寶億萊軟裝地產(chǎn)：實(shí)際負(fù)利率周期開(kāi)啟 利好房地產(chǎn)銷售

地產(chǎn)：實(shí)際負(fù)利率周期開(kāi)啟 利好房地產(chǎn)銷售

[摘要]

行業(yè)近況央行宣布金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，10月24日起開(kāi)始生效。

評(píng)論實(shí)際負(fù)利率可能導(dǎo)致銷售超預(yù)期。此次央行降息0.25個(gè)百分點(diǎn)標(biāo)志實(shí)際利率進(jìn)入“負(fù)利率”時(shí)代（一年期存款利率下調(diào)至1.5%，家居飾品加盟，低于當(dāng)前1.6%的CPI漲幅）。我們預(yù)計(jì)此次“負(fù)利率”時(shí)代將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間，寶億萊家居飾品軟裝生活館，因?yàn)樨泿艑捤扇栽诶^續(xù)。

根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入“負(fù)利率”時(shí)代后，通常房地產(chǎn)銷量會(huì)出現(xiàn)20~40%的同比增幅。因此，寶億萊軟裝配飾，我們預(yù)計(jì)4季度銷量有望超預(yù)期（之前預(yù)計(jì)10月銷量有望同比增長(zhǎng)10%，11月和12月銷量同比增長(zhǎng)0%）。

預(yù)計(jì)不會(huì)改變房地產(chǎn)政策寬松趨勢(shì)，即使一線、二線城市銷售均價(jià)上揚(yáng)。受實(shí)際負(fù)利率刺激，我們預(yù)計(jì)一線和二線城市銷售均價(jià)有望繼續(xù)攀升，給房地產(chǎn)政策進(jìn)一步寬松帶來(lái)壓力。但我們同時(shí)認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)走出泥潭之前，房地產(chǎn)政策寬松趨勢(shì)不會(huì)改變。政策儲(chǔ)備包括：1）進(jìn)一步下調(diào)首付比例；2）降低或免除二手房交易稅；3）抵押貸款利息允許用來(lái)抵稅；4）降低開(kāi)發(fā)商稅收負(fù)擔(dān)。

支付能力進(jìn)一步增強(qiáng)。利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)可將實(shí)際按揭利率降低至4.41%（基準(zhǔn)利率打九折），接近2009年的歷史低位（4.16%）。過(guò)去一年利率累計(jì)下調(diào)165基點(diǎn)，一所面積100平米、貸款期限30年的住房每月還款額已經(jīng)減少15%至2,461元，或家庭可支配收入的34%（之前為40%）。繼首付比下調(diào)（從30%下調(diào)至25%）導(dǎo)致首付款占平均家庭儲(chǔ)蓄的比例從118%降低至98%后，降息將進(jìn)一步增強(qiáng)支付能力。

估值與建議最近兩個(gè)月房地產(chǎn)板塊估值反彈22%之后，現(xiàn)在的37%凈資產(chǎn)折扣和8.2倍2015年市盈率仍然具有吸引力，并低于歷史平均的34%和8.5倍市盈率。我們預(yù)計(jì)持續(xù)的政策寬松以及銷售增勢(shì)有望觸發(fā)價(jià)值重估。開(kāi)發(fā)商中看好世茂、華潤(rùn)臵地以及中國(guó)海外發(fā)展，開(kāi)家居生活館，地產(chǎn)服務(wù)提供商中推薦搜房網(wǎng)。

風(fēng)險(xiǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑；銷售增長(zhǎng)低于預(yù)期。

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