寶億萊溫州樓市的尷尬：法院進(jìn)淘寶低價拍賣房產(chǎn)

　　【中國經(jīng)營網(wǎng)綜合報道】溫州樓市不僅是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，更是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的一朵“奇葩”。事實上，在最近全國70多個大中城市普漲的情況下，溫州卻連續(xù)25個月單邊下滑，成為唯一下跌的“孤城”。

　　法院進(jìn)駐淘寶變“掌柜”

　　溫州鹿城區(qū)法院近日將司法拍賣搬上了淘寶網(wǎng)[微博]做起“掌柜”引發(fā)熱議。據(jù)中證網(wǎng)報道，29日上午9時許，溫州鹿城區(qū)人民法院資產(chǎn)處置拍賣正在淘寶進(jìn)行，一處標(biāo)的為“溫州鹿城區(qū)九州大廈1幢415室”的房產(chǎn)，還有50分鐘就結(jié)束拍賣，市場評估價為144.3萬元，起拍價為95萬元，上午9時已經(jīng)有12人報名，加價幅度1萬元，競價周期1天，延時周期5分鐘/次，拍賣競價前淘寶系統(tǒng)將凍結(jié)競買人支付寶[微博]賬戶內(nèi)的資金作為應(yīng)繳的保證金，拍賣結(jié)束后未能競得者凍結(jié)的保證金自動解凍，凍結(jié)期間不計利息。最終出價26次，最后成交價為124萬元。

　　和該房產(chǎn)同時拍賣的還有20起，即將拍賣的有39起，溫州鹿城區(qū)法院已經(jīng)結(jié)束的拍賣157起，72起因“零出價”而流拍。

　　“法院的服務(wù)比一般的房產(chǎn)中介還專業(yè)，但因為是法院拍賣，房產(chǎn)被法院查封，部分視頻中的房屋內(nèi)一片狼藉�！睖刂莓�(dāng)?shù)匾恢薪槿藛T稱。鹿城區(qū)法院亦提醒，標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人承擔(dān)。

　　不僅溫州鹿城區(qū)人民法院在淘寶進(jìn)行司法拍賣，溫州市中級人民法院以及溫州轄區(qū)內(nèi)其他區(qū)縣的法院也在網(wǎng)上進(jìn)行司法拍賣。

　　據(jù)了解，在已成交的記錄中，拍賣最激烈的房產(chǎn)是錦玉園4幢2003室，該房產(chǎn)為綠城集團(tuán)開發(fā)，421平方米，也是“二進(jìn)宮”拍賣，市場評估價2240.5萬元，起拍價為1523萬元，報名人數(shù)4名，但圍觀人數(shù)達(dá)1359人，保證金150萬元。累計出價206次，被競買號為“R2057”的買家以1886萬元成交，折合單價為4.48萬元/平方米。

　　“這房產(chǎn)的價格和最高峰時相比，縮水一半。”當(dāng)?shù)刂薪槿藛T稱，拍賣成交價比市場稍低一些。

　　值得注意的是，這種拍賣的方式還是吸引了部分剛性需求。溫州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商說，司法拍賣房給剛需購房者增加了一個新的購房途徑，即使會遇到問題，也有司法途徑給自己維權(quán)�！熬W(wǎng)上司法拍賣與傳統(tǒng)拍賣行拍賣相比，擁有操作簡單、零傭金等優(yōu)勢，且拍賣房還不存在限購的問題�！�

　　“司法拍賣房源相對市場價格還是有不少折價優(yōu)勢的�！睋�(jù)溫州鹿城區(qū)法院介紹，拍賣房的評估是以市場價為基準(zhǔn)，但所取的是相對保守的市場價格區(qū)間內(nèi)的下限。不僅如此，司法拍賣還存在司法處置價，即在評估價的基礎(chǔ)上有降價的幅度。

　　此外，臨近年底，開發(fā)商降價意愿明顯上升。隨著庫存壓力持續(xù)增大，降價的可能性逐步增大，尤其是一些面臨資金回籠壓力的中小開發(fā)商，部分樓盤已經(jīng)扛起了降價大旗。前幾年房價表現(xiàn)并不遜于溫州市區(qū)的永嘉、甌北等地，如今新開盤的樓盤單價也已跌破萬元。

　　實際上，繼去年溫州泰宇花苑樓盤老板跑路之后，今年下半年溫州平陽縣再現(xiàn)“爛尾樓”事件。一個名為“海林軒”的項目因開發(fā)商欠下巨額債務(wù)、資金鏈斷裂等問題，導(dǎo)致項目進(jìn)展緩慢。其中一期原定于2009年12月31日前交付，被曝已經(jīng)爛尾三年，而該項目的二期、三期進(jìn)展基本停滯。

