樣板房軟裝設計找寶億萊一線城市房地產進入成熟期

   

　　35城住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映新房市場的成熟度，市場相對成熟，成交增速放緩，新房市場規模已見頂

　　隨著中國房地產市場告別“黃金十年”，全國各地樓市都火爆、所有產品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，一去不返。我們相信，未來十年左右，中國房地產市場整體上仍有較大發展空間，但“分化”將成為關鍵詞。尤其是區域市場分化將趨于顯性化，正如2012-2013年度，在一線城市和少數二線城市房價高漲的同時，多數三四線城市只是不溫不火，而溫州和鄂爾多斯等個別城市甚至還在下跌。而區域市場的分化，又與區域經濟、產業結構、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應、供求關系等有著錯綜復雜的關系。本文主要對35城住宅市場所處的生命周期進行比較分析。

　　一般而言，事物的發展都有生命周期，多會經歷從萌芽到滅失的過程。一個城市新建住宅市場的發展同樣具有生命周期性特征, 具體來講可分為啟動期、成長期、加速期、平穩期、成熟期、衰退期等階段。

　　對一個城市住宅市場發展所處周期，筆者主要從社會經濟發展基本面和新房市場發展現狀兩個維度進行考量。前者從宏觀層面體現房地產市場發展所處的外部環境，后者直觀反映新房市場的總量變化。

　　社會經濟發展基本面選取人均GDP、人均可支配收入、城鎮化率和第三產業占GDP比重四個指標，新房市場選取住宅成交量及住宅新開工量兩個指標。通過指標標準化及專家打分賦權重，最后得出城市住宅市場發展生命周期的綜合指標。

　　35城社會經濟發展基本面指標

　　1.人均GDP 。筆者對2012年35個重點城市人均GDP進行排名，整體上可以分為三個層級。

　　第一個層級：人均GDP 達8萬元以上，主要為一線城市的深圳、廣州、北京和上海，及部分沿海發達及省會城市如大連、天津、長沙、杭州、南京、寧波、呼和浩特、青島和沈陽。根據錢納里經濟發展階段模型，此類城市已處于發達經濟階段，同時處于后工業發展期。

　　第二個層級：人均GDP 為5萬元至8萬元，包括武漢、廈門、濟南、鄭州、烏魯木齊、南昌、福州、成都、長春、銀川、合肥、太原和西安。根據錢納里經濟發展階段模型，此類城市已處于發達經濟的成熟階段。

　　第三個層級：人均GDP 在5萬元以下，包括昆明、哈爾濱、石家莊、蘭州、重慶、海口、貴陽、西寧和南寧。根據錢納里經濟發展階段模型，此類城市處于工業化階段中的加速期。

　　當然，由于2005年以來人民幣兌美元已累計升值超過30%，以及中國的特殊國情，在界定35城經濟發展階段方面，錢納里的理論只能作為一個籠統的參照。

　　2.人均可支配收入。居民受惠于經濟發展，生活水平提高，會增加購房需求。2012年全國35個重點城市人均可支配收入可分為三個層級。

　　第一層級：3.5萬元以上，包括深圳、廣州、寧波、廈門、杭州、北京和南京。

　　第二層級：2.5萬元至3.5萬元，包括呼和浩特、濟南、青島、長沙、西安、天津、福州、大連、成都、武漢、沈陽、合肥和昆明。

　　第三層級：2.5萬元以下，包括鄭州、貴陽、南昌、長春、石家莊、重慶、太原、南寧、哈爾濱、海口、西寧、銀川、烏魯木齊、蘭州。

　　3.城鎮化發展水平。城鎮化發展水平反映人口向城市的集聚過程和集聚程度，也是國家或地區經濟發展程度的一個重要指標。城鎮化伴隨的城市人口聚集、城市規模擴大以及城市結構變化都將為房地產業的發展提供空間，且從中長期趨勢來看，城鎮化是擴大城市房地產市場需求和推動房地產業發展的一個極其關鍵的因素。目前全國35城受經濟發展水平等因素制約，城鎮化水平差異明顯。主要分為三個層級。

　　第一層級：80%及以上，包括深圳、廣州、上海、北京、太原、合肥、天津、廈門、南京、沈陽。此類城市城鎮化發展速度趨于停滯。

　　第二層級：60%至80%，多數城市集中于該區域，此類城市城鎮化增速逐步放緩。

　　第三層級：60%以下，包括重慶、南寧、石家莊、長春和哈爾濱。此類城市城鎮化發展仍處于加速階段。

　　4.第三產業占比。第三產業比重指標反映一個地區的現代化程度和經濟社會發展水平,2012年全國35個重點城市第三產業占GDP的比重排名，分為三個層級。

　　第一層級：60%及以上，包括北京、海口、廣州和上海。其中，海口作為全國重要的旅游城市，具有一定的特殊性。此類城市發展處于后工業化階段。

　　第二層級：45%至60%，包括呼和浩特、烏魯木齊、深圳、濟南、太原、貴陽、南京、哈爾濱、西安、杭州、廈門、蘭州、成都、青島、昆明、南寧、武漢、天津、福州。此類城市發展處于工業化成熟階段。

　　第三層級：45%以下，包括西寧、沈陽、寧波、銀川、大連、長春、鄭州、石家莊、長沙、重慶、合肥、南昌。此類城市發展處于工業化加速階段。

　　當然，需要指出的是，錢納里的理論是指代一個國家，而中國35個重點城市，除了各自城市經濟發展程度有差異之外，部分城市在承擔國家產業布局方面也有明顯差異，所以在此只能籠統地參考此理論。

　　35城新房市場發展指標

　　1998年住房體制改革后，中國住宅市場發展迅速，但不同城市發展的節奏有差異。一個城市新建住宅市場的生命周期，主要用市場規模來衡量。筆者選取住宅成交和住宅新開工兩個指標，寶億萊軟裝配飾，對其近五年增幅均值進行排名。

　　1.住宅成交面積。住宅成交面積反映城市新房市場發展階段，增幅均值越大，說明市場發展速度越快，處于成長期或加速期。反之，增幅趨于縮小，說明市場處于平穩期和成熟期。2009年至2013年，35城住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映新房市場的成熟度(見圖1)。

　　從增幅排名來看，增幅均值較小的城市中，上海、深圳和廣州經濟發達，市場相對成熟，成交增速放緩，新房市場規模已見頂;而長春、南寧等城市經濟相對較弱，住宅市場步伐卻同樣較慢，說明住宅市場有效需求不足，房企進入要相對謹慎。

　　增幅均值較大的城市中，廈門、福州增速快，二者都是經濟相對發達的沿海區域，住宅市場依舊活躍，說明市場表現突出。貴陽、西寧、太原等中西部城市經濟發展滯后，住宅市場高增速，說明市場發展已脫離社會基本面。

　　2. 住宅新開工面積。住宅新開工面積反映城市新房建設階段，其中增幅均值越大，說明市場仍處于快速成長期。反之，則說明處于平穩或成熟期。2009年至2013年35個重點城市住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映市場所處階段(見圖2)。