寶億萊肇慶盤九成房子賣給廣州客 樓市調整期走為上策

　　“廣州買個衛生間，輕軌站旁買套房。”近兩年，若不是東方陽光地產在廣州不斷地廣告轟炸，甚至很少人知道肇慶還有個大旺國家級高新區。

　　如今，九成房子賣給廣州人的陽光未來城，儼然成了肇慶同行眼中的“明星”。“前幾天肇慶的開發商朋友聚在一起開會，一坐下來大家就問我，是用什么方法拉來那么多廣州客的？”說到這里，身為東方陽光地產副總經理的陳燦頗感自豪。

　　陳燦進入陽光地產，十年時間，見證了陽光地產的發展。這家當初的“小公司”，如今在當地也已經頗具名氣，開發有“陽光·家園”、“陽光·林語美墅”、“陽光·半山森景”、“陽光·峰景”等在內的多個項目。尤其是2012年開售的陽光·未來城，每年的銷售額均排在肇慶前列，在大旺高新區板塊更是獨占鰲頭。

　　盡管是肇慶本地開發商，但言談之中，陳燦能夠清楚說出廣州哪塊地賣了多少錢，哪個樓盤誰在操盤。就像如今，寶億萊軟裝配飾，陽光地產的公司名稱從“肇慶陽光地產置業有限公司”改為“廣東東方陽光地產有限公司”，他們的目標顯然已經不囿于肇慶。

　　“沖出肇慶是我們的長遠規劃，不過不能和那些一線品牌開發商比，機會成熟時可以考慮到更有潛力的周邊城市發展。”陳燦依然保持著低調。

　　“樓市調整期走為上策，去庫存是項目運營關鍵”

　　南都：其實今年整個房地產市場環境有所變化，你怎么看待現在的市場？

　　陳燦：從今年年初到9月份，各地樓市都開始出現了調整，尤其是5月到9月呈現持續的成交低迷，直到930央行新政出臺之后市場才開始逐步回暖，成交明顯好了一些。

　　例如在肇慶大旺新區的中部區域，新政前9月成交量月均去化大約100套。而新政首月陽光·未來城的成交量就出現井噴，開家居飾品店，10月份總成交近200套。在當下環境中，成績算很不錯。

　　不過毫無疑問，樓市調整期走為上策，去庫存仍是關鍵，如果說現在有開發商想提價，那是不現實的。

　　之前很多二三線城市放松了限購，大部分城市的市場也沒有什么起色，現在放松了限貸，估計也只能起到短期的促進效果。長遠來看，要想贏得客戶的青睞還是要用心打造好產品。

　　“今年底到明年，對市場依然持謹慎樂觀態度”

　　南都：對于長遠的后市你怎么看？房地產是否從黃金時代掉進了白銀時代？

　　陳燦：房地產市場現在難做是一定的了，整個市場變化很大，未來行業會趨向一個利潤平均化的階段。但是相對于其他行業而言，房地產還是有一定機會，畢竟城鎮化依然是一個大的方向。

　　大家都知道，現在實體經濟都比較艱難，中國的經濟也需要找到新的增長點，但是這需要一個漫長過程，目前來說依然需要依賴房地產。中國的優勢在于地域廣闊，人口眾多，機會與挑戰永遠并存，在房地產黃金年代過去后，依然有結構性發展機遇留給有準備的公司。

　　“未來城九成房子賣給了廣州客”

　　南都：陽光·未來城這個項目，買家的構成是如何的？

　　陳燦：在2012年第一次開盤的時候，我們希望先做好本地的客戶，再做外地的，當時本地的客戶占比達到了70%。不過說實在的，肇慶的市場容量畢竟還是太小了，近兩年來隨著營銷方向的不斷轉變，廣州買家的比例不斷上升，現在90%的買家都是廣州客。

　　其實在市場不好的時候，靠降價是不一定能走量的，一座城市如果產業的發展、人口的增長不行的話，需求畢竟是有限的。像廣州每年新增人口約30萬，吸引大批的人才立足于廣州發展，尋找機會，導致大批的購房需求外溢，所以周邊的肇慶、佛山、清遠、中山等地的樓盤都瞄準廣州客。