　　29日，溫州平陽縣政府做出《關(guān)于同意調(diào)整鰲江鎮(zhèn)海林軒商住樓項目的批復(fù)》，寶億萊軟裝設(shè)計，家居飾品加盟，項目業(yè)主由溫州立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和溫州柳成集團(tuán)變更為溫州豐達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。業(yè)內(nèi)人士稱，在銷售放緩，流動性收緊的背景下，樓盤爛尾必將在一定范圍內(nèi)發(fā)生，那些財務(wù)狀況不太健康的企業(yè)尤其容易倒下。

　　“去年民間信貸危機之后，開家居飾品店，或者跑路了，或者沒錢還�！睖刂莓�(dāng)?shù)匾晃环ü俦硎荆?a href="http://1xbbs.cn/adv/index.html">開家居飾品店，債權(quán)人存在恐慌心理，急于收回自己的債權(quán)，溫州各地法院甚至出現(xiàn)了“輪候查封”現(xiàn)象，最多的一處房產(chǎn)被查封了7次。

　　溫州房主頻棄房跑路原因何在

　　國家統(tǒng)計局不久前公布的9月份70個大中城市住宅銷售變化情況顯示，溫州新房價格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個城市中唯一房價同比下降的城市，而這已經(jīng)是溫州房價連續(xù)第25個月下跌。

　　隨著溫州樓市價格下跌，土地市場開始降溫了。目前溫州住宅地價環(huán)比、同比處于“負(fù)增長”狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州地價變動，至少打破了“作為稀缺資源，土地的價格只漲不跌”神話。更為可怕的是，房子賣掉還不夠償還銀行貸款，這種“倒掛”現(xiàn)象在溫州愈演愈烈。

　　據(jù)新華網(wǎng)此前報道稱，一位溫州市區(qū)級法院人士表示，2011年全市法院委托拍賣545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產(chǎn)。但今年該院委托拍賣件數(shù)是2011年的3.2倍，預(yù)計全年委托評估在420件左右，“其中80%為個人房產(chǎn)，這還不包括企業(yè)破產(chǎn)涉及的房產(chǎn)�！�

　　“現(xiàn)在，拍賣成交價低于銀行貸款的房源經(jīng)常出現(xiàn)�！鄙鲜鰷刂菔袇^(qū)級法院人士說，以前這種“倒掛”房源極為少見，但這兩年越來越頻繁，好多房子賣了以后還不夠償還銀行貸款。他說，這些房源主要來自銀行起訴，再經(jīng)過公告、起訴、答辯、執(zhí)行等司法流程，這些房屋委托拍賣最快需要6個月時間。

　　同時，一位股份制銀行溫州分行信貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在這種“倒掛”房源主要出現(xiàn)在之前熱炒的高端物業(yè)中，家居軟裝體驗館>，比如京都城、香緹半島等樓盤。之前被炒到5萬元/平方米的香緹半島，如今價格已下降至2.8萬元/平方米左右，周邊一毛坯房開盤價僅為2.5萬元/平方米。“如果當(dāng)時高價買入，那現(xiàn)在已不足償還銀行貸款�！�

　　溫州中鼎房地產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理盧林勇則表示，一般房產(chǎn)貸款評估價是成交價的8折左右，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價的56%，現(xiàn)在一些豪宅價格下降了百分之四五十，就意味著這些房源成交價低于銀行貸款。于是，一些實在沒有償還貸款能力的人，就出現(xiàn)“棄房”現(xiàn)象。

　　上述銀行人士認(rèn)為，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”情況比較少，更多出現(xiàn)在“抵押＋擔(dān)�！辟J款環(huán)節(jié)。他說，一套市場價500萬的房子，客戶需要抵押貸款500萬甚至更多，于是客戶找來第三方作為擔(dān)保，如愿以償貸到500萬�，F(xiàn)在遇到的最大問題是，抵押物價格下降，擔(dān)保人又沒能力償還，就出現(xiàn)貸款完全高于抵押物。

　　一位有著八九年炒房經(jīng)歷的資深炒房者張鳴(化名)說，除剛需和改善型購房者外，更多炒房者動用的購房資金，基本來自各種渠道的銀行貸款，如果他們在高位時買進(jìn)，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬元/平方米左右價格買進(jìn)一排屋，如今市場價4萬元/平方米無人問津�！盀槭裁次椰F(xiàn)在還拿著，用銀行貸款‘拆東墻補西墻’來償還銀行貸款，主要是維護(hù)銀行貸款信用�！