萬科、恒大、碧桂園，誰先萬億王？

上周，繼恒大、萬科之后碧桂園正式宣布進入3000億陣營。此前，融創孫宏斌提出了“4000億俱樂部”門檻，即未來前10名的中國房企，年均銷售額4000億。

“4000億俱樂部”很有可能比預想來得要快。盡管房企市值被資本市場長期低估，但巨頭們愈戰愈勇。其中，碧桂園從1000億到2000億，耗時103天；從2000億到3000億，僅用了82天。

自媒體《地產總裁內參》主編潘永堂近日撰文稱：更讓人震奮的消息還是不斷傳來，萬科王石對外稱，預計萬科第四個10年，甚至在6年內的營業額將達到1萬億元。恒大許家印更是野心勃勃，要在2020年總資產超3萬億元，房地產年銷售額超過6000億元。

這篇文章在樓先生的朋友圈瘋轉。潘主編認為，巨頭們的勝利，是規模的勝利，是發展促發展的勝利，是大者恒大的勝利，為后來者鑒。

樓先生讀完潘先生的文章，有兩點判斷：

1.地產巨頭是歷史形成的，經驗不可復制。

什么意思?中國房地產市場的總盤子是10萬億，在過去數10年的發展過程中，地產巨頭在一個增量市場獲得成長。如今，市場存量格局初成，只有大魚吃小魚。小魚再搶大魚的地盤，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，已不可能。小魚的明天在哪里?今天不探討。

2.地產巨頭的明天布局，已初見雛形。

我們看到，龍湖、融創、綠城、華潤、金地都在悄然翻過千億門檻。到年底，過千億門檻的房企，約有12家左右。在這個階段，他們依然深耕國內市場。孫宏斌說，哪兒也不去，就在國內悶頭干。樓先生認為，極其正確，抓住國內市場，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，就是抓住當下。

但已經過了3000億的巨頭，則是另外一番天地。

萬科是首家提及萬億規模的公司。許家印只是說了萬億資產規模。業內秘傳碧桂園要在2年內進入萬億時代。

但樓先生提醒大家，不僅要看表面數字，最重要的是，我們要在戰略上理解巨頭們的萬億時代內容，還有它們的估值再認識。

萬億時代，巨頭們的玩法，肯定不一樣。這里有一筆賬：中國房地產市場是10萬億大盤子，如果萬科、恒大、碧桂園占其三成，就是30%的市場份額，顯然在短期內是不可能的。

萬億時代，巨頭們雖然是老司機，但不會走老路，玩法肯定在不斷翻新。樓先生提出一個理論：超級產融戰。

該理論是說，原來的行業邊界被不斷打破，暗度陳倉到另外一個行業，金融資本會化解原有行業的規律，突破原有的壁壘，迅速實現擠出效應。

比如高盛、凱德等巨頭，手中持有巨量物業，低買高賣，這也是由融到產。早期他們提供融資、信貸，對方會提供財務報表、接受盡職調查，金融機構會清晰判斷這個產業的投資機會。一旦有很好的投資機會，他們會迅速進入這個產業。

再比如德意志銀行，不僅僅是一家金融機構，也是奔馳、奧迪、西門子等企業的第一或二大股東，甚至是歐洲第一大咨詢公司羅蘭貝格的關聯公司。

具體到萬科、恒大和碧桂園，萬科和恒大是國內房企最先做超級產融結合，碧桂園又有所區別，叫超級產城融合。三大巨頭發展模式，有相同點，也有不同。

先來看萬科。樓先生在業內最早提出“千億萬科，萬億市值”。這個結論是基于什么判斷?

