房地產(chǎn)業(yè)迎資金紅利時(shí)代 下滑周期競(jìng)爭(zhēng)將更慘烈

“目前是最好的，也是最后的政策機(jī)遇期，這次政策機(jī)遇期最大的來(lái)源是貨幣政策。”7月22日，新城控股(11.110, -0.21, -1.86%)集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會(huì)上如是說(shuō)。

隨著低利率環(huán)境的來(lái)臨，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)新一輪資金紅利時(shí)代。但與以往不同的是，此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然剛剛經(jīng)歷了一輪上漲，但正處在供大于求的局面下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，內(nèi)生動(dòng)力不足，兼并整合加劇。因此，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，正如歐陽(yáng)捷的觀點(diǎn)，這種大環(huán)境，給了房地產(chǎn)企業(yè)自救與轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。

但另一方面，在經(jīng)濟(jì)增速放緩，可投資資產(chǎn)短缺的背景下，房地產(chǎn)業(yè)又容易成為各路資本覬覦的對(duì)象。即使規(guī)模大如萬(wàn)科，也難以抵抗外部資本侵入。

資本紅利的時(shí)代特征，成為影響房地產(chǎn)行業(yè)的一把“雙刃劍”。如何借助其優(yōu)勢(shì)進(jìn)行自救和轉(zhuǎn)型，而非被裹挾其中，已成為行業(yè)未來(lái)一段時(shí)間的主要課題。

“雙刃劍”

從某種意義上說(shuō)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，很大程度上是拜貨幣政策的紅利所賜。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年上半年商品房銷售面積64302萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%；商品房銷售額48682億元，增長(zhǎng)42.1%。雖然增速比4月份的高點(diǎn)有所回落，但仍然高于過(guò)去兩年的平均水平。按照住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌的觀點(diǎn)，今年全年，房地產(chǎn)銷售面積和增速都可能創(chuàng)歷史新高。

影響這種走勢(shì)的因素，從貨幣數(shù)據(jù)中可以找到端倪。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2016年上半年，全國(guó)新增人民幣貸款7.53萬(wàn)億元，同比增加14.96%。分部門(mén)看，住戶部門(mén)貸款增加2.95萬(wàn)億元，占比達(dá)4成。其中，短期貸款增加3260億元，中長(zhǎng)期貸款增加2.62萬(wàn)億元。

也即，上半年全國(guó)新增的人民幣貸款中，有3成多以購(gòu)房的形式直接進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。其他資金也在尋求渠道，變相進(jìn)入房地產(chǎn)。

造成這種局面的原因，在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振帶來(lái)的資產(chǎn)荒。按照顧云昌的觀點(diǎn)，過(guò)去多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的地位并未改變。尤其在經(jīng)濟(jì)增速放緩的局面下，房地產(chǎn)往往成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

資金匯聚的直接結(jié)果，是造成房地產(chǎn)價(jià)格上漲。體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，今年6月，北京、上海、廣州、深圳的新建商品住宅價(jià)格，分別同比上漲22.3%、33.7%、19.4%和47.4%。二線城市中的南京、廈門(mén)，漲幅也均超過(guò)30%。

體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上，則是“地王”頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)土地價(jià)格超過(guò)10億的地塊有219宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到109宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊則多達(dá)167宗。很多城市的土地交易均價(jià)，創(chuàng)下該區(qū)域歷史新高。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，全國(guó)“地王四起”的根源在于土地是硬通貨，開(kāi)發(fā)商只有買(mǎi)了地攥在手里才不慌。

但在這種常規(guī)邏輯之外，還有兩個(gè)“副作用”正在顯現(xiàn)。

其一是土地市場(chǎng)上央企國(guó)企表現(xiàn)活躍。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，這一過(guò)程從2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷就開(kāi)始出現(xiàn)，如今正在加速。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在上半年的上述高價(jià)地中，有半數(shù)以上為國(guó)資背景的企業(yè)獲得。聶梅生對(duì)此解讀為：第一，央企的錢(qián)很便宜，第二，央企囤得住地。最重要的是，央企對(duì)利潤(rùn)的追求沒(méi)有那么敏感，只要把規(guī)模做大就好了，但民企卻對(duì)利潤(rùn)很敏感。

其二是房企面臨的“股權(quán)危機(jī)”。以“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”為代表，近年來(lái)，金地、遠(yuǎn)洋、金融街(9.740, -0.14, -1.42%)等大型房企都曾遭遇過(guò)以險(xiǎn)資為代表的外界資本舉牌。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)房企股權(quán)層面的變更將更加頻繁，且險(xiǎn)資仍有繼續(xù)配置不動(dòng)產(chǎn)的空間和余力。

