去的那種只要銀行一放水，市場馬上就起舞的狀況，要在供給側上下功夫。
    房地產業作為供給側改革和去庫存去產能的重要領域，如何做到，未來五到十年房地產行業將迎來新的發展機遇和產業升級，主要從以下幾個方面：
   一、農民工進城安家落戶，完全市民化，徹底改革農村戶籍政策，農村土地政策、宅基地政策，社會保障政策以及子女教育政策等一系列制約農民進城的條條框框，中國2.7億農民工將成為房地產發展的有力支撐，未來5年農民工新增購房總共有可能達23.1億平米。根據國家統計局對農民工的調查得到數據：2014年農民工總數2.7億，其中，1.7億外出農民工居住情況十分悲催：在城鎮自購房住的僅為1%，回農村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房(人均33.3平米)，每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平米。
　　　農民工購房具有一石多鳥效應。首先，農民工是樓市的“救市主”，農民工購房化解房地產庫存；其次，農民工購房帶動投資和消費從而穩定增長和促進轉型；再次，鼓勵農民工購房將可以倒逼改革；最后，農民購房圓了農民工的住房夢，也圓了全面小康的中國夢。
　　　二、養老地產將蓬勃興起。中國60歲以上老人已經突破2億，據統計我國有90%的老年人選擇居家養老，約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務，只有不到3%的老年人可入住養老機構。中國的養老模式也不可能通過建大量的養老院來解決這部分需求，而居家養老仍是社會主流和傳統道德，但如何解決居家養老又不給子女增添負擔則成為社會需要重新思考的問題，因此社區型養老中心、托老所等，是解決這一問題的根本途徑，即通過集中式的社區型養老公寓或中心，再輔以完善的配套如醫療體檢、運動健身等貼心服務，讓老人和家人既能享受天倫又能讓子女后顧無憂。
　　　三、鄉城建設運動也將應運而生。伴隨著城鎮化的不斷深入，大規模的造城運動逐漸遠去了，隨之而來大量的鄉鎮建設開始了，以鄉為單位的城鎮化將成為下一個房地產發展的風口，股份制合作化農村今后將成為農村的主要形式，大量的農民將就地轉變成農業產業工人，新型鄉城綜合體將成為今后農村的主要形式。這里有學校、醫院、托老所、商業、小型加工廠、農村生產生活資料市場、各種批發市場等，實現和城市的完美對接。
　　　四、古村古鎮建設。伴隨著中國人均GDP突破1萬美元后，休閑旅游將成為主要旅游方式，古村古鎮將迎來發展黃金期。
　　　古村古鎮的旅游發展作為推進城鎮化建設和美麗鄉村建設的重要抓手，對于帶動區域經濟社會發展、增加農民收入，統籌城鄉一體化發展具有重要意義。目前我國古鎮旅游產品種類多樣，歸納起來共有以下5種類型：節事體驗游、美食養生游、文化展示游、探幽訪古游、民俗風情游等。旅游業，將是未來中國城鎮化建設中，最重要的發展動力之一。今后古鎮旅游的發展將融合文化創意產品、農產品、收藏品等購物消費，文化體驗、娛樂活動、運動康體、養生理療、養老服務、會展培訓、祈福修學等服務消費，內涵和外延將更為豐富，古鎮旅游將呈現產業集群化發展態勢。
　　　五、城市次中心的文化旅游商業綜合體和文化旅游街區將引領未來房地產發展新一輪革命。
　　　以文化演出+主題商業+科普體驗+建筑文化元素開創房地產發展新模式、一個成功的旅游綜合體，有可能發展成為“城市特色功能區、旅游休閑新地標、城市文化新名片”，這是一個綜合目標的構架，已經超越了一般旅游區的層面，而對城市、文化有著巨大影響。
　　　隨著經濟和社會文明的不斷發展發展，隨著信息技術、資源的快速共享，城市居民眾多復合性需求出現，城市中心及次中心的建立已經不是自然形成了，在知識經濟、現代服務經濟、休閑經濟和都市型工業經濟兼有的多元經濟發展基礎之上，城市空間的不斷優化和提升成為不可逆轉的趨勢。城市發展逐步形成主題空間城市構建，以不同的主題為發展元素，通過對相同主題的集合，規劃，創新，發展形成了一種區域性的主題文化空間，不僅滿足了區域內群眾生活的需求，還以主題空間的形式存在，形成了很強的外來驅動力和文化帶入感。
城市核心CBD，這些地區有非常豐富的商業資源，同時有非常密集的商業活動價值釋放，核心區地段已經飽和；很長時間的釋放有價值成長期，這個時候收益不是特別高。相反城市次中心，發展處于高速期，投資次中心的投資成本不太高，隨著區域不斷成熟發展，這個區域的價值能得到逐步兌現，反而能得到更好的收益。
　　　六、互聯網時代下的房地產更加注重房屋科技含量，人工智能房地產時代即將來臨，房屋的配套不僅是水、電、氣、暖，而應是機器人時代下的所有服務設施，包括做飯、洗衣、掃地等等。今后的住宅當你回到家后只剩下休閑和休息兩件事，其他的事情全部機器人搞定。