首先，我們不能把萬科管理層的做法庸俗化理解。比如原來的合伙人計劃、最新的沃土計劃。萬科在它的一筐籃子里，早已有了投資組合，比如“兒子、老婆和豬”。有些要長期養，比如老婆；有些養肥了上市，比如萬科物業；有些是主業，要長期堅持做，比如住宅業務。

很多人認為，萬科做城市配套商，實則是一家產業投行。

樓先生認為，還不夠準確。萬科接下來，總部將是一個大投行的角色，是融資平臺、服務平臺、支持平臺、孵化平臺、投資并購平臺，是多個平臺組成的平臺體。很快就會在資本市場出現“萬科系”。

萬科總部負責劇本，負責劇情；子公司負責表演，是角色扮演。萬科的終極目標，就是要在資產和資本之間相互轉化，通過期限錯配，完成萬億市值。

恒大的萬億，樓先生推測，將是金控模式。

近年來，許家印在資本市場非常活躍。有人送許家印一頂股神的帽子。

錯了！我們細看一下，恒大在資本市場的布局從證券、保險、銀行等，已初見雛形。樓先生認為，恒大在超級產融結合這條路上，將走“金控模式”。

國內已經有很多這樣案例，明顯特征是“分業經營，股權集中”。

即在一個法人金融集團內，有多個法人子公司分別持有不同的金融牌照、經營不同的金融業務。有四類代表：

一是中信控股（金融機構主導）；

二是中銀國際（四大國有商業銀行主導）；

三是北京市金融辦（地方政府主導）；

四是海爾集團（產業資本主導）。

恒大要走的金控模式，極有可能是第四種——產業資本主導的海爾模式。

業內秘傳，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，碧桂園將在2年內過萬億。碧桂園的模式，不能完全叫超級產融結合模式，叫超級產城融合更準確，樓先生給它起個形象的名字——鏈主模式。

原先，地產同行最害怕碧桂園的成本控制能力。原因在于，從原材料購買、圖紙繪制、工程施工，碧桂園是國內唯一一家上下游的活兒自己干完的公司。說它是鏈主模式，很容易明白。

但樓先生告訴你，這是鏈主模式的1.0版本，局限于境內。

鏈主模式的2.0版本，是產融投商多業態并行，走出境外，在國家的頂層設計下，用國家的影響力和企業的實力換發展，全球性擴張。

最近CNN、半島電視臺為什么跟蹤報道碧桂園森林城市?一方面，是碧桂園森林城市已經眼見為實了；另一方面，海外市場更多的人，想和森林城市合作，將來從中分一杯羹。

商業的誘惑，沒有人能拒絕，不分國籍、不分膚色、不分年齡。

樓先生還聽說，福布斯、胡潤等高端資源也在積極與森林城市對接；2020年的世博會主辦方迪拜，也希望森林城市參展。

碧桂園越來越成為產城融合標桿，它在全球范圍內優質資源的吸附能力就越強。比如最近簽約的36個項目中，有9家公司是世界500強企業。森林城市也在提高產業進入門檻，不僅優勢互補，還要強強聯合。森林城市因此站在世界的舞臺，成為新高地。

而且，這種高地標桿效應是全方面的，從一開始定位就很清楚——8大產業、產城一體、智慧生態。我們常說，站在月球看地球，就是要高起來，長遠發展。它的定位是高端服務業，比如金融、旅游、教育、醫療，非常受馬來西亞政府歡迎，地方上更是受益。它實際上是在筑巢，吸引產業金鳳凰，做產城融合的平臺商。

據說馬來西亞總理去了三次，次次點贊。點贊的背后就是政策支持力度加大。

比如教育、醫療和旅游產業政策，企業所得稅前5年免掉。從客戶角度講，這是教育島、旅游圣地，快樂天堂；對企業來說，是免稅島。

不僅馬來西亞點贊，家居行業升級轉型 ，廣東省和中國政府也點贊。森林城市不僅是廣東省一路一帶“10+1”項目之一，也是唯一入選的民營企業，同時成為國家一路一帶的重大項目備案項目。

碧桂園森林城市的鏈主模式下，實際上是供應鏈、產業鏈、生態鏈的聯盟，誰也不可替代，是友好型協作，鏈主的任務是保證整個鏈條和諧運轉。這是基于城市、區域和國家戰略的超級產城融合模式。

在鏈主模式下，森林城市各個產業鏈條之間形成物流、人流、資金流和信息流的互動協同，從而為整個企業帶來最經濟的產業集群效應，最終創造一個全新的產業集群價值，同時增加所在城市和國家的競爭優勢。