　　新廣州人買這里還便宜過買廣州小產權房

　　南都：在這邊買房的廣州客，以哪種類型為主？

　　陳燦：主要以新廣州人為主，他們沒有廣州戶籍，希望在廣州扎根，卻又買不起廣州城區的房子。陽光·未來城帶精裝修的洋房單價才4000多元，比在廣州的城鄉接合部買小產權房還便宜。他們可以先買下來，開家居飾品店，有個地方住，靠近輕軌站、距離廣州近、交通便利、小區環境好、大旺國家高新區還可以入戶，可以解決小孩讀書等問題。從這里開車去廣州也就半個多小時車程，未來廣佛肇輕軌開通之后，會更加方便。

　　除此以外，投資型的客戶也占到一定比例，寶億萊軟裝配飾，尤其是目前輕軌概念物業的增值空間愈發明顯，廣州客投資肇慶的趨勢正在發生改變，以前更看重環星湖板塊的景觀資源型產品，但由于地塊開發漸趨飽和及產品價格的持續高企，更多的投資者已經將目光投向了盈利空間更大、置業門檻更低的輕軌物業。

　　“有時候房價便宜也是一種罪，說出去別人還不相信”

　　南都：在操盤的過程中，你覺得廣州客和肇慶本地客有什么不同？

　　陳燦：廣州客更看重區域的發展優勢、樓盤的質素以及交通的便利性。陽光·未來城旁邊就是城軌站，周邊幾公里范圍內有四條高速路(二廣高速、肇花高速、珠外環高速、廣佛肇高速)，距離肇慶東站(貴廣、南廣高鐵與輕軌站三站合一)才10分鐘車程，從這里去廣州市中心區反而比去肇慶的市中心區還要快。如果按照距離廣州半個小時車程來計算，這里無疑是性價比最高的地方，新推出的樓王單位帶精裝才不到5000元/平方米。

　　奇怪的是房價便宜也是一種罪，有時候這種價格會令到一些客戶不相信。有銷售人員去拓展的時候和廣州客戶說我們性價比多好多高，別人甚至有點懷疑。

　　而肇慶本地客因為沒有經歷過像番禺華南板塊那種城市化進程，置業喜好上更喜歡那種周邊配套已經很成熟的樓盤，而不會選擇城軌周邊的樓盤。

　　“不怕被佛山盤截留廣州客”

　　南都：最近像臨近的佛山限購政策松綁了，這會否導致肇慶一些外來置業者的回流，甚至部分廣州客也被佛山盤截留。

　　陳燦：近幾年肇慶大旺樓市吸引了大批的廣佛置業者，佛山限購松綁在短期內可能對大旺樓市造成一定的沖擊，但這樣的現象反而會進一步強化大旺樓市本身的價格和環境優勢。并且，佛山限購松綁，在大旺購房轉而選擇佛山的是以投資客為主，對于有在大旺買房改善生活實際需求的人而言，這一點是不會有太大的影響。從長遠來看，更能體現大旺的價格洼地優勢。

　　就在上周，陽光·未來城就有一位來自佛山地區的買家，斥資幾百萬一次性買了近十套樓王單位。我們也進行反復了解為什么他一下買那么多，后來才知道做了多年實業的這位買家，主要是看中了這邊未來的投資價值。

　　南都：廣州人都知道地鐵站對于周邊樓市的抬升作用是很明顯。其實在你們看來，城軌站點對周邊房地產能起到什么樣的作用？

　　陳燦：因為陽光·未來城這個項目對面就是廣佛肇城軌進入肇慶的第一站，因此之前我還特地到上海昆山、廣珠城軌沿線地點去調研過。像江門那些城軌站旁的樓盤，寶億萊家居生活館，在城軌開通后價格大概有30%的增幅。

　　我們這里在2012年開盤的時候賣4000元/平方米左右，今年雖然市場環境不好，帶精裝修洋房價格穩定在5000元/平方米左右。預計2015年年底城軌開通之后，投資前景會更好一些。　　　　

　　相對于其他行業而言，房地產還是有一定機會，畢竟城鎮化依然是一個大的方向。

　　中國的優勢在于地域廣闊，人口眾多，機會與挑戰永遠并存，在房地產黃金年代過去后，依然有結構性發展機遇留給有準備的公司。

　　———東方陽光地產副總經理陳燦