家居軟裝館加盟寶億萊最可靠地產巨頭步入白銀時代

　　“招保萬金”年報業績含金量下滑

　　隨著萬科昨日公布2014年年報，房地產板塊四大金剛“招保萬金”年報全部出齊。從各家年報數據來看，四大上市房企營收和凈利潤仍穩步上升，然而，業績的含金量卻在下滑。地價上漲、房價下跌，加之融資、營銷等成本上漲，都在蠶食著開

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發商的盈利空間

　　⊙記者 朱楠 ○編輯 全澤源

　　房地產政策暖風頻吹，傳遞中央穩定樓市決心的同時，亦透露出房企面臨的行業整體困局。這種困局，在剛出齊的四大房產巨頭年報中有充分顯露。

　　隨著昨日萬科2014年年報的出爐，房地產板塊四大金剛“招保萬金”年報全部出齊。憑借著2014年的出色表現，保利地產也成為繼萬科后之后，第二家完成了千億營收的上市房企。然而，四大金剛業績的“含金量”卻在下滑；地價上漲、房價下跌，加之融資、營銷等成本上漲，都在蠶食著開發商的盈利空間，顯示“白銀時代”已經來臨。

　　面對此種境況，萬科總裁郁亮昨日表示，萬科已經放棄規模、堅定轉型，在鞏固傳統業務的同時，探索新的利潤增長點，在真正的拐點來臨前找到“船票”。

　　毛利凈利均下滑

　　從四大上市房企整體情況來看，毛利率的持續下降仍是難以逆轉的趨勢。2014年年報數據顯示，除金地外，其余三家上市房企2014年毛利率均出現同比下降。其中，萬科2014年毛利率繼續下滑1.5個百分點，家居軟裝體驗館>，至20.8%；保利地產年內公司結算毛利率為32.03%，同比下降0.13個百分點；招商地產毛利率為37.33%，同比下降約6%。

　　地價大幅上漲，寶億萊家居飾品，并在房價中占比日益提升，是上述房企毛利率下滑的共同原因。唯一實現毛利率同比增長的金地集團，則是由于公司2011至2012年項目大幅降價，導致2013年毛利率已大幅下降至26.3%。到了2014年，降價項目已結算完畢，從而使得當年毛利率小幅回升。

　　值得關注的是，作為央企的招商地產，報告期內毛利率大幅下降6%令人大跌眼鏡。而事實上，由于低毛利產品集中結算，招商地產在2014年前三季度的毛利率水平一直偏低，單季毛利率分別為37%、34%和28%，但四季度高毛利項目鯨山九期的結算超過45億元，令當季度毛利率回升至43%，全年毛利率水平亦回升至37%。

　　由于毛利率的拖累和各項費用的上升，除保利地產外，報告期內四大上市房企的凈利率也出現下降。其中，萬科2014年結算凈利率較上年下降0.6個百分點，為11.41%。招商地產2014 年凈利率為12.7%，降幅為4.21%，與銷售毛利率下滑幅度相當。

　　出乎意料的是，金地集團在毛利率同比上升的情況下，凈利率卻同比下跌了2.07個百分點，為10.88%。銀行證券分析師趙強認為，公司凈利率下滑的核心原因有三點：其一，計提存貨跌價準備使得資產減值損失相比2013年增加了4.35 億；其二，公允價值變動收益減少導致投資收益減少；其三，公司賠償款增多導致營業外支出為1.03 億。

　　凈利潤同比上升的保利地產則顯示出良好的成本控制能力。保利地產年內公司結算毛利率為32.03%，較上年下降了0.13個百分點；但公司銷售凈利率13.05%，較上年同期上漲0.2個百分點。

　　積極培育創新業務

　　伴隨著業績“含金量”的日益下降，開家居生活館，房地產行業利潤空間日遭擠壓已成為不爭的事實。在分析人士看來，土地成本過快上漲，房價整體漲幅放緩，使得房企的毛利受損。同時，融資成本不斷上漲，也蠶食著開發商的盈利空間。

　　“被稱為暴利的房地產時代正在逝去。按照這個節奏，房地產行業平均凈利潤率將向制造業靠攏�！币晃粯I內專家向記者表示，未來房地產利潤率存在進一步下滑的可能，很多房企拿了高價地，這些項目推遲入市已經帶來了極大的財務成本，寶億萊軟裝設計，必然在未來陸續推出，寶億萊軟裝設計，如果市場不出現明顯好轉，項目售價將承壓，利潤空間將受到限制。此外，房企在推廣渠道上花費的財力也正在不斷增加，宣傳與管理費用率都在不斷攀升，企業后期核心凈利潤還將面臨被吞噬的命運。

　　正因如此，萬科總裁郁亮認為，房企應向制造業學習在白銀時代，甚至青銅時代生存的秘籍——學會賺小錢。

　　“房地產行業從黃金時代到白銀時代是趨勢，任何政策有可能起到作用，但無法改變這個發展趨勢�！庇袅猎谧蛉张e行的萬科業績推介會上表示，“萬科未來將堅定轉型、勇敢試錯，在鞏固傳統業務的同時，探索新的利潤增長點，在真正的拐點來臨前找到屬于萬科的那張船票�！�

　　事實上，這一趨勢已在四大上市房企年報中初露端倪：“地產主業+創新業務”將是未來房企發展的主要模式。

　　在近期舉行的業績交流會上，保利地產副總經理劉平表示，公司將以地產開發為主業，同時整合相關資源，謀求在商業運營、養老地產、房地產金融等方面的創新發展；萬科則將“三好住宅”+“城市配套服務商”作為未來十年的業務版圖；招商地產則將地產主業作為“一個根基”，海外拓展和輕資產平臺作為“兩條新路”，城市綜合體、主題產業園和健康醫療地產作為“三片沃野”，大力開拓新業務。來源上海證券報)

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