700億港元恒大分拆地產業務明年4月回A，市值飆升三倍多

許家印要把恒大地產在2017年4月28日完成重組上市。
11月7日，澎湃新聞（）從獲得的一份路演文件中了解到，中國恒大集團擬通過內部重組將體系內房地產業務整合進入恒大地產，并以此為主體引進戰略投資者，未來通過借殼深深房（000029.SZ）登陸A股資本市場。
回歸A股后，恒大地產估值達2298億
文件內容顯示，截至6月30日，恒大地產總資產為9268億元，總負債8655億元，資產負債率為82%。從2013年至2015年，恒大地產的資產負債率從71%上升至78%。

對于資產負債率上升的原因，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，恒大地產解釋稱，因為恒大地產近年來土地儲備及在建面積增加，其通過債務融資支付的土地款及工程款相應增加，導致資產負債率上升。

許家印  視覺中國 圖
本次恒大地產通過引入戰略投資者募集資金300億元后，恒大地產的資產負債率將進一步下降至70%。未來恒大地產成功上市后，恒大地產將進一步通過股權融資的方式降低資產負債率。
根據世邦魏理仕的評估，恒大地產土地儲備于2016年6月30日的評估值為5242億元，土地儲備原值為2516億元，土地增值額為2726億元，按扣除50%土地增值稅和25%企業所得稅后增加的凈資產計算，2016年6月末的資產負債率將下降至73%。
如果恒大地產順利回歸A股，其估值將達到2298億元。在A股同類公司中，家居行業升級轉型 ，僅次于萬科A（000002.SZ）的2637.55億元。而截至11月7日收盤，中國恒大（03333.HK）股價為5.2港元/股，漲幅1.36%，在港股的估值僅為711億港元（約621億元人民幣）。
恒大地產是中國恒大集團旗下從事房地產業務的經營主體。也就是說，如果恒大地產回歸A股后，寶億萊家居飾品，其估值是恒大集團整體的3.7倍。
值得一提的是，恒大地產給出2016年全年合約銷售額的數字為4000億，恒大地產稱，這將位列行業第一。在今年的前9個月，恒大地產的合約銷售額為2687億元。
若未能上市成功，恒大將給予所持股權比例一半的股權賠償
此次中國恒大并非將所有資產都裝入A股的殼公司。
文件內容顯示，中國恒大擬將天基控股、恒善集團，寶億萊家居飾品，通過境外BVI持有的部分房地產項目公司、恒大地產于境內持有的房地產開發業務，以及恒大淘寶足球俱樂部裝入A股殼公司的上市資產。
香港上市公司內保留的業務包括安基BVI、恒大健康（00708.HK）和恒騰網絡（00136.HK）。其中，安基BVI通過廣州超豐和廣州凱隆兩層的設計，持有恒大集團的全部股權。
而恒大集團旗下的文化業務、金融業務、互聯網業務，以及以海花島和啟東海上威尼斯為代表的旅游文化開發業務，都仍將留在港股平臺。此外，嘉凱城52.78%的股權也將保留在港股。

此次，恒大地產將引入300億元的投資，領投方為中信銀行。其中，恒大地產將持股86.84%，其他戰略投資者投資250億元，持股10.97%。目前給出的每股認購價格為9.99元/股，投資期限為3+1+1年（3年鎖定期，1年解禁退出期）。
如果恒大地產能夠實現業績承諾，按凈利潤888億的60%進行分紅，投資者在2017年至2019年可分得3.19億元、4.05億元、4.43億元，合計11.367億元，年均投資收益為7.79%。
若恒大地產在2020年6月尚未實現上市，則由凱隆置業對戰略投資者持有股權進行回購。如屆時凱隆置業不具備回購能力或戰略投資者不接受回購，則由凱隆置業給予戰略投資者所持股權比例50%的股權補償。