中國房地產(chǎn)金融頂級思想盛宴 地產(chǎn)投資大拿如何看2017？

22城再啟房地產(chǎn)調(diào)控，寶億萊家居飾品，去庫存與地王并行，一二線與三四下地產(chǎn)投資分化，央行吹風(fēng)各大商行嚴(yán)控信貸、證監(jiān)會銀監(jiān)會聯(lián)手?jǐn)D“泡沫”，房企發(fā)債監(jiān)管收緊，地產(chǎn)金融重壓之下如何前行？

11月10日，中國房地產(chǎn)金融年度頂級盛會，由第一財經(jīng)成員機(jī)構(gòu)金磚傳媒、《中國房地產(chǎn)金融》舉辦的2016金磚論壇暨全球房地產(chǎn)金融峰會在上海舉行，在地產(chǎn)投資分化、尋求海外布局及如何布局地產(chǎn)“白銀時代”等諸多熱議問題上，眾多地產(chǎn)金融投資大咖展開思想交鋒。

地產(chǎn)金融“白銀時代”的坐標(biāo)系

“中國傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展供給不足，一線城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)飽和，三、四線城市特別明顯。”世旗資本總裁毛柯成表示。

圖：世旗資本總裁毛柯成。

“我們大量的資本聚焦于一二線城市，導(dǎo)致了資本過剩。三四線城市里面，產(chǎn)品支撐不夠，資本的支撐也不夠。”毛柯成表示，2015年中國城市化率56%，城市化率不及美國。“三四線城市雖然收入較低，但其住房支出也較少。三四線城市居民其他領(lǐng)域消費(fèi)供不應(yīng)求。因此，三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)擁有巨大潛力。”

圖：光大安石副總裁陳鵬。

光大安石副總裁陳鵬稱，光大安石在過去十年的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域發(fā)展，經(jīng)歷一個嘗試從美元基金切換到人民幣基金，從以股權(quán)入主的基金開始設(shè)立類REITs產(chǎn)品的過程。陳鵬表示，寶億萊家居飾品，光大安石注重商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理競爭能力、產(chǎn)品設(shè)計能力，對宏觀趨勢判斷、風(fēng)險控制能力及資金募集能力。

圖：五牛基金董事總經(jīng)理全宇。

“傳統(tǒng)的債權(quán)的業(yè)務(wù)越來越難做了。”五牛基金董事總經(jīng)理全宇表示，當(dāng)前國內(nèi)一線城市，拿地越來越困難，整體軟裝寶億萊家居飾品，因而也做了不少不少的股權(quán)類業(yè)務(wù)，挑選一些長期發(fā)展比較好的公司跟他們合作，比如鐵獅門。全宇認(rèn)為人民幣基金是未來很重要的一個發(fā)展方向，相信其公司在三到五年，會迎來資產(chǎn)管理能力、主動管理能力一個重要的展示期。

圖：夢金所副總裁徐寧。

對于布局在地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈上的住宅金融而言，夢金所副總裁徐寧表示，在住宅抵押領(lǐng)域，最初籌建之時沒有小貸系統(tǒng)、管理系統(tǒng)、評級評價、資產(chǎn)證券化。他表示，在龐大的民間住宅抵押市場，這一領(lǐng)域當(dāng)前并沒有一個市場標(biāo)準(zhǔn)，處于紅海，競爭相對比較激烈，而其公司正在做住宅金融供應(yīng)鏈服務(wù)，將會彌補(bǔ)這一市場。

機(jī)構(gòu)加速布局中國版REITs

今年年中，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提到，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。由于在存量房市場，資金供給和房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營造成的資金需求之間的期限錯配問題將日益突出，因此迫切推出房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，解決這一突出問題，REITs在中國的發(fā)展也因此迎來了新的機(jī)遇。

圖：東方證券資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理周代希。

“典型的REITs模式(房地產(chǎn)信托投資基金)正面臨機(jī)遇期，寶億萊家居飾品，可以給房地產(chǎn)企業(yè)一個新的解決方案”，東方證券資產(chǎn)管理公司副總經(jīng)理周代希稱，“通過在持有型物業(yè)里增加退出渠道，讓企業(yè)拿到房地產(chǎn)的時候可以通過REITs退出，讓成熟物業(yè)變現(xiàn)”。“這個變現(xiàn)是把成熟的好資產(chǎn)通過REITs轉(zhuǎn)移到金融產(chǎn)品里，可以持續(xù)的擁有、管控標(biāo)的物業(yè)，同時獲得資金來滾動發(fā)展”，其解釋稱。

圖：越秀房托總裁林德良。

2005年，香港頒布了房地產(chǎn)基金法則，作為在香港發(fā)行的中國第一只REITs——越秀房托基金，該基金管理人越秀房托總裁林德良在論壇上表示，從產(chǎn)業(yè)鏈來看，越秀是從開發(fā)到商業(yè)運(yùn)營、到整個的退出形成了閉環(huán)。“我們把房地產(chǎn)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。所以其實(shí)我們是打造了這種模式。”他解釋稱，這種模式是資本運(yùn)營與商業(yè)運(yùn)營一體化，把商業(yè)運(yùn)營與物業(yè)管理一體化。

中國的REITs離我們有多遠(yuǎn)？林德良預(yù)期，中國REITs應(yīng)該距離不遠(yuǎn)了。“對于商業(yè)地產(chǎn)，我們面對商業(yè)地產(chǎn)的重地產(chǎn)，還是這句話，商業(yè)運(yùn)營是根本，證券化是我們的出路。”

資本全球化下的中國資本“出海”

戴德梁行發(fā)布的《中國對外投資市場報告》顯示，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，今年以來，中國投資者在海外房地產(chǎn)市場累計投資達(dá)235億美元，再創(chuàng)歷史新高。前八個月，中國海外地產(chǎn)投資大宗交易總額達(dá)235億美元，已接近2015年全年257億美元的投資額。

圖：信泰資本合伙人董事兼總經(jīng)理賀偉時。

“中國的境外房地產(chǎn)投資，從2010年到現(xiàn)在，大致的投資比例是33%是辦公樓，23%是開發(fā)項目，22%是酒店。” 信泰資本合伙人董事兼總經(jīng)理賀偉時表示，從國內(nèi)的房地產(chǎn)投資人來看，這是一個比較通俗或者比較粗放的邏輯。“新的邏輯是，再過五年，我相信這里面配比肯定會不一樣。因為這個市場在變化，投資人的成熟度也在變化，所以他們對于這些資產(chǎn)的類型的認(rèn)識也在變化。”

“中國參與海外投資，參與全球化競爭，以及中國購買力增強(qiáng)，這是中國在發(fā)展過程當(dāng)中必然的一個趨勢。”乾立基金董事總經(jīng)理李皎表示，當(dāng)前的資本熱潮與之前的海外地產(chǎn)投資浪潮有所差別。這個階段更多的是一些機(jī)構(gòu)，甚至一些國資、保險資金領(lǐng)投。在本質(zhì)上，當(dāng)前的資本出海是以價值投資布局為主，少了之前的投機(jī)性。