吳亞軍如何破局龍湖地產？

受益于2015年政策層面寬松刺激和供需結構的持續改善，中國房地產市場表現為“回暖上升”。截至2016年10月，龍湖地產累計實現合同銷售金額人民幣741.7億元，同比增長77.8%；合同銷售面積499.6萬平方米。十月單月合同銷售金額為人民幣90.7億元，寶億萊家居飾品，合同銷售面積69.6萬平方米。

然而，樓市的“金九銀十”過后，迎來的卻是監管機構對房地產融資渠道的全面收緊。11月3日，央行上海總部發布《關于切實落實上海市房地產調控精神 促進房地產金融市場有序運行的決議》，要求“各商業銀行要切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。”

隨后，保監會也下發行業內文件，要求“各類保險機構就不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況開展自查，并于11月15日前將自查情況上報。”根據中國保險資產管理業協會統計的數據，僅2016年前9個月，21家保險資產管理機構發起不動產債權投資計劃56個，注冊規模達790.78億元。

央行及保監會雙雙出臺文件，意味著金融監管部門啟動了“對地產融資渠道”的全線收緊政策。對于房企而言，則意味著需要加緊尋找除“銀行貸款”外的其他有效的融資工具，比如“發行公司債”。從這個層面看，吳亞軍的龍湖地產似乎擁有更靈敏地“嗅覺”。

公司債的發行

今年1月4日，龍湖地產公告稱獲證監會批準，可發行118億元境內公司債。此后，龍湖共分三期發行公司債。第一期為五年期債券人民幣23億元，八年期債券人民幣18億元；第二期六年期債券人民幣25億元，十年期債券人民幣15億元；第三期五年期債券人民幣7億元，七年期債券人民幣30億元。

眾所周知，10月28日，滬、深交易所均發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，明確指出“房地產企業的公司債券募集資金不得用于購置土地。”可見，吳亞軍不但“時間上”先于“公司債分類監管政策”完成了3期公司債的發行；其不依賴“銀行貸款”而積極選擇“公司債”這一融資工具的做法也使龍湖地產成功避免了被 “全線收緊政策”所殃及。（注：數據顯示，2015年房企發行公司債融資4122億元。而今年前10個月，房企發行公司債券融資超過7000億元，遠超過去年公司債全年規模。）

近日，摩根大通發表研報，表示看好內地上市房企。小摩認為，上市房企早年已經購入了不少土地，未來一至兩年，策略定位合適的開發商將占據更大的市場份額。該行更新了對中國內地房產股的投資評級及目標價，軟裝設計家居產業鏈，其中龍湖地產為增持。該行補充強調，近期在岸債券的新限制旨在規范次級債發行人。

退一步講，家居行業升級轉型 ，如果真如小摩的觀點，那么“本次公司債的分類監管政策”也仍然不會波及龍湖地產。如此看來，吳亞軍前兩步棋（1、時間層面早于政策2、另謀融資渠道）算是下對了。那么，作為房企的硬通貨，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，吳亞軍又是如何布局龍湖地產“土地儲備”的呢？讓我們關注下龍湖近期的拿地策略，便可一探究竟。

土地儲備戰略

近日，廣州土地市場再現“地王”，高溫不下的熱度甚至引來了監管部門的注意。11月22日，龍湖同首開以32億元的總價拍得了廣州白云新城一塊總面積達3.5萬平方米的住宅用地。折合樓面價約4.7萬平方米，打破了今年8月以來，雅居樂創下的紀錄。這意味著，該地塊兒未來售價在8-9萬元左右才能獲得回報。

而就目前廣州白云新城規劃來看，如果地塊兩年內進入市場，廣州市場最多只能接受6萬元/平方米的房價。自2016年以來，龍湖高溢價率瘋狂拿地，也引起了業界的廣泛關注。一直以來，土地儲備被看作是房地產企業的硬通貨。但伴隨著銷售數據攀升及主流開發商布局集中，土地市場放量卻處于歷史低位。

數據顯示，截至11月初，拿地過百億的房企高達39家。而龍湖不論拿地總額、拿地單價，還是土地款額相對銷售額的比重，皆處于風險較小區間。分析認為，目前，正處于中國第三次房地產周期的下行期。自9月末以來，20個城市推出了房產調控措施。估計新房銷售量的同比增速會于四季度減至9%。

截至11月初，標普、惠譽等機構皆授予龍湖地產投資級信用評級。龍湖地產也表示，“將再度提升信用形象，在市場波動和調整的背景下，贏得更從容的市場空間和更多的發展機會。”龍湖集團主席吳亞軍也強調，在即將到來的2017年，“將會重視在具有產業支撐的二三線城市挖掘更多機會。”

看似“瘋狂”的以高溢價率拿地，寶億萊家居飾品，彰顯了吳亞軍帶領的龍湖地產對“硬通貨”的重視。“瘋狂”的背后是“不慌不忙”，是“有的放矢”。吳亞軍并非“見地就拿”而是在符合自身定位（高端）的城市深耕，在幾番評估和論證之后拿地。重策略、重效率的吳亞軍再次“落子如有神助”。

優先贖回美債

面對人民幣持續貶值，優先贖回美元債務成為了應對匯率風險的首要措施。11月25日，龍湖地產悉數贖了回本金4億美元的優先票據。相當于每1000美元面值對應1041.44097美元。龍湖地產CEO邵明曉表示，鑒于人民幣對美元走貶趨勢，將“繼續贖回現有美元債務，使其在總債務中的占比低于20%。”