1年開3個萬達廣場 輕資產下的擴張速度

1年開3個萬達廣場 輕資產下的擴張速度 銳理地產網     2016-12-21 17:37

[摘要] 12月17日,雙流萬達正式開業,而就在一周前,曾在2015年創下3個月商業銷售業績12.8億的青羊萬達才開業。加上4月29日開業的蜀都萬達,2016年成都開業的萬達廣場數量達3個。

12月17日，雙流萬達正式開業，而就在一周前，曾在2015年創下3個月商業銷售業績12.8億的青羊萬達才開業。加上4月29日開業的蜀都萬達，2016年成都開業的萬達廣場數量達3個。

這個數據無疑秒殺了號稱將在今年開業的多個商業項目，如成都美國城、新光天地、未來中心、棕櫚泉國際中心等，在諸多商業項目齊齊爽約時，萬達速度讓人心生疑惑，這開掛狀態究竟因何而成？

△雙流萬達于12月17日正式開業

呈現項目 城區 出讓時間 開業時間 凈用地面積(畝) 可開發體量(萬平方米) 成交樓面地價(元/㎡) 溢價率(%) 從拿地至開業周期

錦華萬達廣場 錦江區 / 2007-12-22 / / / / /

金牛萬達廣場 金牛區 2010-11-19 2010-12-22 193.64 90.3653 885.3 0 25個月

蜀都萬達廣場 郫縣 2014-03-27 2016-04-09 258.27 68.872 600 0 24.5個月

青羊萬達廣場 青羊區 2015-02-05 2016-12-10 110.67 28.035268 2921 0 22個月

雙流萬達 雙流 2015-06-03 2016-12-17 114.03 15.20465 1469.99 0 18個月

△萬達在成都布局的萬達廣場情況表

總收入逐年下降 萬達的輕資產模式得到了什么？

一年在一個城市中開業3個萬達，盡管萬達速度足以讓業界驚詫，但這次的開掛狀態恐怕在萬達以往也是不曾有過的。這，很大程度上得益于萬達的輕資產模式，而雙流萬達則可算作成都首例輕資產模式下的萬達廣場，將于2017年開業的武侯萬達同樣如此。

輕資產，是萬達在2014年便開始研發，并于2015年推行的開發模式。在2015年的工作報告中，萬達對輕資產模式明確了其兩種操作方法。

◆一種是合作萬達廣場模式。以前萬達是買地、投資，物業和租金全歸自己，如今萬達更倡導投資者出地、出投資，寶億萊家居飾品，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營。最后租金七三分成，投資者占七成，萬達占三成，這將成為今后萬達商業輕資產的主攻方向。

◆另一種方式是將建好的萬達廣場以成本價賣給投資者，收回投資，租金同樣按七三分成回報給投資者和萬達。

武侯萬達就是第一種路徑，即萬達與永競的合作開發形式，而雙流萬達則屬后者，于2015年被轉讓給萬達穩余（上海）投資合伙企業，合作期限為7年。實際上，與該項目共同轉讓的共有15個項目，交易對象為萬達穩酬系列基金。銳理數據顯示，除了都江堰萬達城附近的多宗地塊外，萬達在成都暫已沒有可用于打造萬達廣場的土地儲備，軟裝設計家居產業鏈，而萬達若想繼續擴張，上述兩種輕資產模式將起到主要作用。

△武侯萬達由永競出資建設，項目招商和運營工作則由萬達完成。

輕資產給萬達帶來了什么？查閱萬達商業從2014年至2016年的財務收入情況，可以發現，自從推行輕資產模式以來，萬達物業租賃收入的占比逐年升高，由2014年的6.1%升至2016年上半年的14%。另外，由于房地產收入比例減少，盡管萬達商業的總收入呈較大下滑，但其凈利潤收入卻有所增長。

資料顯示2014年萬達商業的凈利潤為251.01億元，2015年凈利潤收入便增加至301.08億元，而2015年新開業的萬達廣場僅僅多了兩個，寶億萊家居飾品，凈利潤收入卻增加了50.07億元。出現這種財務數據上的“反常”現象應該是萬達商業想要達到的效果，更少的成本投入，更高的凈利潤收入。

年份 總收入（億元） 同比增幅 房地產收入（億元） 房地產收入占比 同比增幅 萬達廣場租賃收入（億元） 租賃收入占比 同比增幅

2014 1827.3 0.257 1601.5 0.876 0.32 110.8 0.061 0.305

2015 1904.5 0.044 1640.8 0.86 0.025 144 0.088 0.307

2016（全年目標） 1300 -0.317 1000 0.77 -0.391 195 0.15 0.354

2016年（1 - 6月） 618.3 -0.158 506 0.82 -0.174 84.8 0.14 0.259

△2013年-2016年上半年，萬達商業的財務分析表

輕資產轉型？ 萬達企圖不“單純”

只為追求更高的凈利潤收入？萬達推行輕資產模式的答案恐怕不會如此單純。搜集萬達近兩年的年度工作報告等資料發現，擴張萬達集團帝國這一目標始終沒變。只不過這一次，用一句說到濫卻完全正確的話：隨著市場的發展變化，萬達擴張的方式也變了，并表現在兩個方面。

一個是擴張的速度。王健林曾公開講過，中國房地產已走到供需平衡的拐點，“躺著掙錢的高利潤時代已經過去”，受制于房地產發展周期的影響，講求房價、講究銷售利潤的重資產模式已經不利于萬達的擴張需求。因此，與之相對應的純投資性質的輕資產模式才更適合萬達的擴張計劃。“輕資產因為是純投資不銷售，不需關心房價，只要城區人口夠多，租金回報比合適就可以做。”于是，憑借萬達積累的品牌捆綁、強大的招商能力，萬達廣場可迅速拓展三四線城市市場。某萬達高層接受采訪時曾說：只要人口超過40萬的區域，我們就敢建萬達廣場。

于是，對比萬達2015年、2016年的工作計劃可以看到，計劃于2016年開業的萬達廣場多達55個，比2015年的目標26個整整多了不止一倍，而2014年的目標僅為24個。很明顯，隨著輕資產模式的推進，萬達廣場的擴張速度得到大幅提升。正是基于此，萬達2020年開業400個至500個萬達廣場的目標才顯得有底氣。

△2014年-2016年新開業萬達廣場數量計劃

另一個則是擴張的寬度。實際上，在萬達輕資產化戰略轉型的背后，還有一個詞時常出現，“去房地產”，而這可以看做是其真正的意圖。即一方面通過輕資產模式弱化萬達商業的房地產開發屬性，另一方面則增強萬達其他業務線的產值貢獻能力，如文化、金融產業等，以此滿足萬達集團業務線多元化的擴張。

于是，在將目光聚焦在萬達商業之余，我們發現，萬達在其他行業的動作似乎更為值得注意。

“腳踏三只船” 萬達帝國的野心顯現