寶億萊肇慶盤(pán)九成房子賣(mài)給廣州客 樓市調(diào)整期走為上策

　　“廣州買(mǎi)個(gè)衛(wèi)生間，輕軌站旁買(mǎi)套房。”近兩年，若不是東方陽(yáng)光地產(chǎn)在廣州不斷地廣告轟炸，甚至很少人知道肇慶還有個(gè)大旺國(guó)家級(jí)高新區(qū)。

　　如今，九成房子賣(mài)給廣州人的陽(yáng)光未來(lái)城，儼然成了肇慶同行眼中的“明星”。“前幾天肇慶的開(kāi)發(fā)商朋友聚在一起開(kāi)會(huì)，一坐下來(lái)大家就問(wèn)我，是用什么方法拉來(lái)那么多廣州客的？”說(shuō)到這里，身為東方陽(yáng)光地產(chǎn)副總經(jīng)理的陳燦頗感自豪。

　　陳燦進(jìn)入陽(yáng)光地產(chǎn)，十年時(shí)間，見(jiàn)證了陽(yáng)光地產(chǎn)的發(fā)展。這家當(dāng)初的“小公司”，如今在當(dāng)?shù)匾惨呀?jīng)頗具名氣，開(kāi)發(fā)有“陽(yáng)光·家園”、“陽(yáng)光·林語(yǔ)美墅”、“陽(yáng)光·半山森景”、“陽(yáng)光·峰景”等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目。尤其是2012年開(kāi)售的陽(yáng)光·未來(lái)城，每年的銷(xiāo)售額均排在肇慶前列，在大旺高新區(qū)板塊更是獨(dú)占鰲頭。

　　盡管是肇慶本地開(kāi)發(fā)商，但言談之中，陳燦能夠清楚說(shuō)出廣州哪塊地賣(mài)了多少錢(qián)，哪個(gè)樓盤(pán)誰(shuí)在操盤(pán)。就像如今，寶億萊軟裝配飾，陽(yáng)光地產(chǎn)的公司名稱(chēng)從“肇慶陽(yáng)光地產(chǎn)置業(yè)有限公司”改為“廣東東方陽(yáng)光地產(chǎn)有限公司”，他們的目標(biāo)顯然已經(jīng)不囿于肇慶。

　　“沖出肇慶是我們的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，不過(guò)不能和那些一線品牌開(kāi)發(fā)商比，機(jī)會(huì)成熟時(shí)可以考慮到更有潛力的周邊城市發(fā)展�！标悹N依然保持著低調(diào)。

　　“樓市調(diào)整期走為上策，去庫(kù)存是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵”

　　南都：其實(shí)今年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境有所變化，你怎么看待現(xiàn)在的市場(chǎng)？

　　陳燦：從今年年初到9月份，各地樓市都開(kāi)始出現(xiàn)了調(diào)整，尤其是5月到9月呈現(xiàn)持續(xù)的成交低迷，直到930央行新政出臺(tái)之后市場(chǎng)才開(kāi)始逐步回暖，成交明顯好了一些。

　　例如在肇慶大旺新區(qū)的中部區(qū)域，新政前9月成交量月均去化大約100套。而新政首月陽(yáng)光·未來(lái)城的成交量就出現(xiàn)井噴，開(kāi)家居飾品店，10月份總成交近200套。在當(dāng)下環(huán)境中，成績(jī)算很不錯(cuò)。

　　不過(guò)毫無(wú)疑問(wèn)，樓市調(diào)整期走為上策，去庫(kù)存仍是關(guān)鍵，如果說(shuō)現(xiàn)在有開(kāi)發(fā)商想提價(jià)，那是不現(xiàn)實(shí)的。

　　之前很多二三線城市放松了限購(gòu)，大部分城市的市場(chǎng)也沒(méi)有什么起色，現(xiàn)在放松了限貸，估計(jì)也只能起到短期的促進(jìn)效果。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要想贏得客戶(hù)的青睞還是要用心打造好產(chǎn)品。

　　“今年底到明年，對(duì)市場(chǎng)依然持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度”

　　南都：對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)的后市你怎么看？房地產(chǎn)是否從黃金時(shí)代掉進(jìn)了白銀時(shí)代？

