萬科劉肖：房企轉(zhuǎn)型發(fā)展要順應(yīng)供給側(cè)改革之勢

　　剛于16日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議重申了房子的“居住”定位，提出建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。可以預(yù)見，這一調(diào)控原則和方向的確定將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。2017年房地產(chǎn)市場走勢將如何變化？在供給側(cè)改革背景下，房企如何轉(zhuǎn)型突圍？帶著這些問題，記者采訪了萬科集團高級副總裁、北京區(qū)域本部首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖。

　　“2017年房地產(chǎn)市場將回歸理性增長，市場平穩(wěn)是企業(yè)主動提升產(chǎn)品品質(zhì)的前提和基礎(chǔ)。過去萬科一直秉持的理念就是為普通人造好房子，現(xiàn)在我們要探索通過產(chǎn)品創(chuàng)新、運營模式創(chuàng)新，在供給側(cè)改革中收獲更多發(fā)展的動能。”劉肖說。

　　房地產(chǎn)市場步入理性增長的“白銀時代”

　　經(jīng)過多年發(fā)展，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場已基本告別“極度短缺”時代。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心測算，2012年至2013年前后，我國城鎮(zhèn)家庭整體上實現(xiàn)戶均一套房。去年以來，在住房供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變化的背景下，一線城市和部分熱點城市房價的快速上漲，很大程度是緣于投機和投資需求，由此積聚的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險不容忽視。

　　劉肖認為，“在此關(guān)鍵節(jié)點，中央經(jīng)濟工作會議重申房子的‘居住’定位，強調(diào)要抑制房地產(chǎn)泡沫，對于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。”

　　對于未來房地產(chǎn)市場走勢，整體軟裝寶億萊家居飾品，劉肖表示，短期看供求，長期看基本面。他認為，我國仍處于城鎮(zhèn)化進程中，經(jīng)濟發(fā)展的水平和質(zhì)量不斷提升、居民收入水平不斷提高、消費需求升級和對良好居住條件向往的大趨勢沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本面仍然向好。但與過去不同的是，支撐房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化進程、居民收入增長等勢能經(jīng)過前期集中釋放，已經(jīng)呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，房地產(chǎn)市場也相應(yīng)地從超速增長的“黃金時代”步入理性增長的“白銀時代”。

　　劉肖對2017年房地產(chǎn)市場走勢的判斷是“理性的增長”。他認為，要想在“白銀時代”獲得持續(xù)發(fā)展，需要把握城市發(fā)展節(jié)奏與趨勢，以購房者的消費需求為導(dǎo)向，把企業(yè)運營的重心放在產(chǎn)品上，做好為城市發(fā)展與客戶消費升級的服務(wù)，才能贏得長遠的發(fā)展。

　　“去年以來，一些開發(fā)企業(yè)看到市場向好，迎合投機者激進開發(fā)，寶億萊家居飾品，甚至大舉加杠桿炒地、捂盤惜售，這些企業(yè)在短期繁榮中能掙到錢，但長遠看，他們并未培養(yǎng)自己的品牌與真正的用戶，不利于企業(yè)長期發(fā)展。”

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域分化加劇。劉肖表示，“因城施策”的調(diào)控思路非常正確，區(qū)域公共服務(wù)資源的差異化決定了房地產(chǎn)市場發(fā)展的差異化，只有“分類調(diào)控”“因城施策”才是符合國情的調(diào)控方向。他進一步表示，“因城施策”不僅體現(xiàn)在限購、限貸，還應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展需要，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加土地供應(yīng)彈性。

　　劉肖認為，近期北京市土地出讓方式改“價高者得”為“限房價、競地價、競自持、評方案”，就是政府因城施策，在完善土地出讓制度、培育租賃市場供應(yīng)主體、引導(dǎo)資源合理配置方面一次重要的供給側(cè)改革探索，而選擇以眾籌破題，則是萬科順應(yīng)制度創(chuàng)新的實踐共鳴。

