江蘇家居軟裝館【見地】拱手相讓“地產一哥”，萬科在干另一件大事！

在“地產一哥”之名拱手相讓給恒大之際，萬科默默地在廣州開了首家城市級別的長者照料中心“榕悅”，并且第二家社區級別長者照料中心“智匯坊（沙園店）”也即將開業。

據萬科方面透露，今年內，廣州將有4個養老項目開業，4個項目籌建，還有逾10個項目在前期階段，預計覆蓋老人客戶范圍超10萬。并且，截至2016年8月底，萬科在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線城市和核心二線城市開業運營了超過40個養老項目，目前還有近20個帶長住床位的項目和約30個居家服務/日間照料中心在建中。

近兩年來，受政策、市場需求等多方刺激，養老產業開始被資本視為“金礦”。但從全球來看，養老產業一般利潤僅10%左右，國內不少養老企業連收支平衡都很難維持。

在這樣幾乎沒有成功經驗可借鑒的道路上，萬科為何還選擇艱難前行？

養老產品升級需9-10個月

廣州萬科養老地產的主要產品線分為3條：城市級別的長者照料中心“榕悅”、社區級別長者照料中心“智匯坊”、大康復小綜合康復專科醫院“蕙心康復”，分別對應的是3種養老模式：機構養老、社區和居家養老、醫療養老，基本覆蓋市場上不同護理級別的需求。

作為廣州萬科養老的試水之作，位于黃埔區萬科城市花園小區的社區嵌入式長者照料中心智匯坊（下簡稱“城花店”），年初開始試營業，在適老化設計上已初見用心：

桌椅床柜邊沿均為圓角，防止老人磕碰受傷；桌子邊緣有挖空設計，方便老人扶桌起身和前行，走道也有高度適宜的扶手欄；每個房間有5個醒目的紅色呼叫器，還配備了拉響呼叫器的繩子，即使是坐輪椅的老人，垂下手也能夠到；一般養老機構只有2個出口，而城花店有3個，便于緊急事件發生時疏散；配有電梯，方便老人到3樓天臺散步，種植的蔬果也可由老人親自收割，等等。

當然，作為“試驗田”，城花店在探索中也走了彎路：照料中心設在二樓，需要走樓梯，老人出行不便；因為是已建成小區，周邊商業較多，室外空間略小，老人活動范圍有限；建筑內空氣流通性稍弱，非南北對流；層高略低，對屋內開闊感有些許影響；當護理員需要抱老人下床時，床高略顯矮些；衣柜等收納空間略小；部分設計耐用性不足，比如墻裙只有5公分高，輪椅駛過容易蹭臟，又比如公共區域的椅子，是布藝設計，容易滲透體味和排泄物，且因不可拆卸而清洗困難；部分設施設備不足以應對一級護理的需求，比如床欄在承擔搖晃力度上還有改進空間。

“最好的體驗，最好的辦法，就是親身一試，以一個老人的身份移情入戲，哪里比想象得更好，哪里還需要持續改善。” 萬科集團養老業務負責人王永飚在朋友圈這樣寫道。

萬科對后續產品做了改進：比如廣州萬科第二個開業的養老項目“榕悅”，衣柜改高至天花板，旁邊增設置物架，有了更多收納空間；床的高度也做了適度調高，后續“智匯坊”沙園店準備將床寬從1米調至1.2米，讓老人睡得更舒適；淋浴間干濕分區設置得更為合理；通過調研和請教專業人士，榕悅已有2/3的椅子坐墊從布藝改成了皮革料，沙園店更是全部換成了皮革坐墊。

原先城花店“樂齡學堂”活動項目較為單一，后萬科創辦“萬頤學院”，將安排更豐富的健康養生、益老智老和文化娛樂活動；針對城花店醫務室缺乏的情況，從沙園店開始，醫務室和護理站不僅是標配，而且當社區衛生服務站離得很近的情況下，萬科會與之采取資源共享（病床、診療服務），也將實現醫保刷卡，軟裝設計家居產業鏈，跟周邊三甲醫院達成合作，免去掛號和排隊之苦，等等。

“這些嘗試和改進，都是因為缺乏養老方面的經驗，萬科需要時間，也需要足夠的耐心。”剛從廣州某養老機構辭任院長一職的業內人士向見地君表示。

“在創新業務開展中，新進一個市場的培育期都要經過一個暗黑的過程，時間在9-10個月之間，客戶需要和你的產品之間進行互選。”王永飚告訴見地君，萬科養老服務還在迭代升級階段。

“給自己定下的目標是，一年內入住率超過70%。而城花店今年6月才拿到所有證照，正式開業至今三個月就已達到接近50%的入住率（30個床位，入住老人13位），而一般養老機構需要三年才能達到70%。”

行業養老難題：盈利之困

與入住率息息相關、并被外界長期詬病的，是養老產業的盈利能力。

誠然，中國人口老齡化意味著養老產業將釋放巨大的經濟能量。據中國社科院測算，2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總人口的16.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數量將超過4億人，平均每3個人中就有1個老年人，而目前中國養老市場帶來了約4萬億元人民幣的商機，到2030年可能增至13萬億元。因此，面臨轉型困惑的房企紛紛加入養老產業軍團：除了萬科，還有保利、恒大、綠城、金地、遠洋地產等。

然而，與賣房的巨大利潤相比，養老領域很難真正從現金流上賺錢。王永飚在廣州“榕悅”發布會上笑言：“有的城市房子一平米可以賣10萬元，但我們一個項目一個月可能都賺不了那么多。”

見地君算了一筆賬：以城花店雙人房收費（不收取一次性購置費方式）為例，入住的13位老人，8個一級護理（平均6500元/人/月），2個二級護理（5700元/人/月），3個三級護理（5300元/人/月），每月可預見收益為7.93萬元。據了解，僅就經營費用和收入而言，目前城花店仍未做到收支平衡。

不過，由于城花店位于黃埔區，居民接受程度和購買力水平略遜，在一定程度上影響了入住率和收入。

后來推出市場的城市級長者照料中心“榕悅”，位于老城越秀區花果山腳下，綠樹環繞，配套有3000㎡的后花園，醫療設備更齊全，居民文化程度和家庭經濟水平都更高。據了解，自9月22日發布會結束至今，已有50多人登記意向入住，僅國慶期間就有12人“下定”（總共340個床位）。

而“智匯坊”沙園店門口即對著廣州重型機器廠宿舍，還有廣船等多個中度老齡化社區也在附近，據店長曹雁透露，在沙園公交站臺上等車的人，10個中就有7個是長者；周邊不乏傳統養老院，寶億萊家居飾品，但定位于社區和居家養老的機構缺乏，因此雖在籌備中，也有不少海珠區的老人慕名而來。