因此，對(duì)于剛剛借助市場(chǎng)回暖獲得喘息之機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，新一輪的挑戰(zhàn)已經(jīng)開(kāi)始。

信心與荊棘

事實(shí)上，即便沒(méi)有資本助力，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的兼并整合也不可避免。按照顧云昌的觀點(diǎn)，從2014年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面從“供不應(yīng)求”過(guò)渡到“供大于求”，同時(shí)意味著市場(chǎng)從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”。

他表示，房地產(chǎn)的“白銀時(shí)代”有三個(gè)特點(diǎn)：競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快、利潤(rùn)減薄。產(chǎn)品不好、效率低、資金缺乏的企業(yè)，很容易成為被并購(gòu)對(duì)象。他還表示，與以往M2（廣義貨幣發(fā)行量）增速超過(guò)M1（狹義貨幣發(fā)行量）增速不同，當(dāng)前的M1增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)M2。這說(shuō)明企業(yè)中的現(xiàn)金、短期存款很多，也就為并購(gòu)創(chuàng)造了條件。

房地產(chǎn)調(diào)整周期與經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期疊加，加之寬松的貨幣環(huán)境，正是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的局面。

大部分房企更愿意將其視作機(jī)會(huì)。歐陽(yáng)捷就認(rèn)為，房地產(chǎn)是支持GDP增量的最大因素，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的情況下，房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)獲得政策上的一些支持。

他認(rèn)為，這種支持可能不會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生重大影響，但“未來(lái)2-3年，房企還是要加速跑，一定要抓住機(jī)遇期，如果錯(cuò)過(guò)了這個(gè)機(jī)遇期，未來(lái)想奔跑是沒(méi)有機(jī)會(huì)了。”

這一觀點(diǎn)得到了陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖的贊同，他表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅取決于行業(yè)本身，更多取決于國(guó)家的政策和金融環(huán)境。他表示，房地產(chǎn)業(yè)至少還有3-5年，甚至是更長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間。這期間雖有一定泡沫，但這是資本管制下的政策紅利，房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會(huì)完成轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

與大型房企對(duì)轉(zhuǎn)型的迫切需要不同，中小型企業(yè)看到了其中的趕超機(jī)會(huì)。泰禾集團(tuán)(20.540, 0.02, 0.10%)副總裁沈力男就表示，雖然業(yè)內(nèi)一直在談轉(zhuǎn)型，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間還是很大。

沈力男認(rèn)為，從行業(yè)集中度來(lái)看，還有繼續(xù)提高的空間。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來(lái)看，改善型需求未來(lái)也有廣闊的市場(chǎng)。

歐陽(yáng)捷也表示，“規(guī)模意味著江湖地位，江湖地位意味著話語(yǔ)權(quán)。”這幾乎道出了大量中小房企的心聲。他認(rèn)為，“人背后帶來(lái)的是資本”，從人口流動(dòng)、人均收入增長(zhǎng)、人均消費(fèi)能力提升的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有廣闊發(fā)展空間。

今年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)債的方式，紛紛獲得大量低成本資金。這同樣被認(rèn)為是資本寬松環(huán)境帶來(lái)的“紅利”。

中小房企的趕超，并非只是妄想。鐘偉就認(rèn)為，“萬(wàn)科現(xiàn)象屬于過(guò)去”，萬(wàn)科正在被過(guò)去的成功所牽絆。相比之下，大型房企中，萬(wàn)達(dá)的進(jìn)化尚未停滯，值得關(guān)注。而專注存量房市場(chǎng)的鏈家，同樣值得研究。

盡管信心十足，但前路并非一片光明。上海菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人、原陽(yáng)光城(6.020, -0.10,-1.63%)集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)陳凱表示，從戰(zhàn)略層面看，當(dāng)前大部分公司的戰(zhàn)略趨同，難以找到差異化路徑。從資源的把握上看，規(guī)模擴(kuò)張往往意味著管理成本增加，寶億萊家居飾品，這也將在很大程度上對(duì)沖資金成本的下降。“如果只有規(guī)模，沒(méi)有可增長(zhǎng)的利潤(rùn)，規(guī)模也就沒(méi)有意義。”陳凱說(shuō)。

東原地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)羅韶穎也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行具有周期性特征，這波周期到了高點(diǎn)后，一定會(huì)下滑。且在未來(lái)的下滑周期中，競(jìng)爭(zhēng)要比上一輪周期更加慘烈。