房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能否撐起經(jīng)濟(jì)大廈

　　李戰(zhàn)軍： 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司首席研究員、上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)、CECU華創(chuàng)房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)、中國(guó)豪宅研究院特聘專家、中國(guó)房地產(chǎn)年鑒副主編。

中國(guó)豪宅研究院特聘專家：李戰(zhàn)軍

　　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能否撐起經(jīng)濟(jì)大廈

　　房地產(chǎn)業(yè)能否撐起經(jīng)濟(jì)大廈，不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)總體健康的發(fā)展中市場(chǎng)，不認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)和社會(huì)責(zé)任，是十年房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控的思想基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策決策層的思想誤區(qū)。

　　在上述思想的發(fā)酵作用之下，很長(zhǎng)一段時(shí)間房地產(chǎn)政策調(diào)控的決策層進(jìn)而認(rèn)為，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的增速下滑與房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控沒(méi)有關(guān)系，穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促經(jīng)濟(jì)，也根本不需要通過(guò)拯救和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)實(shí)現(xiàn)。先把房?jī)r(jià)打下來(lái)，取信于民，在這之后再來(lái)處理中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的問(wèn)題。

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，最直接表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系風(fēng)向標(biāo)、晴雨表的，是中國(guó)的資本市場(chǎng)，特別是股票市場(chǎng)。多年來(lái)，每當(dāng)北京頒發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策的時(shí)候，無(wú)一例外的股票市場(chǎng)都呈現(xiàn)一面倒的大跌局面，尤其是房地產(chǎn)業(yè)板塊和金融板塊。時(shí)至今日，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中國(guó)的資本市場(chǎng)已經(jīng)成為全世界的排尾兵，股票市場(chǎng)已經(jīng)喪失了成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的融資功能。一意孤行，整體軟裝寶億萊家居飾品，剛愎自用，不惜犧牲中國(guó)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，也要兌現(xiàn)給老百姓所做的“房?jī)r(jià)合理回歸”的承諾。天天月月年年講房?jī)r(jià)，弄得全國(guó)迷思，整體軟裝寶億萊家居飾品，深陷其中，難以自拔。

　　能夠說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的，還能從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入和銀行業(yè)的貢獻(xiàn)中尋找到真相。以2012年為例，全國(guó)土地出讓收入28517億元；銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)貸款余額12.9萬(wàn)億元，利息收入8400億元；房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人主要上繳的四種房地產(chǎn)稅收共計(jì)1.1萬(wàn)億元（其中契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營(yíng)業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元）。上述各項(xiàng)總計(jì)約47900億元，占當(dāng)年全國(guó)商品房銷(xiāo)售收入總額6.4萬(wàn)億元的75%。一個(gè)產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售總收入的75%都成為地方政府和銀行的收入，這個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)還小嗎？還沒(méi)有道德的血液?jiǎn)幔?/p>

　　房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，也是體現(xiàn)房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)巨大推動(dòng)作用的一個(gè)視角。與房地產(chǎn)業(yè)高度相關(guān)的產(chǎn)業(yè)有建筑業(yè)、建材業(yè)、部品部件業(yè)、裝潢業(yè)、設(shè)計(jì)規(guī)劃業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、中介經(jīng)紀(jì)業(yè)、投資咨詢業(yè)、法律律師業(yè)、環(huán)境綠化業(yè)、保安業(yè)、權(quán)籍登記管理業(yè)、零售批發(fā)商業(yè)、水電煤通訊服務(wù)業(yè)等等，這個(gè)單子是可以一直拉下去的。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際地位。作為第三產(chǎn)業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是中國(guó)經(jīng)濟(jì)資源和社會(huì)公共資源的整合者。

　　從2008年美國(guó)爆發(fā)金融危機(jī)以后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增幅出現(xiàn)上上下下的波動(dòng)，既反映出中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的依賴度和關(guān)聯(lián)度，也揭示出中國(guó)經(jīng)濟(jì)深層次的各種矛盾和問(wèn)題�！板X(qián)荒”、“債多”、“斷崖式經(jīng)濟(jì)危機(jī)”這些新概念最近一段時(shí)間甚囂塵上，影響著人們的頭腦和社會(huì)輿論。

