寶億萊上實發展謀劃互聯網+房地產 要玩輕資高PE?

北青網房產王娟娟

　　越來越多的房地產開發商開始探索“輕資產”模式，這之中包括老牌國有房企上實發展(600748.SH)。而上實發展探索“輕資產”的關鍵詞則是時下牛市火熱的“互聯網+”。

　　此前，上實發展向資本市場拋出60億元的定增方案，在這之中，包括以3億元募集資金收購龍創節能42.35%股權，同時向龍創董事長曹文龍定增2000萬股。而今日晚間該公司再次公告，下屬子公司將收購王巖所持有的北京復方科技有限公司(下稱“北京復方”)3.75%股權。至此，從智慧節能到智慧醫療，上實發展借“互聯網+房地產”向智慧城市生態系統探索的目的逐漸清晰。

　　“國企在很多方面被資本市場詬病，保守、步子邁不大，但上實算有很大突破，這次動作密集，而且國資企業肯拿股權出來不容易。”一熟悉上實發展的國資分析師人士對《第一財經日報》如是評價。

　　收購龍創發力智慧節能

　　據上實發展總裁助理胡文魄介紹，寶億萊軟裝設計，從決定收購到與龍創達成共識并做出一系列收購方案僅用了40天左右的時間。但收購龍創其實早有苗頭。“我們原來的兄弟公司現在的子公司上實創投此前手里就有龍創10%的股份，了解龍創在建筑智能節能方面的很有經驗。”他稱。

　　實際上，除收購外上實發展還將計劃使用募集資金中的2億元，用于對龍創節能增資。增資完成后，公司將坐擁龍創近70%的股份。在胡文魄看來，收購龍創節能股權是上實發展在智慧節能領域邁出的關鍵一步，開一家家居飾品店要多少錢>，龍創未來的市場空間不可小覷。

　　一房企高管對本報記者分析，房地產企建筑能耗確實很大，寶億萊軟裝設計，僅僅以上海的存量市場來看，寶億萊家居生活館，未來一年建筑節能改造的空間就在3000~4000億元。

　　而龍創節能正是致力于提高建筑的能源使用效率。據該公司總經理曹文龍介紹，公司主要從事建筑設備(土建、裝修、墻電、廚電)運營節能的咨詢、設計和工程服務，以及提供高端住宅、酒店的智能化物聯網應用解決方案。目前主要合作地產商包括萬科、華潤以及香港的九龍倉。耳熟能詳的項目包括上海世博會中國館項目、廣州W酒店項目等。

　　從業績上來看，龍創2014年營業收入5.7億元，同比增52%;凈利潤4965萬元，同比增近28%。“目前我們手里的合同大概有13億元，訂單業績都不發愁。”曹文龍對龍創業績頗為自信。

　　值得一提的是，上實發展與龍創節能主要股東及管理層團隊還簽訂了業績補償協議，收購完成后，雙方約定如龍創節能2015至2017年度累計實現凈利潤20000萬元，將給予管理團隊一定獎勵，反之則由上述股東向上實發展予以現金補償。

　　終極目標：智慧城市運營

　　早在北京復方、龍創節能之前，上實發展其實就已在新產業方面有過多筆嘗試，包括投資譽德動力、發起設立云圖科技等，據本報從上實發展獨家獲悉，上實發展未來有意借龍創節能的平臺成立3~5億規模的相關戰略并購基金，并購更多房地產上下游的“智慧概念”公司。

　　上實發展投資管理部相關負責人介紹，如果龍創能夠達到預期業績目標，那么上實發展還會在2~3年里繼續收購全國5~10家互補的企業，進行產業協同、合作。

　　除了智慧節能領域，上實發展的智能服務還將涉及智慧家居、智慧辦公、智慧養老等方面，而該公司的終極目標是希望從傳統的城市開發轉向智慧城市運營，最基本的就是立足于互聯網、大數據。

　　“我們希望從細分領域逐漸尋求突破，通過一個個垂直細分領域的落實，打造智慧城市的生態系統，爭取這些增值服務未來幾年內能為公司貢獻三分之一的利潤。”上述負責人透露，未來公司收購動作還將加大。

　　而對于公司目前的房地產主業，上實發展則意圖促進現有住宅及商業地產項目升級換代，市場范圍也將有原來的輻射全國回歸到聚焦上海以及華東市場。“我們將由原來的單單賣房逐漸轉變到到，更多的是物業持有和管理。”胡文魄稱。

　　由具體項目來看，上實發展此前60億定增中部分募集資金用于投資青島國際啤酒城改造項目二三期工程，目的是推進金融+文化地產項目的開發;而此前的崇明東灘養老產業則是對準的養老地產。

　　輕資產高PE?

　　當前房地產行業已經發展到成熟階段，行業競爭激烈、土地成本日漸高昂，堅持原有的重資產模式，風險較高。

　　上述房企高管稱，開家居生活館，現在的房地產行業已經進入下半場——白銀時代，簡單粗暴的“拿地賣房”模式已經不可持續，行業相對飽和，利潤會越來越薄 。在此之下房企或如萬科一樣追求規模，或如碧桂園對準細分市場，而另外一種就如上實發展，轉向“輕資產”提升主業附加值來提高PE。

　　前文提到的國資分析人士指出，上實發展收購的龍創節能是時下熱門行業公司，A股可參考的公司是延華智能(002178.SZ),該公司目前的PE在百倍以上，比上實發展高出數倍。對比來看，未來上實發展PE翻倍不成問題。

　　上海一券商地產行業分析師認為，此前上實發展60億元的定增將為公司降低財務成本和杠桿率。“有錢有項目”，對于上實發展來說可將企業規模再做大。而智慧城市則可以作為公司未來新的利潤增長點。但目前看，上實發展涉足的新產業尚無成熟的商業模式落地，更多地要等待公司未來做出具體的項目。

　　胡文魄也坦言，目前房地產企業進軍智慧城市屬于新的探索，尚無成熟的落地的商業模式落地，但行業前景值得肯定。