張玉良做輕商辦物業(yè) 綠地金控剝離黃浦江沿岸項目

年末將至，3000億銷售目標(biāo)沖刺之余，為了甩掉商辦物業(yè)這個“重包袱”而走上了輕資產(chǎn)道路的綠地近日似乎又找到了一條新路徑。

12月18日，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，綠地控股發(fā)布公告宣布，公司子公司綠地金融投資控股集團(tuán)有限公司于12月16日簽署協(xié)議，將公司持有100%股權(quán)的上海申萬置業(yè)出售予上海陸家嘴，交易價格34.13億元，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為15.75億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓款為18.39億元。

值得注意的是，在出售完該項目之后，作為本次交易買方的上海陸家嘴還將以總投資金額10.5億元、代建管理費(fèi)4500萬元的代價將上海申萬置業(yè)所持有的黃浦江沿岸E16-2地塊委托于綠地集團(tuán)進(jìn)行開發(fā)代建。

對于上述大手筆交易，綠地控股于公告中表示，“本次交易有利于促進(jìn)公司商辦物業(yè)輕資產(chǎn)化運(yùn)作，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司盈利能力。”

有接近綠地人士就告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，綠地以往輕資產(chǎn)模式探索是對于持有的商業(yè)物業(yè)的探索，而此次黃浦江沿岸E16-2地塊項目的出售則是集團(tuán)對于一些不持有或者在建的、代建的商辦物業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)化的嘗試，“是在商辦領(lǐng)域更長鏈條、更多環(huán)節(jié)輕資產(chǎn)運(yùn)作模式的升級”。

同時，他也指出基于這種模式對于項目市場前景以及需要買方前期進(jìn)行大筆資金投入等各種條件要求來看，該模式目前在核心城市的核心區(qū)域進(jìn)行復(fù)制的機(jī)會比較大，“未來有類似或者更好的項目不排除會進(jìn)行類似的動作，使這種方式慢慢變成體現(xiàn)綠地競爭力的模式”。

34億剝離黃浦江沿岸項目

資料顯示，寶億萊家居飾品，上海申萬置業(yè)所持有的黃浦江沿岸E16-2地塊東至北洋涇路，南至昌邑路，西至苗圃路，北至濱江大道。項目用地面積23796.3平方米，容積率3.8，地上計容建筑面積90425.94平方米，土地用途為商業(yè)辦公用地。

規(guī)劃有1幢28層辦公樓，1幢13層商業(yè)樓，10棟小商業(yè)樓及1幢邊檢站辦公樓、地庫。扣除須向上海出入境邊防檢查總站移交的一棟建筑面積約1,000平方米（含地下面積）的代建樓后，該項目總地上計容建筑面積為82425.94平方米。

目前，上述項目進(jìn)度為樁基工程完工，預(yù)計竣工時間為2019年年中，2019年下半年可投入使用。

據(jù)了解，該項目地塊所處的區(qū)域是黃浦江兩岸綜合規(guī)劃中的浦東“Ｅ單元”系列，項目在陸家嘴板塊的輻射范圍內(nèi)，距離陸家嘴CBD僅4千米，將地塊未來的智能甲級辦公樓提升到上海高端辦公的群簇中，但是有別陸家嘴交通環(huán)境限制，此項目擁有臨近楊浦大橋、浦東大道樞紐的交通便利，區(qū)位較為優(yōu)越。

此外，上述提及的規(guī)劃在布局上則被劃分為東區(qū)、中區(qū)與西區(qū)三個區(qū)域。中區(qū)是140米的超高層甲級辦公樓，并放置在場地南側(cè)，北側(cè)的廣場與基地北側(cè)民生碼頭共同圍合出較大的城市廣場。靠近東側(cè)河道設(shè)置邊檢站，而場地西側(cè)大部分區(qū)域為自由排列的多層商業(yè)區(qū)域。

從區(qū)域及交通便利程度來看，黃浦江沿岸E16-2地塊無疑是位于上海核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目。而市場人士則向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，雖然該項目所在的區(qū)域不是成熟的商務(wù)區(qū)，但是相比同在上海核心區(qū)域的商辦物業(yè)而言，價格及租金其一大優(yōu)勢。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料，綠地并非是該項目最初的持有者。綠地控股股份有限公司2015年第四季度新增房地產(chǎn)項目情況簡報顯示，該地塊為綠地收購項目，彼時收購對價為12.44億元，相比此次高達(dá)45.08億元的交易總金額來說，綠地可謂是做了一筆穩(wěn)賺不賠的大買賣。

