寶億萊時代地產押注舊改4年業績翻十倍 先租模式存風險

開發周期長“先租”模式潛存風險

四年業績翻十倍 時代地產押注舊改的危與機

王小明

2月9日，家居飾品加盟，總部位于廣州的時代地產公布了內房股2014年首份年報。公告顯示，時代地產報告期內實現合同銷售額152億元，同比2013年的111億元增長38%，開家居生活館，從2010年的14.66億元銷售收入增長10倍至現在的152億元，時代地產僅用了4年的時間。

作為深耕珠三角的區域型房企，時代地產的快速擴張與其快速的項目并購以及介入廣州舊改獲取低成本土地不無關系，其在廣州區域的不少項目均通過舊改方式獲得，當前仍有20多個舊改項目處于洽談中。

在不少行業人士看來，通過舊改獲得土地的成本優勢顯而易見，但其中潛在的風險也不容忽視，尤其是佳兆業危機之后，舊改項目帶來的不確定性更為明顯，上市之后正處于規模快速擴張期的時代地產如何規避“佳兆業式”的危機？

并購擴展的模式

2013年底才完成上市的時代地產，是近年來廣東地區業績增長最快的房企之一。根據該公司向《中國經營報》提供的資料顯示，2010年到2013年期間，其物業銷售收入分別達到14.66億元、30.9億元、94.43億元，加上2014年實現的152億元銷售收入，年復合增長率達到了驚人的80.7%，遠超一般的成長型房企。

作為區域型房企，時代地產所布局的城市卻十分有限，廣東省外僅有湖南長沙一個項目，其余都集中在珠三角地區的廣州、佛山、中山、珠海、清遠等5個城市，寶億萊家居飾品，截至2014年底，其總土地儲備規模也僅943萬平方米。

在規模有限的基礎上實現業績的快速增長，這在如今的房地產領域甚為少見，時代地產依賴的是其快速的項目并購能力，以及介入城市舊改來規避與行業龍頭的直接PK。梳理時代地產的歷史可以發現，正是通過大手筆并購項目公司和參與舊城改造，時代地產才得以在華南市場站穩腳跟。

時代地產的前身是創立于1999年的翠逸地產，這家由時代地產創始人岑釗雄與執行董事之一關建輝創立的項目公司，當時通過開發翠逸家園項目，而進入廣州住宅物業開發市場。

2000年3月，岑釗雄創辦了香港時代投資，2001年5月，香港時代投資與獨立第三方廣州百潤置業有限公司聯合成立了中外合作經營企業——時代集團，一直到2007年7月廣州百潤置業退出，時代集團成為外商獨資企業。

隨著地產開發業務的發展與擴大，2007年開始，岑釗雄開始通過收購擴張。其中包括：收購中山凱旋并開發時代白朗峰項目，進入中山住宅物業開發市場；通過收購珠海中珠，開發時代廊橋(珠海)項目，進入珠海住宅物業開發市場；通過開發佛岡石聯項目，進入清遠市住宅物業開發市場。

2011年，時代集團又通過收購佛山捷豐力及深圳金海地，開始進入湖南長沙住宅物業開發市場，并間接持有長沙玫瑰園項目50%的股本權益。

截至2013年9月上市前夕，時代地產在上述6個布局城市已經擁有了28個處于各開發階段的物業項目，其中廣東省就占了27個，包括廣州10個、佛山6個、珠海6個、清遠3個及中山2個，上述28個項目總地盤面積約432.83萬平方米，總建筑面積約1127萬平方米。

轉租業務介入舊改

但項目并購只是時代地產規模快速增長的必要條件，在盈利能力上，時代地產更多依賴的是低成本所獲取的土地。2014年，通過公開交易市場和城市改造項目，時代地產新增了9宗土地儲備，對應新增的建筑面積為109萬平方米，平均土地成本僅約2870元/平方米，同期，其項目銷售均價則達到了10900元/平方米。

“時代地產單位土儲成本很低，項目位置也較好，受惠于較低的土地成本及未來繼續收購舊區改造項目，其毛利率可維持在30%左右。”評級機構惠譽認為，通過舊改獲得低成本的土地有助于時代地產穩定的盈利表現。

