萬達富力“強強聯合”？王健林疑似“甩包袱”

　　在萬科與萬達合作擱置九個月之后，萬達商業高調宣布已于2016年12月19日與富力地產達成了戰略合作協議。

　　相比不了了之的“萬萬合作”，這一次，萬達和富力公布了合作細節，具體到未來五年的投資數額和開發數量：從2017年到2021年，寶億萊家居飾品，雙方每年合作開發5個商業綜合體，5年投資300億元，開發25個商業綜合體項目。

　　甚至迫不及待地宣布，2017年，雙方首批合作的5個項目分布一、二線城市。

　　雙方的合作方式也已初步確定，由富力地產負責項目主要投資、建設，而萬達主要負責規劃設計、招商運營及部分投資。項目將使用萬達廣場品牌。

　　見地君打探到，雙方合作的基礎，來自于萬達過去在城市里已拿下的地塊。簡單來說，在前期投資階段，是萬達出地，富力出錢。雙方合作的首批項目，將會在2017年開建。

　　截至發稿，萬達與富力之間如何進行收益分配，仍不為外界所知。見地君了解到，一般情況下，雙方會根據出資額確定股權比例，如果投資富力占大頭，那么相應的股權比例和后期的收益比例應該也會占大頭。

　　另外，熟悉商業運營的廣東流通業商會執行會長黃文杰告訴見地君，由于萬達后續將會對持有物業輸出管理和服務，那么在后期的租金收益中，雙方共同成立的合作公司一般會先支付這部分管理服務費用給萬達，余下的收益才是按股權比例分配。

　　“未來合作是一種有效防風險、擴規模的途徑，因此有好的合作伙伴，雙方應該不會推辭。”克而瑞分析師沈曉玲告訴見地君。

　　值得一提的是，雖然近兩年來萬達商業一直在向輕資產模式轉型，但將萬達廣場的開發和土建打包給別家房企來做，尚屬首次。“這標志著萬達商業進入輕資產經營新階段，加速萬達商業從開發向服務轉型。”萬達集團董事長王健林在簽署合作協議后表示。

　　而對于富力地產而言，類似的合作已有先例。廣州的富力萬科云啟項目，就是由富力和萬科按3：1的股權比例進行投資建設；廣西南寧富雅國際總部基地項目，寶億萊家居飾品，也是富力和雅居樂通過成立聯營公司，各持50%股權聯袂打造，等等。

　　不過，在此前的合作中，富力多數扮演的是“出地”或者“共同拿地”的角色。而近一年多來，全國重點城市地價持續高漲，市場競爭激烈，富力不可避免地面臨著嚴峻的拿地難題。

　　據中國土地勘測規劃院城市地價動態監測，2016年第二季度，全國重點城市地價水平為5468元/平方米，環比增長1.87%，寶億萊家居飾品，同比增長5.69%；其中，商服地價水平為9037元/平方米，環比和同比增速分別為0.95%和3.77%。

　　“鑒于上半年的地價走勢，集團決定對收購額外土地保持審慎態度。”富力2016年中報顯示，上半年富力僅花費55億元收購土地7幅，權益建筑面積僅149萬平方米。

　　“現在一二線城市地價高企，萬達商業拿地成本極低，由萬達出地，再加上萬達廣場已形成的標準化建設模式，項目成本會降低很多，對于富力而言，也可減輕財務壓力。”一位接近合作的人士告訴見地君。萬達商業2016年中報顯示，集團新購置的土地平均成本僅為1346元/平方米。

　　另一方面，富力地產毛利率也呈現逐年下滑跡象。2014年，富力地產整體毛利率為37%，2015年度下降至34%。2016年富力地產中報顯示，與2015年同期的31.5%相比，整體軟裝寶億萊家居飾品，其2016年上半年總體毛利率降為27.1%，原因在于“期內兩個新城市及兩個舊城市的新項目已竣工及交付的物業，于期初錄得輕微較低毛利率，以吸引客戶”，并且“13個直接與去年同期可比的銷售項目，僅3個項目毛利率增加，1個項目毛利率持平及9個項目毛利率下降”。

