廣東樓市報(bào)告：銷(xiāo)售暢旺開(kāi)發(fā)低迷市

南方日?qǐng)?bào)訊 （記者/牛思遠(yuǎn)）日前，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布了《2015年前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，前三季度我省商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷(xiāo)量屢創(chuàng)歷史同期新高；受改善型住房需求持續(xù)釋放影響，銷(xiāo)售均價(jià)有所上漲。其中，珠三角地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比增速持續(xù)領(lǐng)先其他地區(qū)，所占市場(chǎng)份額接近75%，地區(qū)分化明顯。

《報(bào)告》分析，受益于銷(xiāo)售回籠資金加快，企業(yè)到位資金同比增速較上半年明顯提高，資金結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)健。房地產(chǎn)投資、商品房新開(kāi)工面積等同比增速穩(wěn)中趨降，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，企業(yè)對(duì)后市預(yù)期仍顯謹(jǐn)慎。省房協(xié)認(rèn)為，預(yù)計(jì)第四季度乃至更長(zhǎng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境極有可能進(jìn)一步放寬，全年商品房銷(xiāo)售量將創(chuàng)歷史新高。

廣東樓市銷(xiāo)售持續(xù)回暖

后市仍需加快消化庫(kù)存

《報(bào)告》顯示，今年前三季度廣東商品房市場(chǎng)持續(xù)回暖，銷(xiāo)量屢創(chuàng)歷史同期新高，市場(chǎng)呈現(xiàn)量增價(jià)漲的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

1-9月，全省商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別為7817.94萬(wàn)平方米和7654.83億元，同比分別大幅增長(zhǎng)31.9%和39.6%。與近年相比，今年第一季度商品房銷(xiāo)售面積僅低于2013年同期水平，開(kāi)家居生活館，為歷史次高；第二、第三季度則分別創(chuàng)下同期最高水平；前三季度銷(xiāo)售面積在創(chuàng)下同期歷史新高的同時(shí)，已接近2012年全年水平，超過(guò)了2011年及之前年份的全年銷(xiāo)售面積。

從月度情況看，廣東商品房銷(xiāo)售量的同比增速總體上逐月提高，雖然1-9月銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比增速較1-8月雙雙回落1.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于高速增長(zhǎng)區(qū)間。且自今年5月以來(lái)，廣東商品房銷(xiāo)售面積均在1000萬(wàn)平方米左右，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，反映出今年來(lái)銷(xiāo)售市場(chǎng)運(yùn)行較為穩(wěn)健。

按用途分，1-9月商品住宅銷(xiāo)售面積7090.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.2%；占商品房總銷(xiāo)售面積的90.7%，是帶動(dòng)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)高速增長(zhǎng)的核心動(dòng)力，也反映出國(guó)家和地方關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策措施成效明顯。

從商品住宅價(jià)格看，1-9月全省銷(xiāo)售均價(jià)9470元/平方米，同比增長(zhǎng)10.4%。從走勢(shì)看，去年均價(jià)總體呈現(xiàn)小幅下調(diào)走勢(shì)，全年同比基本持平；隨著住房政策的不斷寬松有利，尤其是改善型住房消費(fèi)的持續(xù)釋放，今年均價(jià)逐漸回升，上半年同比上漲9.2%；進(jìn)入下半年，漲幅總體趨于平穩(wěn)，同比漲幅維持在10%左右。

從全省商品房供求關(guān)系看，1-9月廣東商品房、商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積5272.16萬(wàn)和4502.36萬(wàn)平方米，同比分別下降9.4%和10.4%，降幅比上半年有所擴(kuò)大。前三季度批準(zhǔn)預(yù)售面積降幅擴(kuò)大，主要與市場(chǎng)供求關(guān)系寬松有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月期末，廣東商品房、商品住宅待售面積5849.79萬(wàn)、3699.41萬(wàn)平方米，雖然比6月末分別減少90.8萬(wàn)和141.95萬(wàn)平方米，但仍比2014年期末分別增加381.80萬(wàn)、153.59萬(wàn)平方米。庫(kù)存的持續(xù)增加，寶億萊家居飾品軟裝生活館，意味著企業(yè)的銷(xiāo)售壓力仍然較大，短期內(nèi)仍需以消化庫(kù)存為主要目標(biāo)。

珠三角商品房銷(xiāo)售面積增速領(lǐng)跑

廣州銷(xiāo)售面積第一深圳漲價(jià)最猛

整體來(lái)看，廣東各地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)勢(shì)頭均呈高位盤(pán)整態(tài)勢(shì)，1-9月珠三角和東西兩翼的增速均較1-8月有所回落；粵北山區(qū)增速仍呈加速上行，但加速度趨于平緩。比較而言，地區(qū)間的市場(chǎng)分化較為明顯，珠三角地區(qū)作為國(guó)家三大經(jīng)濟(jì)圈之一，市場(chǎng)容量和市場(chǎng)活力均明顯在其他地區(qū)之上，短期內(nèi)仍是促進(jìn)和帶動(dòng)商品房市場(chǎng)發(fā)展的核心地區(qū)。

