恒大地產簽對賭協600223大德匯通議：2020年7月前完成A股上市

　　12月18日，澎湃新聞從獲得的一份《恒大地產戰略投資項目推介資料》中發現，恒大地產已經完成回A股的路演，按照時間表，恒大計劃于2017年1月份公布最新的重組方案。資料顯示，恒大估值從2298億元下調至2280億元，而恒大與戰略投資者簽署的對賭協議顯示，恒大地產最晚A股上市期限為2020年6月30日。

　　按照文件上的內容顯示，恒大地產已經于10月20日完成投資者路演，按照項目時間進度表，恒大將于2017年1月15日完成A股上市公司公告重組方案程序，于2017年4月28日恒大地產重組上市完成。

　　

　　恒大地產作為此次引入戰略投資者的主體，香港上市公司內保留的業務包括安基BVI、恒大健康（00708.HK）和恒騰網絡（00136.HK）。其中，安基BVI通過廣州超豐和廣州凱隆兩層的設計，持有恒大集團的全部股權。

　　而恒大集團旗下的文化業務、金融業務、互聯網業務，以及以海花島和啟東海上威尼斯為代表的旅游文化開發業務，都仍將留在港股平臺。此外，嘉凱城52.78%的股權也將保留在港股。

　　從正式披露借殼深深房A(000029.SZ)到完成投資者路演，恒大地產只用了半個月的時間。

　　10月3日，中國恒大(3333.HK)公告披露，深深房A(000029.SZ)將以發行A股或現金方式購買中國恒大境內附屬公司廣州市凱隆置業有限持有的恒大地產100%股權。由此，傳聞已久的恒大地產回A路徑正式浮出水面。

　　恒大地產注入深深房后，恒大集團將持有深深房82%以上股權，本次參與增資的戰略投資者合計持有12%以上的股權，軟裝設計家居產業鏈，流通股約6%。

　　恒大地產本次的募資對象包括中信系、景林投資、長安信托以及若干機構投資者，按照時間表，目前恒大地產與戰略投資者已經簽署附條件的增資協議，同時完成戰略投資者繳款及工商變更登記手續。

　　此次投資規模為20億元，投資形式是以現金方式增資，恒大地產的估值為1980億元，投資后達到2280億元，投資期限為3+1+1年（3年鎖定期，1年解禁退出期）。同時，投資退出的方式有三種，除了上市后在二級市場通過出售股票退出之外，廣州凱隆置業回購及恒大地產分紅也是退出的一種方式，此外還可以長期戰略持有，凱隆置業股權補償戰略投資者50%的股權。

　　可以看到，恒大對自身估值略有回調，在此前恒大地產的一份路演文件中顯示，如果恒大地產順利回歸A股，其估值將達到2298億元。在A股同類公司中，僅次于萬科A（000002.SZ）的2637.55億元。

　　從交易結構來看，凱隆置業將持股86.84%，合伙企業以20億元的份額持股0.88%，余下12.28%的股權由其他戰略投資者出資280億元持有。

　　同時，恒大地產將對投資者作出業績承諾以及收益兜底。

　　文件顯示，恒大地產擬對投資者承諾，在未實現上市的情況下，恒大地產將兜底保證投資者年均7.79%的投資收益。根據資料顯示，只要恒大地產在2017年、2018年、2019年的可分配利潤分別超過32億元、41億元、44億元，即可保證戰略投資者三年的年均收益率不低于7.79%。

　　

　　如果在2020年6月30日前恒大地產尚未實現上市，則廣州凱隆將按初始投資成本（300億元）回購戰略投資者持有的恒大地產股權；若戰略投資者不接受回購，則廣州凱隆將給予戰略投資者所持股權比例50%的股權補償。

　　截至6月30日，恒大地產的總資產為9268億元，凈資產613億元，資產負債率為82%，寶億萊家居飾品，營業收入866億元，寶億萊家居飾品，現金余額為1946億元。

　　根據世邦魏理仕的評估，截至6月30日，恒大地產土地儲備的評估值為5242億元，土地儲備原值為2516億元，土地增值額為2726億元，按扣除50%土地增值稅和25%企業所得稅后增加的凈資產計算，恒大地產的資產負債率為73%。

　　目前，恒大地產擁有的土地儲備面積為1.67億平方米，項目總數452個，累計平均成本1370元/平方米。據世邦魏理仕根據目前市場價值評估，恒大地產的土地儲備評估總值為5242元，增值2726億元，增值率為108%。

　　重組上市后，上市公司總股本為238億股，其中廣州凱隆持有198億股，戰略投資者持有30億股，上市公司原股東持有10億股。

　　若恒大地產未來三年累積實現利潤未達承諾業績，則廣州凱隆應將未實現業績比例對應的股份數量補償給上市公司，上市公司總股本相應減少，戰略投資者持股比例相應提升，按照12倍動態市盈率計算，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，在完成業績比例為70%-90%的情況下，2020年戰投持股市值及三年累積收益率測算如下：

　　

　　此次戰略投資者入股后會降低恒大地產的資產負債率，由目前的93%降至90%。此外，文件內容顯示，目前恒大地產給出了6個不同發行股份的價格：

　　

　　截至12月16日收盤，中國恒大股價為5.04港元/股，跌幅0.79%，在港股的估值僅為689億港元（約617億元人民幣）。

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