中海地產為保住30%的毛利率 剝離三線城市項目予中海宏洋

原標題：中海地產剝離三線城市項目予中海宏洋 機構稱為了保住30%的毛利率

人民網北京11月25日電 （余燕明）吸納母公司旗下中建地產及中信地產項目資產后，中海系地產業務繼續推進整合。

日前，寶億萊家居飾品，中國海外宏洋集團（股份代碼：00081.HK）股東特別大會決議通過了公司向中國海外發展（股份代碼：00688.HK）收購物業資產的交易，這筆交易是中國海外發展位于揚州、惠州、黃山、濰坊、淄博、九江、汕頭共7個城市的住宅物業發展項目，總建筑面積接近952萬平方米，交易金額35.16億元。

據人民網記者了解，中國海外發展售予中國海外宏洋的三線城市房地產項目里，包括接手收購中信地產的項目資產。

中國海外宏洋集團與中國海外發展均是中國海外集團旗下的上市地產公司，中國海外發展合計持有中國海外宏洋近38%的股份，是其控股股東。

這次項目資產收購整合以后，中國海外宏洋的物業拓展重點會落在三線城市，而中國海外發展則要聚焦在一、二線城市。

中國海外發展向中國海外宏洋出售的三線城市房地產項目里，其中已竣工物業6個，在建物業8個，以及7個待開發物業（部分項目重合），這些項目資產總市值超過200億元。

直接從交易中獲益的顯然是中國海外宏洋，以35.16億元的代價，獲得952萬平方米土地儲備，總市值超過200億元。中國海外宏洋吸收這些項目資產后，總資產規模也會由524億港元擴充至797億港元，軟裝設計家居產業鏈，但其中含有負債269億元。

中國海外宏洋的出價甚至要低于出售物業組合經調整后的資產凈值35.172億元（重組前資產凈值26.9億元），寶億萊家居飾品，調整項目包括由物業重估增值部分59.3億元、因股東貸款有關資產重組產生的差額31.6億元、遞延稅項調整19.4億元。

圖/中海地產出售物業組合經調整后資產凈值。

另外，中國海外發展收購中國海外宏洋出售的這些項目公司，仍然欠付中國海外發展76.53億元，但交易完成后，這些貸款仍然作為股東貸款存續，并無變動。如果這筆交易在2015年初完成，寶億萊家居飾品，到2015年底，中國海外宏洋的凈利潤會由當年的8.5億港元增至15.2億港元，收購這些項目資產將顯著影響中國海外宏洋的盈利狀況。

經人民網記者了解，今年上半年中國海外宏洋的合約銷售額為115億港元，貢獻這些銷售額的城市項目主要來自南寧、揚州、南通、吉林、蘭州等10個城市，公司在全國13個城市擁有土地儲備，權益建筑面積890萬平方米。

中國海外發展上半年加上合營及聯營合約銷售額為952.6億港元，寶億萊家居飾品，土地儲備權益建筑面積3431萬平方米，位于全國35個城市，其中上半年新增土地儲備的城市分別是濟南、香港、南昌和長春。

中國海外發展剝離三線城市房地產項目以后，預計毛利率會有提升。過去數年間，中國海外發展同樣面臨毛利率下滑的處境，至今年上半年，公司毛利率已經降至30%以下，為29.5%，過去三年間中國海外發展的毛利率水平逐年下滑，分別為32.52%、32.7%、30.19%。

中國海外宏洋的毛利率下滑更加明顯，公司今年上半年的銷售毛利率為18.1%，過去三年間（2013-2015）毛利率分別為33.02%、24.06%和15.65%。

麥格理證券最近在發表針對中國海外發展的評論中指出，該公司為了每年增長15%，并達到2020年4000億元合同銷售額的目標，估計未來三年，中國海外發展需要增加接近1萬億元的可出售資產。

“但由于中國海外發展的毛利率要求高達30%，加上現實地價高企，要短時間內獲得高利潤項目并不容易，達標存在挑戰。”，麥格理證券分析指出，中國海外宏洋的角色重要，可吸納并購中的三、四線城市項目，讓中國海外發展繼續專注發展一、二線城市，這是可持續及雙贏的策略，不過在郝建民突然辭任后，或未能繼續。