中海地產2015年營收增長45% 昆明項目銷售收入6.4億

[導讀]相比于中海地產整體營業收入和地產銷售業績的上升，昆明市場則表現相對冷淡，2015年全年僅有中海半島華府一個項目入市銷售，整體銷售收入僅有6.4億元。

近日，中海地產集團發布其2015年年度報告，顯示，2015年中海地產全年營業收入達723.14億元，同比2014年498億元，增長近45%；歸屬于母公司股東的凈利潤為604億元，整體軟裝寶億萊家居飾品，比2014年增長29.43%；公司總資產達1908億元，同比增長8.74%。2015年度資產負債率為66.64%，同比2014年下降了7.12%。整體來看，中海地產營業收入和利潤同比均有增長，寶億萊家居飾品，資產負債情況也有所下降。

報告認為，報告期歸屬于母公司所有者權益同比2014年有較大幅度增長，主要因較多項目達到結利條件，凈利潤大幅增加。而相比于中海地產整體營業收入和地產銷售業績的上升，中海地產在昆明市場則表現相對冷淡，2015年全年僅有中海半島華府一個項目入市銷售，整體銷售收入僅有6.4億元。

地產占主營業務收入98% 銷售金額達651億元

報告顯示，2015年中海地產主營業務收入占總營業收入比例達99.49%，主營業務主要由房產開發、物業出租以及承包工程構成，其中，房產開發業務收入占主營業務收入比例達98.05%，由此可見，中海地產營業收入大都由房地產開發業務貢獻。

中海地產2015年項目開發銷售情況

據報告，截至2015年12月末，中海地產主要在建項目總建筑面積超過1400萬平方米，主要分布于北京、佛山、福州、杭州、濟南、沈陽、長春、深圳、無錫、南京等國內較發達一二線城市。2015年，中海地產主要擬建項目總土地面積129萬平方米，總建筑面積 486.4 萬平方米。2015年，中海地產新開工項目26個、新開工面積438.4萬方；竣工項目34個，竣工面積656.6萬方；期末在建項目40個，在建面積1075.7萬方。2015年達預售項目個數68個、簽約銷售面積563.9萬方、簽約銷售金額651億元、簽約銷售均價1.15萬元/平米，結轉收入面積570.09萬方，結轉收入701億元。

而2015年末中海地產在手現金達289.5億，同比2014年末穩步增長。中海地產認為，各地區公司銷售規模大幅增長為公司提供充裕的銷售回款，確保了公司的財務安全，并為未來的戰略性投資提供了堅實的財務保障。

中海地產2015年營業收入構成

但同時，由于支付低價、工程款、稅金較多，中海地產2015年經營活動產生的現金流量凈額達-15.79億元，同比2014年下降116.67%。

報告顯示，中海地產2015年應收賬款同比2014年有較大幅度增加，凈增加值達7億元人民幣。中海地產分析認為，主要是由于：第一，公司房地產銷售規�？焖僭鲩L；第二，報告期內受房地產行業調控政策影響，商業銀行等金融機構對于商品房按揭貸款額度下降、貸款審核周期延長，導致公司應收賬款中的應收按揭款快速增加；第三，受商業銀行等金融機構提高首付比例和按揭利率上浮等因素影響，部分具備良好資信及還款能力的客戶采取分期付款方式購置物業，因此分期付款銷售規模增長較快，導致公司應收分期付款客戶的房款增長較快。

與此同時，中海地產2015年末的存貨余額比2014年末略有減少，在總資產中所占比重亦從六成降至五成左右，一方面由于去年較多房地產項目達到結利條件，另一方面由于報告期內全國土地價格高企，公司新增投資同比2014年有所減少。

昆明僅一個項目在售 半島華府單盤銷售6.4億

報告同時提及中海地產昆明三個開發項目情況，報告顯示，中海錦苑項目開工時間為2015年6月，預計竣工時間為2016年12月，項目土地面積為5.5萬方，總建筑面積為29.3萬方。中海半島華府項目開工時間為2014年8月，預計竣工時間為2016年6月，項目土地面積為17.3萬方，總建筑面積為39.6萬方。

據騰訊房產了解，目前中海地產在昆明的三個項目，中海·學府路8號已經交房；半島華府項目于2015年年中開始入市銷售，至今銷售不足一年，整體軟裝寶億萊家居飾品，但項目工期來看，目前已經進入準現房狀態銷售，預計下半年可交房；而中海錦苑項目自2015年才拿地，2015年8月獲得首張預售證，2015年報告期內并未有業績計入銷售業績。

以此來看，中海地產昆明三個項目，嚴格來說2015年全年僅有中海半島華府項目貢獻銷售業績，單盤銷售，對昆明中海地產整體銷售情況來說，并不利。而在年報中也證實了這一事實，2015年全年，昆明中海地產僅有半島華府6.4億元的預收款收入以及學府路8號近20萬元的預收款收入。

所謂預收款是指處于在建狀態的房地產開發項目對應物業的預收房款，對應的預收房款將在項目竣工備案后交付時結轉營業收入，預收款也就是所謂的項目銷售收入。在預收款項列示中，寶億萊家居飾品，半島華府項目2015年末預收款余額達6.4億元。而2015年年初預收款余額為空，也就是說，半島華府項目2015年物業預收房款（銷售收入）達6.4億。而中海學府花園（學府路8號）則有20.5萬元的預收款，中海錦苑項目因2015年尚未進入銷售階段，未有預收款計入，也就是說，中海地產在昆明三個項目2015年整體銷售收入僅有6.4億元。

云南中海城投2015年負債較高

除此，作為中海地產與云南城投合作開發的中海半島華府項目（云南城投持股35%，中海地產持股65%），2015年年初負債總額為3.45億元，年末負債總額達到25億，經營活動現金流量也達1.12億元。

據騰訊房產了解，目前中海半島華府項目處于開發前中期，資金投入較大，這或許也是中海城投公司負債額較高的原因。而因半島華府項目開發需要，中海地產還在2015年為中海城投公司擔保貸款5.2億元，用于項目開發。

從昆明項目來看，2015年中海地產銷售情況似乎不甚理想，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，半島華府單盤銷售6.4億元也并不盡如人意，但2016年中海錦苑項目入市銷售后，或可為昆明中海地產銷售貢獻幾分力，與此同時，半島華府所處區域的滇池會展中心區域價值也在不斷攀升，或為項目銷售提供動力支撐，2016年銷售情況或將有所增長。