事實上，在時代地產上市前后，其一直對廣州舊改市場保持極高的關注度。2012年12月，時代集團收購了一家名為廣州至德的企業，廣州至德主要通過旗下的至德科技、廣州廣德昌在內的附屬公司在廣州的城中村經營轉租業務。通過該筆收購，時代地產獲得了城中村中的若干租賃樓宇，并將其翻新并轉租與外部租戶。

這筆收購當時并不引人注意，但事實上這卻是時代地產介入廣州舊改的一招妙棋：由于歷史原因，廣州大多數位于城中村的建筑缺少所有權證，作為“三舊改造”政策的一部分，廣州市政府近年啟動了相關改革，以解決城中村相關建筑及地塊的所有權問題。

通過收購目標公司介入城中村建筑的轉租業務，時代地產不僅獲得了穩定的租金收入，還能在相關城中村改造中拿到“先入為主”的權力：截至2013年6月30日半年內，時代地產的轉租業務產生的租賃收入已經超過5000萬元，并成功拿到了多個舊改項目的改造權。

“在廣州地區今年我們有7個項目將在年內完成改造，總占地面積約75萬平方米，另外還有20個城市改造項目已簽訂合作意向書，總用地面積約600萬平方米。”時代地產方面向記者透露。

時代地產方面并不否認介入轉租業務所帶來的業務協同性，“鑒于城中村的業務潛力，我們認為透過轉租業務的早期市場占有將使我們在未來有關該城中村的潛在再開發活動中處于有利地位，此外還能給業務帶來穩定的租金收入。”時代地產方面對記者表示。

開發周期長 舊改難度不小

據時代地產財務總監陳偉健透露，在公司2014年實現的152億元銷售中，有20%左右的銷售貢獻均來源于三舊改造項目，2015年時代地產的銷售目標預期是165億元，預計仍將有20%跟三舊改造有關。

由于此前佳兆業因舊城改造項目被封盤而引發財政危機，市場普遍憂慮該類項目的政策風險在增加，對此，時代地產主席兼行政總裁岑釗雄表示，佳兆業事件屬于個別案例，時代地產對舊改業務并不特別擔心。“城市更新概念有利城市可持續發展，是國家鼓勵節約利用土地的必要方法，現在全國各地的舊改政策總體是一致的，未見有明顯的政治風險，時代地產不會因此停止舊城改造項目的拓展。”

但時代地產面臨的風險卻并不小，該公司招股書的資料顯示，寶億萊家居飾品，2010年12月，時代地產就開發位于廣州蘿崗紅衛村的一幅土地(由四個社區組成)，與廣州紅衛經濟聯合社訂立一份為期6個月的合作協議。根據該合作協議，廣州紅衛經濟聯合社負責獲得政府及現有住戶的相關批準，以及以項目公司的名義拆遷村中現有物業及重新安置村中現有住戶。只要項目公司履行其于合作協議項下責任并與相關土地主管當局訂立土地出讓合同，時代地產就將對其進行收購取得土地使用權。

為此，時代地產向廣州紅衛經濟聯合社支付了500萬元，協議書稱，如果因拆遷及重建計劃未獲得至少80%村民的同意，上述合作協議將予以終止。由于拆遷進展并不順利，2011年6月，時代地產與廣州紅衛經濟聯合社在原合作協議基礎上簽訂了一份補充協議，將雙方合作協議的期限延長至2014年6月。2012年9月13日，蘿崗區政府就兩個社區(紅衛村一號社區及二號社區)所處的部分土地(總地盤面積約為257600平方米)頒布了三舊改造計劃批文，在土地改造計劃同時取得90%村民的同意后，時代地產拿下了該項目。

岑釗雄還表示，寶億萊軟裝設計，“雖然項目周期長難度大，但相信舊改是獲得長期利潤的合適方法，未來集團還會提升舊改項目比重，預計2015年集團的舊改項目在土儲中的比例會提升至10%左右。”