1-9月，珠三角商品房銷(xiāo)售面積5828.30萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.7%，增速高于全省增速4.2個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)領(lǐng)跑各地區(qū)；占全省總銷(xiāo)售面積的74.6%，所占比重同比提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

東西兩翼和粵北山區(qū)商品房銷(xiāo)售面積分別為331.50萬(wàn)、581.55萬(wàn)和1076.59萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)24.4%、21.4 %和21.3%，分別比全省低11.3個(gè)、14.3個(gè)以及14.4個(gè)百分點(diǎn)；占全省比重分別為4.2%、7.4%和13.8%，同比分別下降0.3個(gè)、0.6個(gè)和1.2個(gè)百分點(diǎn)。

從城市看，廣州的商品房銷(xiāo)售面積穩(wěn)居全省第一，佛山和惠州受益于廣深兩個(gè)中心城市的輻射，銷(xiāo)量分列第二、第三，珠三角其余城市穩(wěn)居全省前十；東翼的汕頭、汕尾、潮州、揭陽(yáng)4市的銷(xiāo)售面積均不足200萬(wàn)平方米；西翼3個(gè)城市較為均衡，銷(xiāo)售面積均在200萬(wàn)平方米左右；粵北山區(qū)的清遠(yuǎn)、韶關(guān)、梅州銷(xiāo)量超過(guò)了200萬(wàn)平方米，其他城市銷(xiāo)量在200萬(wàn)平方米以內(nèi)，其中清遠(yuǎn)以376.33萬(wàn)平方米的銷(xiāo)量排在全省第7位。

從同比增速看，全省21個(gè)地級(jí)市的商品房銷(xiāo)售面積均有不同幅度增長(zhǎng)。其中，汕尾、深圳、東莞、江門(mén)增速超過(guò)50%；中山、湛江、佛山、梅州、清遠(yuǎn)、惠州增速超過(guò)30%；汕頭、肇慶增速超過(guò)20%；其他城市均在20%以下。

對(duì)比上半年，1-9月有16座城市銷(xiāo)售增幅繼續(xù)擴(kuò)大。其中，湛江、惠州增長(zhǎng)幅度超過(guò)20個(gè)百分點(diǎn)；清遠(yuǎn)、汕頭、江門(mén)、茂名、中山增幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)；陽(yáng)江、深圳、云浮、肇慶、揭陽(yáng)、珠海、河源增幅超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)；韶關(guān)、廣州在5個(gè)百分點(diǎn)以下。

房?jī)r(jià)方面，從今年1-9月各城市住宅銷(xiāo)售均價(jià)看，作為深莞惠、廣佛肇和珠中江3個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，深圳、廣州及珠海超過(guò)全省平均水平，其他18個(gè)城市在全省均價(jià)之下。均價(jià)同比上漲的有11個(gè)城市，其中深圳、珠海、潮州及揭陽(yáng)4市的同比增幅在10%以上，韶關(guān)等7市的漲幅在0.2%-5.9%之間；肇慶等10市同比下降1.6%-7.1%之間。

其中，深圳因其城市活力高而土地資源少等因素，住宅均價(jià)達(dá)33641元/平方米，同比大幅增長(zhǎng)43.5%，均價(jià)及漲幅均為全省最高；而東莞和惠州兩市均價(jià)分別為9443元/平方米和5993元/平方米，相對(duì)深圳的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，承接了深圳部分外溢購(gòu)房需求。

廣佛肇3個(gè)城市的供求關(guān)系總體均較寬松，均價(jià)同比分別下降1.8%、5.8%和1.6%。珠海均價(jià)為13093元/平方米，同比上漲13.4%，均價(jià)和漲幅分列全省第三位和第二位；中山、江門(mén)均價(jià)分別為5709元/平方米和5800元/平方米，同比分別下降2.8%和上漲0.7%。

【行業(yè)】

廣東房企銷(xiāo)售回籠加快

行業(yè)資金結(jié)構(gòu)持續(xù)改善

《報(bào)告》顯示，1-9月，廣東房地產(chǎn)企業(yè)到位資金9921.59 億元，同比增長(zhǎng)21.4%，同比增速比上半年提高8.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款2069.93 億元，占到位資金的20.9%；利用外資17.62億元，占0.2%；自籌資金2819.94 億元，占28.4%；其他資金來(lái)源5014.09 億元，占50.5%。

對(duì)比上半年，前三季度自籌資金占比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，以銷(xiāo)售回籠為主的其他資金占比提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，資金結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善；對(duì)比歷年同期，今年前三季度資金結(jié)構(gòu)處在較為穩(wěn)健的水平。

從來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的資金情況看，隨著政策環(huán)境的持續(xù)改善及商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款支持力度的加大，住房市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，個(gè)人按揭貸款增幅逐月擴(kuò)大，1-9月合計(jì)1548.01億元，同比大幅增長(zhǎng)44.1%，說(shuō)明企業(yè)的銷(xiāo)售回籠資金較為順暢。