　　而參與萬達廣場銷售和租金分成，或將改善這一局面。萬達商業2016年中報顯示，集團投資物業租賃及物業管理收入同比2015年上半年增長28.02%，另外，萬達購物中心的出租率達到96.33%，平均租金達到102.8元/平方米/月。“商業綜合體的價值高低取決于運營水平。考慮到萬達廣場一般位于離城市中心較遠的區域，這樣的出租率和租金收益算是不錯的了。”黃文杰向見地君表示。

　　在黃文杰看來，在商業綜合體運營情況整體不樂觀的今天，萬達商業在“去大店改小店”、從消費型向體驗型業態轉變、增加創新商戶保持吸客力的一系列變革，正在進一步提高其品牌溢價能力，而其即將于2017年推廣至萬達廣場的智能化管理系統，也將在一定程度上降低項目的人工成本、保證運行品質和降低運行能耗。

　　富力地產聯席董事長兼總裁張力也承認，與萬達合作，將大幅增加富力地產利潤和優質持有物業，提升富力地產公司價值。

　　“現在很多品牌開發商都有自己的商業團隊，有經營了一段時間的商業品牌，不太可能放棄自己的成果來跟萬達合作，而富力剛剛進入購物中心這個領域，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，又在公寓、寫字樓等方面有成熟的經驗，雙方合作就是一個契機的事。”黃文杰向見地君表示，此次合作如若成功，或將打造出一個輕重資產合理分配的示范效應，帶動更多品牌開發商參與到萬達商業輕資產模式的匹配合作中去。

　　“對于正在追求業績快速增長的富力而言，通過打造萬達廣場，模擬和學習萬達在大型商業綜合體上的運營經驗，也吻合富力后續在綜合體開發上的需求，有利于企業的進一步成長。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向見地君表示。

　　在王健林的設想里，2016年萬達計劃開業50個萬達廣場，其中超過20個是輕資產；2017年以后，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場的速度，其中40個以上是輕資產。而在與富力的協議中，雙方僅約定5年開發25個商業綜合體項目，每年只合作開發5個。

　　“這意味著，如果將萬達輕資產運營比作乙方的話，那么萬達或許正在等更多的‘甲方’加入。”一位資深業內人士表示。

　　不過，在同策咨詢研究總監張宏偉看來，萬達商業所謂的“輕資產轉型”，只是處理不良資產的手段。“一二線核心城市或運營狀況比較好的優質項目，仍然持有，而位于三四線城市或運營狀況不好的項目，則‘輕資產化’，將風險轉嫁給市場或其他合作方，這或許才是萬達的考慮。”

　　“巧合”的是，萬達商業和富力地產，都有一個共同點：同在謀求A股上市，并且截至2016年11月24日，在665家IPO企業待審名單中，兩家排名相對靠前，分別排在167位和180位。

　　“在這個節點宣布合作，跟萬達商業當初在H股上市后欲造概念，宣布與萬科合作的手段如出一轍——為了在資本市場贏得聲譽和議價能力，事先綁定品牌開發企業，描述宏大遠景，令廣大股民的期望值提高，有利于企業回A的估值提升和上市前后的股價上漲。”張宏偉向見地君表示，一般來說，公司估值主要跟經營指標有關，但某些重大合作利好，尤其是剛好趕上某些概念的風口期，股價會漲得更厲害。

　　“從這個角度看，以合作求發展或許只是表面工作，真正的深意在于通過A股IPO上市融資緩和高企的資產負債率。”

　　基于這樣的判斷，張宏偉認為，屆時雙方合作落地的項目可能不會有預期那么多，“或許只會象征性地落地一兩個項目，而且落地后還會不會有更多的合作，就更難說了。”

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