因此，有了解綠地的相關(guān)人士就對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，選擇在此時公布是因為交易取得了階段性的進(jìn)展，事實上大宗交易的促成都是經(jīng)過了前期長時間的鋪設(shè)，而行業(yè)慣例是在年底的大單成果會比較多，“另外對于上市公司來說，在年末促成這樣的大單對于提高公司收益、銷售額等也會帶來一定的好處”。

據(jù)綠地控股公布的2016年三季度銷售業(yè)績顯示，截至9月30日，集團(tuán)今年累計實現(xiàn)合同銷售金額1733億元，同比增長23%；合同銷售面積1328萬平方米，同比增長4.3%；回款1311億元，同比增長48%。

而今年年初，綠地給自己設(shè)定的年度目標(biāo)為3200億元，前三季度完成了54.2%。

做輕商辦物業(yè)代建起步

年末業(yè)績沖刺是房企年度排行榜龍爭虎斗的重頭大戲，但在綠地這宗大筆交易中，更值得關(guān)注的是其對于商辦物業(yè)領(lǐng)域新輕資產(chǎn)模式的探索。

事實上，這些年里，在綠地內(nèi)部扮演著“扛大旗”角色的商辦物業(yè)，曾一度是這家兩千億房企快速擴(kuò)展和盈利的動力引擎，然而在商辦物業(yè)市場去化緩慢的市場環(huán)境轉(zhuǎn)變之下，輕資產(chǎn)化成為了綠地控股實現(xiàn)轉(zhuǎn)型及重回房企第一陣營的必然選擇。

年初，張玉良在接受媒體采訪時曾坦言，綠地目前正在著手三四線及商辦品類的去庫存。“前幾年經(jīng)濟(jì)高速增長時期，整體軟裝寶億萊家居飾品，我們大量提高了商辦類產(chǎn)品的比例。隨著中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，我們也在做調(diào)整，今年也將加大和地方政府的聯(lián)動。”此外，他還透露，今年綠地在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的三個關(guān)鍵詞是：去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、輕資產(chǎn)。

事實上，在張玉良此番公開發(fā)言之前，綠地已經(jīng)率先在商辦領(lǐng)域邁開了輕資產(chǎn)的步調(diào)。

2015年12月2日，張玉良于北京和上海核心區(qū)域的商辦物業(yè)項目引入了潘石屹這個“二房東”，雙方在“共享辦公空間”和“互聯(lián)網(wǎng)＋商業(yè)樓宇租賃”方面達(dá)成合作，該次的服務(wù)轉(zhuǎn)型開啟了綠地商辦物業(yè)變革的大門。

隨后不到兩天的時間里，綠地再次發(fā)布公告宣布，集團(tuán)以55.43億元的總代價轉(zhuǎn)讓其全資擁有的6個商辦項目的股權(quán)及債權(quán)，而交易對象上海彤熹投資合伙企業(yè)(有限合伙)則是特意為本次交易而設(shè)立的基金公司，其中上述黃浦江沿岸E16-2地塊交易所涉及的綠地金控旗下子公司則正是該基金公司普通合伙人之一。

彼時，綠地已經(jīng)嘗試通過基金方式進(jìn)行商辦物業(yè)金融化嘗試，以進(jìn)一步增強(qiáng)資產(chǎn)流動性，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

進(jìn)入2016年，綠地控股繼續(xù)在商辦物業(yè)重壓下尋找輕資產(chǎn)的出口。2016年3月11日，綠地控股與榮耀基金旗下Amare投資管理集團(tuán)簽署協(xié)議，將旗下19家位于中國境內(nèi)的打包成REITs，計劃在新加坡證交所主板上市，對于資金沉淀更高和運(yùn)營難度更大的酒店資產(chǎn)做了一次一舉多得的減法。

對此，熟悉綠地的相關(guān)人士就表示，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，以往輕資產(chǎn)模式的探索是對于持有的商業(yè)物業(yè)的探索，而此次黃浦江沿岸E16-2地塊項目的出售則是集團(tuán)對于一些不持有或者在建的、代建的商辦物業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)化的嘗試，“是在商辦領(lǐng)域更長鏈條、更多環(huán)節(jié)輕資產(chǎn)運(yùn)作模式的升級”。

從該模式來看，大型項目的出售能夠為公司快速回流大量資金，此外，通過項目交易后的代建又還能繼續(xù)享有項目后續(xù)開發(fā)環(huán)節(jié)的收益機(jī)會，這對于綠地在去化商辦物業(yè)方面無疑是創(chuàng)造了一個絕好的機(jī)會。