張玉良34億“甩包袱” 國資陸家嘴接盤的地產騰挪邏輯

　　[摘要] 作為掌舵者的張玉良，正在想方設法地調轉航向，即便是優質的商辦物業，也不是沒有賣掉的可能，而且這一次綠地的出手已經提前了。

　　對綠地來說，商辦之重已經成為其落后于3000億陣營的最大掣肘。作為掌舵者的張玉良，正在想方設法地調轉航向，即便是優質的商辦物業，也不是沒有賣掉的可能，而且這一次綠地的出手已經提前了。

　　12月18日，綠地控股(600606,股吧)公告披露，其全資子公司綠地金控與上海（樓盤）純景實業訂立了買賣協議，后者將從綠地金控手中收購上海申萬置業的100%股權及債權，交易的代價合計34.13億元。當中，整體軟裝寶億萊家居飾品，股權轉讓款為15.75億元，債權轉讓款為18.38億元。

　　上海純景實業的控股股東為陸家嘴(600663,股吧)集團，在完成上述交易后，陸家嘴將委托綠地控股對申萬置業持有的黃浦江沿岸E16-2地塊進行開發代建，代建的投資額為10.5億元。另外，綠地將向后者收取代建管理費4500萬元。

　　這也意味著綠地將從陸家嘴集團手中分批次收到45.08億元的交易款項。時代財經記者獲悉，黃浦江沿岸E16-2地塊位于上海浦東新區，距離陸家嘴中心區域約4公里。目前項目進度為樁基工程完工，預計竣工時間為 2019 年年中，2019 年下半年可投入使用。

　　將尚未落成的項目出售在綠地過去的發展中并不常見，綠地集團相關人士向時代財經記者表示，這次出售其實是集團輕資產化戰略的一個體現。

　　“以前綠地做的REITs是針對已經建成持有的物業。對我們來說，集團的各個產業，尤其是房地產產業鏈環節如果有適合做輕資產的模式，綠地都會去嘗試。因此，寶億萊家居飾品，除了已經持有的物業外，一些在建和待建的商辦項目有合適的機會都會進行嘗試�！�

　　張玉良“甩包袱”

　　商辦的“減重”一直都在張玉良的計劃之內，因為過去布局比重過大，綠地這兩年在與萬科、恒大等房企的規模賽跑中已經落了下風。今年前11月，萬科、恒大、碧桂園憑借快周轉的住宅銷售已經率先撞線3000億，但曾經和萬科并肩，且領先恒大、碧桂園的綠地卻在不知不覺中落后了半個身位。克爾瑞發布的排行數據顯示，綠地前11月的銷售額為2110億。

　　被商辦物業“閃了一下腰”的綠地在年初就提出要改變打法，“我們此前商場的商辦類產品，要跟政府共同協商進行改造。還有部分商辦項目按照現在的市場情況需要延遲開工。”這是綠地化解三四線商辦庫存的舉措。

　　但從根本上來講，綠地還是希望減少商辦的比重，同時對既有的物業進行輕資產“減重”。與陸家嘴的交易是張玉良調轉航向的最新一例。不過，值得注意的是，黃浦江沿岸E16-2項目是綠地去年年末從上海地產集團手中收購而來，至今也不過一年。

　　對綠地來說，這是一筆頗為劃算的生意。上海申萬置業的100%股權及6.42億債券的交易在去年年末完成，綠地為這次權益轉讓的報價為12.44億元，如果再加上項目公司一筆10.5億元的委托貸款，綠地當初買下該項目時的代價也僅為22.94億元，以此計算的樓面價為2.78萬/平方米。僅僅一年，項目的交易價格就已經上浮至34.13億元。

　　黃浦江沿岸 E16-2 地塊的用地面積為2.38萬平方米，容積率3.8，整體軟裝寶億萊家居飾品，計容建面為9.04萬平方米。項目規劃有1幢28層辦公樓，1幢13層商業樓，10棟小商業樓及1幢邊檢站辦公樓、地庫�？鄢�須向上海出入境邊防檢查總站移交的一棟建筑面積約1萬平方米（含地 下面積）的代建樓后，該項目總地上計容建面為8.24萬平方米。

　　“這是綠地對過去商辦‘定制’形式的升級，之前我們在北京（樓盤）也有給阿里巴巴定制寫字樓的案例，但代建是對這種模式的升級。與陸家嘴的合作相當于把項目占有資金提前收回，并且綠地還將保留項目建設的相關收益�！�

　　上述綠地集團人士強調，這種模式對綠地來說不排除復制的可能，但必須在項目區位、地段、定位以及交易方等各方因素都齊備的前提才會進行。

　　依靠商辦物業的大宗成交，綠地在2014年一度超越萬科坐上了房地產行業的頭把交椅，但這樣風光的時刻并沒有持有太久，商辦物業的資金沉淀以及更長的去化周期讓綠地的增長引擎在隨后的2015年“失靈”。

　　這一年綠地交出的銷售成績是2301億元，其中商辦的貢獻已經不足五成，低于2014年的53.8%，并且綠地當時的商辦銷售同比漲幅達90%。商辦引擎的失靈，也直接導致綠地在今年的規模賽道中略顯被動，這家房企甚至沒有明確對外提出房地產的銷售目標。

　　因此，圍繞商辦物業的輕資產也成為張玉良調轉綠地航向的重中之重。今年3月綠地與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議，設立酒店業房地產投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。打包上市的資產包括19家位于中國境內的酒店物業，總計價值約210億元。

　　而更早的時候，其與SOHO中國就聯合辦公的合作以及為商業項目引入基金，也都被解讀為張玉良“甩包袱”的動作。商辦物業的資金占有以及今年以來在地產和基建領域的大規模擴張，也讓綠地感受到了資金的壓力。 截至今年三季度，這家房企的資產負債率為88.8%，高于行業平均水平，而其累計負債也多達5899.7億元。

　　因此綠地在一邊做輕資產減負的同時，也在不斷地引資輸血，當中包括向控股股東格林蘭借款100億以及與民生銀行(600016,股吧)簽訂的600億融資額度。

　　從綠地調整產品配比的舉措來看，目前已經初見成效。時代財經獲悉，在綠地今年上半年的銷售中，住宅的貢獻比例已經達60%，且住宅項目的土儲大為提升，而以PPP先行介入的模式，也將為綠地帶來可觀的土儲�？袼Α鞍�袱”的張玉良似乎也在蓄勢待發。

　　陸家嘴地產騰挪

　　陸家嘴的地產買賣在這一年尤其多，在花大手筆買入的同時，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這家隸屬于上海國資委的房企也在不斷地賣出資產，一進一出的地產騰挪成為陸家嘴商業地產快周轉模式的寫照。

　　從綠地手中接盤商業項目并非陸家嘴年內最大手筆的投資。兩個月前，陸家嘴披露旗下全資公司佳灣公司、佳二公司在上海聯合產權交易所聯合競得蘇州（樓盤）綠岸95%股權。其中佳灣公司出資20.25億元，佳二公司則以20.25億元作為劣后級連同其他出資方成立信托進行投資，這筆交易總價為85.25億元。

　　蘇州綠岸的資產包括位于蘇州高新(600736,股吧)區滸墅關鎮的17宗土地，規劃用途為住宅、商辦、工業研發、教育、加油站等；土地面積達65.94萬平方米，規劃總建筑面積約為108.41萬平方米，其中住宅用地規劃總建筑面積約為66.4萬平方米。