　　作為世界經(jīng)濟(jì)第二大的綜合體，我們的貨幣發(fā)行量、流通量、貸款量比第一經(jīng)濟(jì)體的美國(guó)還要多。過(guò)去幾年，我們的輿論一直在大喊“流動(dòng)性過(guò)剩”和“通貨膨脹”余音繞梁，不絕于耳。說(shuō)著說(shuō)著，突然說(shuō)我們錢(qián)荒了，于道理與事實(shí)都不對(duì)。我們真正的問(wèn)題是貨幣有效利用使用率太低。金融機(jī)構(gòu)的理財(cái)產(chǎn)品業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)大大快于存貸業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。脫離正常監(jiān)控的影子銀行業(yè)務(wù)影響到銀行間的同業(yè)拆借。

　　中國(guó)地級(jí)以上的城市都不會(huì)因?yàn)?80億美元的債務(wù)而像美國(guó)底特律那樣發(fā)生政府破產(chǎn)，縣級(jí)市目前也難以實(shí)現(xiàn)千億人民幣以上的地方政府債務(wù)。發(fā)債和發(fā)債規(guī)模的基礎(chǔ)是政府的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)信譽(yù)。美國(guó)和日本政府發(fā)的債，相對(duì)于他們的年度GDP，都是很高的。世界上發(fā)達(dá)國(guó)家政府債務(wù)都相對(duì)較高，而發(fā)展中國(guó)家政府債務(wù)都相對(duì)較低。在中國(guó)，至今中央政府債券和地方政府債券依然是債券市場(chǎng)上的金邊債券、銀邊債券,債券規(guī)模還是在可控范圍之內(nèi)。更何況中國(guó)中央和地方政府還具有出售土地使用權(quán)和出售國(guó)有企業(yè)股權(quán)的回籠貨幣償債功能。中國(guó)政府遠(yuǎn)沒(méi)有到出讓土地所有權(quán)用收益還債的地步。中國(guó)政府是六十四年來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)能力、手段和資源最為強(qiáng)大的時(shí)期。

　　“經(jīng)濟(jì)危機(jī)論”是中國(guó)人自己小題大做、驚慌失措、故弄玄虛、喜好預(yù)測(cè)的結(jié)果。毋庸置疑，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中存在著一系列深層次的嚴(yán)重問(wèn)題，迫切需要政治體制改革和經(jīng)濟(jì)體制改革的推動(dòng)。但是憑著GDP增幅的連續(xù)下滑、財(cái)政收入的減少、進(jìn)出口貿(mào)易規(guī)模的上下、CPI、PPI、PMI等指數(shù)的波動(dòng)，地方政府償債高峰的到來(lái),收入差距的擴(kuò)大等，就輕率斷言中國(guó)斷崖式的經(jīng)濟(jì)危機(jī)即將到來(lái)，將杯中風(fēng)浪看作是巨浪滔天，這不是庸人自擾嗎？

　　明明是中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)滿足了老百姓不斷改善自己居住條件的愿望，而現(xiàn)在很多人偏偏認(rèn)為這是一個(gè)充滿著泡沫、暴利、投機(jī)和缺乏道德血液的壞產(chǎn)業(yè)。這種以局部代替全局、把支流當(dāng)作主流、把假相當(dāng)作真理，把自己的錯(cuò)看成是別人帶來(lái)的禍的思維方式，寶億萊家居飾品，不是一葉障目嗎？

　　房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分，是有著巨大發(fā)展空間的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位作用不是一個(gè)理論問(wèn)題，不是一個(gè)道德問(wèn)題，而是一個(gè)常識(shí)問(wèn)題。光靠一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，其它產(chǎn)業(yè)都不行，肯定不能支撐起中國(guó)的經(jīng)濟(jì)大廈。但把房地產(chǎn)業(yè)壓垮了，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，市場(chǎng)弄癟了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也肯定好不了。十年房地產(chǎn)業(yè)被妖魔化，現(xiàn)在到了它結(jié)束的時(shí)候了。

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