解密中海并購中信地產

　　解密中海并購中信地產

　　余舒虹

　　763

　　2016-03-28

　　余舒虹

　　中海地產3月中旬宣布并購中信旗下住宅地產業務，包括中信地產及中信泰富旗下地產業務，交易對價為310億元，涉及總資產逾千億。

　　并購雙方如何算計這一筆大生意？未來雙方的業務整合是否會得出1+1＞2的結果？

　　中海為何并購中信地產？

　　3月14日，中海地產和中信股份雙雙發布公告稱，中海全面收購中信旗下中信地產和中信泰富的住宅物業組合，寶億萊家居飾品，交易對價預計為310億元。中海地產獲得中信布局于25城、總建筑面積為2400萬平方米的土地儲備。中海擬采用“股權+資產”的交易形式，擬向中信配發10%的股份及轉讓價值約61.5億元的資產。

　　據中海內部人士透露：本次收購中信的資產包，共涉及25個城市，約2400萬平方米土地儲備，大部分位于一二線城市，其中，北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都10個城市的土地儲備約1800萬平方米，占整體的75%。

　　在全行業千億級以上房企中，中海的土地儲備最少。截至2015年底，中海的土地儲備總建筑面積4144萬平方米（不含中海宏洋），如此單交易完成，中海的土地儲備增長58%。

　　克而瑞分析師房玲認為，此次并購的中信地產土地儲備有很多位于北上廣深四個一線城市，其中上海土地的注入對中海來說甚是及時。自2013年拿下梅隴地塊后，中海在上海招拍掛市場上再無新地塊入賬，僅在與中建的整合中獲取了幾個在售項目。“重利潤的中海對于一線城市高價地塊的爭奪較為謹慎，通過并購的方式獲取一二線城市的土地或是最理想方式。”房玲說。

　　此外，中信地產習慣于打造超級大盤，寶億萊家居飾品，擁有大量的旅游地產項目，其中，中信泰富2005年與萬寧政府合作打造的神舟半島10年僅開發了四分之一。但由于拿地早、規模大，中信大部分旅游地產項目的土地成本較低。“資產包沒有好壞，都是資源，怎么做，去體現它的價值這才是重點。凡是我們在經營的資產，就不會成為我們的負擔。”中國海外董事局主席郝建民表示。

　　中信并入的25個城市中，惠州、東莞、萬寧、九江、黃山為三線城市，中海尚未進入，其他的城市，中海均已深耕多年。據記者了解，2015年，中海地產有4家城市公司的銷售過百億，分別是北京、上海、佛山、濟南，中海在蘇州、成都等地亦規模甚大。此次并購所獲得的土地儲備，有利于進一步提升中海在各相關城市的市場占有率。

　　據中海內部人士透露：本次收購中信的資產包，以在建和待建項目為主，其中在建項目約1500萬平方米，占總土地儲備的約62.5%，已經可以銷售或短期內入市銷售，可迅速貢獻營收與利潤。

　　此外，此次并購若完成，中信將成為中海的第二大股東，并在中海董事會擁有一名非執行董事的席位。中海方面對記者表示：中信成為中海的股東后，未來，中海與中信將有更多的合作。

　　3月18日，郝建民審慎提及年度銷售目標：不考慮并購中信的影響，中海2016年的目標是銷售額1850億港元，同比增長2.4%。

　　中信賣單是否劃算？

　　3月24日中信股份的業績發布會上，中信股份董事長常振明主動提及重組一事，其表示，中信要在所涉足的行業中打造成非常有競爭力的龍頭企業，如果憑自身實力打造不了，就會和行業的領導者合作。這次（和中海）的重組業務，就是在這種原則下進行的。同日，中信副董事長兼總經理王炯稱，中信旗下房地產業務是非金融業務的重要部分，但公司整體上市后，發現房地產市場業務面臨重要的成本問題，比如建安、財務等方面。相比之下，中海作為國有控股公司，在成本控制方面優于其他公司。

　　此前，中信集團內部的龐雜地產業務已歷經多年的整合歷程，一直未有進展。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，中信地產和中信泰富在區域劃分和產品區隔上一直不清晰，都是住宅、商業地產、旅游地產幾個產品線同設，導致兩者都想跟集團要資源。

　　本次中海以“股權+資產”的形式換取中信旗下的住宅業務。其中，中海向中信轉讓的資產價值約61.5億元。該部分資產究竟是什么？中海、中信雙方均未披露。但種種跡象表明，中海向中信轉讓的資產屬商業物業無疑。

　　一位接近中信的人士分析，未來中信的地產業務將更多與金融相結合，通過商業地產資產證券化、試水PPP等方式，為中信提供穩定收益。調整之后的房地產業務中，房地產屬性將進一步弱化，金融屬性則不斷增強。

　　就本次交易來看，中信獲得中海10%的股權及60余億的資產，對價是否劃算？

　　根據克而瑞的數據，2014-2015年，中信地產的銷售額分別為人民幣215億、231億，中信泰富的數據不詳，但行業普遍測算每年約數十億。那么，2015年，整體軟裝寶億萊家居飾品，中信地產及中信泰富地產的銷售額大體按300億元測算。比照行業龍頭萬科2015年的銷售利潤率7%測算，2015年，中信地產及中信泰富地產業務的凈利潤約21億元。

　　如果并購完成，中信將持有中海10%的股份，2015年，中海的凈利潤為333.1億港元，那么中信將以其股權獲得權益利潤約28.3億元人民幣。

　　換言之，通過做中海的二股東，其所獲得的利潤高于其自己做地產的利潤，而且還可以額外獲得60多億的商業資產。

　　1+1能否大于2？

　　千億級的并購，其整合難度極高，中海是否有能力實現并購整合1+1＞2的效應？

　　經濟觀察報梳理，中海過去三年中已經完成三次兼并收購，軟裝設計家居產業鏈，交易對價近700億元。

　　2010年，中海完成蜆殼電器的股權收購并將其更名為“中海宏洋”，此舉背后是集團以中海宏洋完成對三四線城市布局的考慮。

　　2013年8月，中海的母公司中建，將旗下中建股份房地產事業部、中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入中海地產。至此，中海成為中建系中唯一的地產整合平臺。

　　如果再加上本次并購，中海共計獲得了超過3700萬平方米的土地，其中亦展現了中海的并購財技。“并購中建地產直營業務，以及本次收購中信地產住宅業務，均未動用中海的現金。”中海內部人士表示。