　　陳燦：房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在難做是一定的了，整個(gè)市場(chǎng)變化很大，未來(lái)行業(yè)會(huì)趨向一個(gè)利潤(rùn)平均化的階段。但是相對(duì)于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)還是有一定機(jī)會(huì)，畢竟城鎮(zhèn)化依然是一個(gè)大的方向。

　　大家都知道，現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)都比較艱難，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也需要找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，但是這需要一個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程，目前來(lái)說(shuō)依然需要依賴(lài)房地產(chǎn)。中國(guó)的優(yōu)勢(shì)在于地域廣闊，人口眾多，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)永遠(yuǎn)并存，在房地產(chǎn)黃金年代過(guò)去后，依然有結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇留給有準(zhǔn)備的公司。

　　“未來(lái)城九成房子賣(mài)給了廣州客”

　　南都：陽(yáng)光·未來(lái)城這個(gè)項(xiàng)目，買(mǎi)家的構(gòu)成是如何的？

　　陳燦：在2012年第一次開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，我們希望先做好本地的客戶(hù)，再做外地的，當(dāng)時(shí)本地的客戶(hù)占比達(dá)到了70%。不過(guò)說(shuō)實(shí)在的，肇慶的市場(chǎng)容量畢竟還是太小了，近兩年來(lái)隨著營(yíng)銷(xiāo)方向的不斷轉(zhuǎn)變，廣州買(mǎi)家的比例不斷上升，現(xiàn)在90%的買(mǎi)家都是廣州客。

　　其實(shí)在市場(chǎng)不好的時(shí)候，靠降價(jià)是不一定能走量的，一座城市如果產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、人口的增長(zhǎng)不行的話，需求畢竟是有限的。像廣州每年新增人口約30萬(wàn)，吸引大批的人才立足于廣州發(fā)展，尋找機(jī)會(huì)，導(dǎo)致大批的購(gòu)房需求外溢，所以周邊的肇慶、佛山、清遠(yuǎn)、中山等地的樓盤(pán)都瞄準(zhǔn)廣州客。

　　新廣州人買(mǎi)這里還便宜過(guò)買(mǎi)廣州小產(chǎn)權(quán)房

　　南都：在這邊買(mǎi)房的廣州客，以哪種類(lèi)型為主？

　　陳燦：主要以新廣州人為主，他們沒(méi)有廣州戶(hù)籍，希望在廣州扎根，卻又買(mǎi)不起廣州城區(qū)的房子。陽(yáng)光·未來(lái)城帶精裝修的洋房單價(jià)才4000多元，比在廣州的城鄉(xiāng)接合部買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房還便宜。他們可以先買(mǎi)下來(lái)，開(kāi)家居飾品店，有個(gè)地方住，靠近輕軌站、距離廣州近、交通便利、小區(qū)環(huán)境好、大旺國(guó)家高新區(qū)還可以入戶(hù)，可以解決小孩讀書(shū)等問(wèn)題。從這里開(kāi)車(chē)去廣州也就半個(gè)多小時(shí)車(chē)程，未來(lái)廣佛肇輕軌開(kāi)通之后，會(huì)更加方便。

　　除此以外，投資型的客戶(hù)也占到一定比例，寶億萊軟裝配飾，尤其是目前輕軌概念物業(yè)的增值空間愈發(fā)明顯，廣州客投資肇慶的趨勢(shì)正在發(fā)生改變，以前更看重環(huán)星湖板塊的景觀資源型產(chǎn)品，但由于地塊開(kāi)發(fā)漸趨飽和及產(chǎn)品價(jià)格的持續(xù)高企，更多的投資者已經(jīng)將目光投向了盈利空間更大、置業(yè)門(mén)檻更低的輕軌物業(yè)。

　　“有時(shí)候房?jī)r(jià)便宜也是一種罪，說(shuō)出去別人還不相信”

