蛇口：自貿區光環下的城市更新樣本

蛇口的變化，與深圳城市化發展有著密不可分的關系。如今，自貿區光環加身的蛇口正在謀求實現彎道超車，整個蛇口片區或許是深圳現代建筑與城中村陳舊最鮮明對比的地方之一。從光鮮的“A面”到陳舊的“B面”，蛇口也在自貿區的光環下有著自己獨特的城市更新樣本。

證券時報記者 吳家明

提起深圳蛇口，許多人的第一印象恐怕就是充滿國際與文藝范的豪宅片區。蛇口是個有故事、風云變幻的地方。在這里，有著每平方米價格“10萬+”的豪宅區，自貿區的價值變現，更是蛇口房價飆升的見證。盡管有著自貿區光環和“搖身一變成10萬+”的誘惑，蛇口大量的城中村在城市更新過程中卻沒有預期的順利。這時，不妨從另外一個角度來看看老蛇口的蝶變。

蛇口的前世今生

充滿傳奇色彩的蛇口，一直是中國眾多知名企業的孵化器。只是，潮起潮落總有時，很長一段時間以來，蛇口似乎慢慢淡出人們的視野。不過，前海蛇口自貿片區方案獲批后，蛇口再次引起各界關注，也再次進入發展快車道。

1979年，蛇口工業區的開山破土炸響了“中國改革開放第一炮”，蛇口也因此成為中國改革開放的標志性地域。

“時間就是金錢，效率就是生命”這句響亮的口號，正是由于當年蛇口人的振臂一呼而盡人皆知，特別是蛇口工業區自1979年成立以來，率先在工資制度、人事改革、勞工制度、輿論監督、民主直選等方面開種“試驗田”，孕育了一批知名企業，包括招商銀行、招商地產、中集集團以及一批高新技術知名企業，如南玻、安科等。

由此可見，充滿傳奇色彩的蛇口，一直是中國眾多知名企業的孵化器。不過，潮起潮落總有時，很長一段時間以來，蛇口慢慢淡出人們的視野，人們一度懷疑蛇口是否就此“沒落”，加上大量的舊工業區、廠房和城中村，“陳舊”一度成為蛇口在深圳市民眼中的代名詞。

只是，這樣的質疑很快就被平息。2015年3月，前海蛇口自貿片區方案獲批，整體軟裝寶億萊家居飾品，蛇口再次引起各界關注并進入發展快車道。據悉，前海蛇口片區今年前三季度企業增加值突破千億元大關，全年有望突破1400億元，片區開業運作企業突破4.3萬家。今年前10個月，前海蛇口片區合同利用外資占全國自貿區總量的42.5%，在全國自貿區中排名第一。

在這一過程中，蛇口片區以及蛇口工業區都進行了大規模的更新，通過新老建筑組合，工業區轉型建成蛇口網谷，成為一個科技網路公司的聚集地。此前，蘋果華南總部入駐蛇口網谷，讓蛇口網谷著實“火”了一把。截至2015年底，蛇口網谷入駐企業400多家，總產值超過250億元。此外，蛇口太子灣郵輪母港的建成和開港試運行，也標志著深圳正式進入郵輪時代。

在入列自貿區和再造新蛇口規劃的推動下，蛇口的“國際”牌將越打越響，成為深圳市最具潛力的發展片區之一。

房價飆升下的

“B面蛇口”

豪宅似乎已成為蛇口的“地標”，但其實蛇口絕大地方依然以舊廠房和上世紀的老住宅為主。從光鮮的“A面”到陳舊的“B面”，在蛇口或許只是“一路之隔”。這也是蛇口城中村改造的一個縮影：東風已到，但過程依舊充滿坎坷。

沿著南海大道一路往南行，花園城、蛇口網谷、四海公園、海上世界以及太子灣盡收眼底。這里的蛇口環境優美，更成為深圳豪宅的代名詞之一。記者調查發現，蛇口的半島城邦、雙璽等小區價格均超過每平方米10萬元，其中半島城邦目前在售的新房價格在每平方米13萬元左右，6年多來房價漲幅更達到4～5倍。

深圳中原地產二級市場董事總經理玉家雄認為，自貿區掛牌成功對深圳樓市最直接的影響就是房價的上漲和銷售速度的加快。自貿區的成立對區域的未來發展都起到了一個正面的作用，這就會引導房價進一步上漲。而劃定為自貿區的區域內，主要樓盤供應以豪宅為主，可以說蛇口片區的豪宅是自貿區掛牌的最大受益者。

美聯物業全國研究中心提供的數據顯示，受豪宅項目推高新房價格影響，蛇口片區2015年的新房均價已達到每平方米8.75萬元，2016年至今的新房均價更達到每平方米10.5萬元，二手房均價也從2012年每平方米3.7萬元漲至目前的每平方米6.58萬元。“去年自貿區利好傳來，這里的房價瞬間爆發。”灣廈村本地人陳先生說，“旁邊的四海公寓，去年年初才賣每平方米3萬元左右，而之前最高峰已超過每平方米6.5萬元。一年翻一倍在這一兩年來的蛇口很普遍。”

的確，豪宅似乎已成為蛇口的“地標”，但其實蛇口絕大地方依然是舊廠房和上世紀的老住宅為主。就在這些豪宅的附近，大量的城中村似乎與“高大上”的蛇口顯得有些格格不入。從光鮮的“A面”到陳舊的“B面”，在蛇口或許只是“一路之隔”。

據記者調查，目前蛇口片區仍存在大量城中村和舊住宅小區，包括南水村、水灣村、漁一村、漁二村、灣廈村、大鏟村、雷公嶺村、招東和招北小區等。在自貿區的光環和附近豪宅林立的背景之下，大量的城中村和舊小區也面臨城市更新的命運，寶億萊家居飾品，但過程似乎并不順利。

記者調查發現，位于花果路與招商路交匯處的大鏟村，舊改項目目前已正式進入實質性的物理拆除階段，四周圍墻已搭上簡易腳手架。

實際上，早在2002年，大鏟舊村改造便獲批立項，2005年專項規劃審議通過。由于拆遷工作推進不順利，加上規劃調整的問題，項目舉步維艱，從2004年開始簽拆遷補償協議，到2014歷經10年時間仍有幾戶未簽約，經過各方努力后直至去年年底才全部簽約完畢。

有當地村民對記者表示，原本大鏟實業股份有限公司想獨立完成舊改，成為深圳村集體自住改造的先例，但現在或許已改變初衷，選擇與市場開發主體協議開發，只是目前實施主體暫未公示。

可以說，在墻上寫一個“拆”字最多幾分鐘，但大鏟舊村用了14年才等來真正“拆”的這一天。

漁一村和漁二村位于蛇口灣廈片區，不遠處就是南海玫瑰花園、半島城邦等海景小區，但在這里還存留著蛇口最純正的漁民群體，而他們賴以生存的漁村卻將成為回憶。現在，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，漁二村許多外墻上大寫的“拆”字，都在宣告著曾經的漁村即將到來的命運，而漁一村和漁二村已被地產巨頭萬科和招商蛇口瓜分。只是，即使豪宅只是“一路之隔”，經過城市更新后搖身一變就可變成“10萬+”的豪宅，但舊改的過程也并不輕松。