　　　將智能家居融入到精裝住宅設計中。例如通過小米手機家庭智能系統APP，結合小路由器、小米電視、小蟻智能攝像頭等智能裝置，實現燈光、家庭監控、家電等控制，最大化為居住者實現智能生活。“互聯網+”智能家居理念的APP智能浴室解決方案，其智能淋浴系統整合了SPA、燈光理療、影音娛樂等各項功能。消費者可通過面板觸摸操控衛浴空間內浴缸、智能淋浴系統等。360智能攝像機，用戶可以將其放置家中，實時看到屋內的老人和小孩，并與他們聊天互動，放在門口則可監控進入屋中的陌生人，并提示用戶。360大戶型安全路由器可以進行超大網絡覆蓋范圍，同時它也可以保護家庭局域網免受侵害。未來十年，智能家居將成為房地產的標配，如同精裝是當下房地產標配一樣，未來沒有配置智能家居系統的房子，就是毛坯房。
　　　“智慧住區”主要涵蓋三個方面：智慧家居、智慧社區和智慧工程。其中，智慧家居包括感應、物聯、魔鏡、健康、安全、娛樂、照明、控制八大系統，智慧社區則包括互聯通行，移動支付、智慧物業三大內容。而“1+X”智慧金融平臺，提供的是方興社區金融+云服務全產品矩陣；“2+X”戰略，X則代表了更多的互聯網智慧生活可能性，包括汽車、游戲等。
　　　七、房地產的定制時代滿足個性化需求，不僅商業可以訂單，住宅今后也可以定制，滿足不同人群的需求包括戶型內部空間設計，自由組合等等。
　　　住房定制在歐美等國家已經非常成熟，它是面向高端人群的一種高端 住宅產品類型，有一套完整的服務鏈條，經過幾十年的發展已形成一個成熟的住宅市場，并已擁有相當數量的專做定制住宅的建造商。尤其在歐洲、美洲、日本等地，小型住宅基本都是定制的。
　　　通過住房定制的方式，讓購房者參與到一種能夠介入房地產設計、 建造、定價乃至銷售的整個開發流程的新型房屋消費模式，購房者可以親手建造出一套真正符合自己心意的住房。更加誘人的是它不但可以滿足自己的個性化需求，還可以以低于市場的價格購買住房。
　　　八、居住工作一體化住宅將成為現實。利用高科技虛擬辦公環境，再利用高科技虛擬各種工作場景，開會、商務、談判、對話都不是問題，工作單位在外地而工作地點在自己家里已不是遙不可及的夢想，無需飛來飛云，無需鞍馬勞頓。只需輕輕一點，一切盡在掌控中。
　　　辦公虛擬化的價值包括：只需極少的管理費用，就能很好的利用當前的存儲、網絡和電腦資源，寶億萊家居飾品，獲得極高的投資回報；大幅簡化IT環境和終端設備，幫助數量有限的IT管理人員，減少管理和維護的時間與精力；同時最大限度的減少停機，確保業務的連續性和數據的安全性，并且增強了系統安全性和可靠性；保證在安全的環境中部署應用程序，保護自身運營；采用低功耗的瘦客戶端能解決功耗問題，同時降低成本，真正做到“綠色低碳”的辦公。
　　　九、創業綜合體：可以和互聯網技術、創業投資、醫療健康等生活服務結合起來，成為新一代生活工作空間。通過互聯網+房地產+創業投資，為“全民創業，萬眾創新”提供支持。新時代的創業綜合體，即“創新樂土”，必將成為新一代的生活和工作中心。
　　　創業綜合體可擁有四大功能模塊，即"專業孵化+創業導師+天使投資+開放平臺",為創業者提供三大功能空間：物理空間（辦公及硬件設施）+成長空間（全流程創業服務）+交流空間（思想碰撞、情感交流）。為（移動）互聯網、信息產業、TMT、新材料、創意設計、現代服務等行業提供全方位的一站式孵化服務。
　　　十、休閑地產包括度假型酒店公寓等。根據世界度假經濟規律，據統計顯示，人均GDP達到3000美元以上，將全面進入度假時代。我國絕大部分城市已超過這個標準，部分城市、省份如北京、天津、上海已超過10000美元。中國旅游業已經從大眾觀光的“門票旅游時代”向深度休閑度假的“泛旅游時代”轉變，在此背景下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，融合了觀光、游樂、休閑、運動等多種旅游功能的旅游綜合體成為滿足人們多樣化度假需求的必由目的地。
　　　休閑地產是復合地產，實際上是和其他的產業融合到一起進行開發是的性質，也有單一的也有多元化的，實際上是創造了一種休閑的生活方式，生活方便的轉變，需要休閑地產，休閑地產到底需要哪些元素呢？一共是14項，娛樂、養生、運動、教育、旅游、公益、養趣、文化、制度、節慶、技術、環境、創意、體驗，這些元素是地產的驅動力，缺少這些元素就不能推動產業升級。
　　　十一、高端住宅、高端寫字樓，豪宅新形態引領革新時代。
    作為傳統豪宅的終極形式，別墅自有其山水之美。然而別墅的“別”，也正意味著它并非人們常住的居所。大平層作為一種新形態的豪宅形式，越來越多地受到財富人群的關注，這不啻是高端人居革新時代到來的標志。為了讓生活與事業兩方面便利與品質兼得，近年來，相當多的財富人士將目光瞄準了新一代的豪宅形態——大平層。隨著室內功能間越來越細化，客戶也趨向國際化，以國內高級或頂級人士為主，外籍人士為輔。
　　　福布斯連續3年評選出的“世界十大最奢侈豪宅”中，別墅隱退，大平層產品嶄露頭角，大平層占據七席。大平層不僅僅在空間上優化了別墅的上下結構，更在生活屬性上完全超越了別墅。因此，超越別墅的高端享受和繁盛配套吸引了眾多的高端置業者。
　　　綜上，房地產的供給側改革將成為房地產可持續發展的主旋律，把握發展機會，創新發展思路才能最終贏得市場。