　　以需求為導(dǎo)向?qū)で筠D(zhuǎn)型發(fā)展著力點

　　當(dāng)前，供需結(jié)構(gòu)變化、居民住房消費升級正在促使房地產(chǎn)行業(yè)從“規(guī)模增長”向“質(zhì)量升級”加快轉(zhuǎn)型。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰曾表示，未來房地產(chǎn)市場面臨的不再是需求不足或沒有需求的問題，而是需求改變了，產(chǎn)品卻沒有變，質(zhì)量和服務(wù)跟不上的問題。

　　劉肖對此非常認同，他表示，萬科已經(jīng)認識到市場的變化，并且從戰(zhàn)略上進行了調(diào)整，以需求為導(dǎo)向?qū)で筠D(zhuǎn)型升級發(fā)力點。“規(guī)模增長遭遇天花板不等于市場遭遇天花板。”

　　據(jù)了解，萬科在數(shù)年前就開始布局養(yǎng)老、家裝等細分市場。與鏈家攜手創(chuàng)建萬鏈公司，正是其掘金裝修市場的一個舉措。數(shù)據(jù)顯示，在成立不到一年時間，萬鏈已經(jīng)在北京市場做到規(guī)模第一，單月接單量升至1000套，并有望達到一年1萬套的目標。

　　此外，萬科開始重新審視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，將業(yè)務(wù)理念定位于生活照護、特色康復(fù)、社區(qū)活動與情感互動等方面，并以此打造養(yǎng)老產(chǎn)品線。北京怡園光熙長者公寓正是北控與萬科合作，資源互補共同打造的北京市醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的標桿養(yǎng)老項目。劉肖透露，未來幾年時間，將以北京為主，拓展約20個養(yǎng)老項目，基本完成萬科北京區(qū)域養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局。

　　在項目開發(fā)上，萬科也開始探索從傳統(tǒng)的“開發(fā)銷售模式”轉(zhuǎn)變到“經(jīng)營服務(wù)模式”。劉肖透露，近期萬科拍下的海淀永豐兩塊“100%自持”地塊，就將成為以管理和經(jīng)營服務(wù)為主要收入來源的試驗田。劉肖表示，公司擬邀請共建合作企業(yè)加入到開發(fā)環(huán)節(jié)，建成后共同持有，通過2B或2C的模式租賃。“這樣，從一開始就把需求和供給對接，既解決了前期投資開發(fā)資金成本高的問題，也節(jié)省了推廣銷售等中間環(huán)節(jié)的高額成本，從而嘗試降低一線核心城市居住成本。”

　　房地產(chǎn)行業(yè)集中度還將進一步提升

　　在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段，由于準入門檻低、利潤水平高，大量資質(zhì)不高、資金鏈脆弱、管理不規(guī)范的中小房企出現(xiàn)。據(jù)住建部門不完全統(tǒng)計，全國約13.6萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中絕大多數(shù)是中小企業(yè)。

　　去年的中央經(jīng)濟工作會議提出，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。此前，重慶市市長黃奇帆透露，從2016年開始三年內(nèi)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，重慶市每年將關(guān)閉500家房地產(chǎn)公司，3年關(guān)掉1500家。

　　劉肖認為，集中度的提升能夠有效解決住宅品質(zhì)低、生產(chǎn)管理粗放、交付糾紛多等市場亂象，讓企業(yè)更加重視產(chǎn)品、設(shè)計、服務(wù)的溢價，對行業(yè)轉(zhuǎn)型升級意義重大。“近年來銷售收入排名行業(yè)第一的萬科僅占到市場銷售額不到3%，整體軟裝寶億萊家居飾品，行業(yè)前十名加在一起也不到20%，說明行業(yè)集中度提升還有較大空間。”

　　劉肖認為，平穩(wěn)理性的房地產(chǎn)市場是企業(yè)主動提升產(chǎn)品品質(zhì)的前提和基礎(chǔ)。長期來看，他建議，政府可以通過推進住宅產(chǎn)業(yè)化、提高綠色建筑的比重、追溯土地出讓金資金來源等方式，寶億萊家居飾品，提高技術(shù)和資金門檻，促進行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

原標題： 原標題:萬科劉肖：房企轉(zhuǎn)型發(fā)展要順應(yīng)供給側(cè)改革之勢