　　南都：在操盤(pán)的過(guò)程中，你覺(jué)得廣州客和肇慶本地客有什么不同？

　　陳燦：廣州客更看重區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)、樓盤(pán)的質(zhì)素以及交通的便利性。陽(yáng)光·未來(lái)城旁邊就是城軌站，周邊幾公里范圍內(nèi)有四條高速路(二廣高速、肇花高速、珠外環(huán)高速、廣佛肇高速)，距離肇慶東站(貴廣、南廣高鐵與輕軌站三站合一)才10分鐘車(chē)程，從這里去廣州市中心區(qū)反而比去肇慶的市中心區(qū)還要快。如果按照距離廣州半個(gè)小時(shí)車(chē)程來(lái)計(jì)算，這里無(wú)疑是性?xún)r(jià)比最高的地方，新推出的樓王單位帶精裝才不到5000元/平方米。

　　奇怪的是房?jī)r(jià)便宜也是一種罪，有時(shí)候這種價(jià)格會(huì)令到一些客戶(hù)不相信。有銷(xiāo)售人員去拓展的時(shí)候和廣州客戶(hù)說(shuō)我們性?xún)r(jià)比多好多高，別人甚至有點(diǎn)懷疑。

　　而肇慶本地客因?yàn)闆](méi)有經(jīng)歷過(guò)像番禺華南板塊那種城市化進(jìn)程，置業(yè)喜好上更喜歡那種周邊配套已經(jīng)很成熟的樓盤(pán)，而不會(huì)選擇城軌周邊的樓盤(pán)。

　　“不怕被佛山盤(pán)截留廣州客”

　　南都：最近像臨近的佛山限購(gòu)政策松綁了，這會(huì)否導(dǎo)致肇慶一些外來(lái)置業(yè)者的回流，甚至部分廣州客也被佛山盤(pán)截留。

　　陳燦：近幾年肇慶大旺樓市吸引了大批的廣佛置業(yè)者，佛山限購(gòu)松綁在短期內(nèi)可能對(duì)大旺樓市造成一定的沖擊，但這樣的現(xiàn)象反而會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化大旺樓市本身的價(jià)格和環(huán)境優(yōu)勢(shì)。并且，佛山限購(gòu)松綁，在大旺購(gòu)房轉(zhuǎn)而選擇佛山的是以投資客為主，對(duì)于有在大旺買(mǎi)房改善生活實(shí)際需求的人而言，這一點(diǎn)是不會(huì)有太大的影響。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，更能體現(xiàn)大旺的價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)。

　　就在上周，陽(yáng)光·未來(lái)城就有一位來(lái)自佛山地區(qū)的買(mǎi)家，斥資幾百萬(wàn)一次性買(mǎi)了近十套樓王單位。我們也進(jìn)行反復(fù)了解為什么他一下買(mǎi)那么多，后來(lái)才知道做了多年實(shí)業(yè)的這位買(mǎi)家，主要是看中了這邊未來(lái)的投資價(jià)值。

　　南都：廣州人都知道地鐵站對(duì)于周邊樓市的抬升作用是很明顯。其實(shí)在你們看來(lái)，城軌站點(diǎn)對(duì)周邊房地產(chǎn)能起到什么樣的作用？

　　陳燦：因?yàn)殛?yáng)光·未來(lái)城這個(gè)項(xiàng)目對(duì)面就是廣佛肇城軌進(jìn)入肇慶的第一站，因此之前我還特地到上海昆山、廣珠城軌沿線地點(diǎn)去調(diào)研過(guò)。像江門(mén)那些城軌站旁的樓盤(pán)，寶億萊家居生活館，在城軌開(kāi)通后價(jià)格大概有30%的增幅。

　　我們這里在2012年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候賣(mài)4000元/平方米左右，今年雖然市場(chǎng)環(huán)境不好，帶精裝修洋房?jī)r(jià)格穩(wěn)定在5000元/平方米左右。預(yù)計(jì)2015年年底城軌開(kāi)通之后，投資前景會(huì)更好一些�！　　　�

　　相對(duì)于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)還是有一定機(jī)會(huì)，畢竟城鎮(zhèn)化依然是一個(gè)大的方向。

　　中國(guó)的優(yōu)勢(shì)在于地域廣闊，人口眾多，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)永遠(yuǎn)并存，在房地產(chǎn)黃金年代過(guò)去后，依然有結(jié)構(gòu)性發(fā)展機(jī)遇留給有準(zhǔn)備的公司。

　　———東方陽(yáng)光地產(chǎn)副總經(jīng)理陳燦