“利潤王”中海地產：后千億時代的并購生意

（原標題：“利潤王”中海地產：后千億時代的并購生意）

[摘要] 國企一方面有資金，另外一方面有資源，可以通過整合來實現儲備的增量。我們可以看到中海去年并購了中建股份，今年又并購了中信地產，不但增加了項目，還優化了一二線城市的儲備。

時代周報記者 古月 發自廣州

天下大勢，分久必合。

繼去年以338億元人民幣完成母公司中國建筑(601688)的地產項目注入交易后，中海地產（00688.hk，以下簡稱“中海”）以310億元交易對價買入的中信地產及中信泰富旗下地產業務整合，預期也將于今年內完成。

“關于中信的整合，已經接近尾聲了，我們希望能夠盡快完成這單交易”在8月22日中海2016年度中期業績會上，中國海外發展董事局主席郝建民如是說。

對于交易雙方，這無疑是個雙贏局面。傳統的開發模式已不再適應當下，改變迫在眉睫。換而言之，在國企整合浪潮下，通過整合其他公司地產業務獲得土地儲備和項目以實現外延式擴張，最終做大做強房地產主業，是中海地產自2010年始便在進行的一大戰略布局。

中信建投地產首席分析師陳慎曾在一次分享會上對時代周報記者表示，對于未來的企業發展空間而言，國企可能更加有優勢，“國企一方面有資金，另外一方面有資源，可以通過整合來實現儲備的增量。我們可以看到中海去年并購了中建股份，今年又并購了中信地產，不但增加了項目，還優化了一二線城市的儲備”。

與中信的整合，加大了中海提高銷售目標的底氣。郝建民在業績會上表示，目前與中信的交易已進入尾聲，考慮到并購因素影響，今年中海的銷售目標將提高13%至2100億港元（約合1795.95億元人民幣），未來“十三五”規劃內，中海的合約銷售目標有望達到4000億港元（約合3420.85億元人民幣）。

現實的另一面是，蟬聯“最賺錢房企”多年，在后千億時代，中海的并購生意又將如何進行？

拿地驟減的秘密

2013年，中海新增土儲總建筑面積達到882.8萬平方米，與2012年全年相當。2014年，家居行業升級轉型 ，中海新增土地面積1174萬平方米，整體軟裝寶億萊家居飾品，拿地金額424億元人民幣。步至2015年，中海開始收縮在購地方面的支出，是年僅購入17 幅位于國內 13 個城市共 596 萬平方米的土地儲備。2016年上半年，中海僅拿下分別位于濟南、香港、南昌和長春的共四幅地塊，折合建筑面積共228萬平方米，總計拿地金額99億港元。

有中海內部人士向時代周報記者解釋，2016年上半年較少拿地的主要原因是，與中信的整合最快今年內便可完成，屆時資產包注入，將為中海提供大量優質的土地資源。

2015年5月，中建地產直營業務注入中海地產完成，這為中海帶來約1100萬平方米的土地資源。2016年，中海通過增發配股的方式收購中信樓面面積3155萬平方米的土地資源，折合地價僅3550元每平方米。這些項目主要分布在一二線城市，合計權益建筑面積2352萬平方米，相當于中海去年年底土地儲備的57%。

花旗稱，一旦與中信交易完成，中海土地儲備將進一步增加至6700萬平方米，從而令其降低在公開競投的需要。

這家企業從2010年開始，寶億萊家居飾品，便進行大規模兼并收購來獲取土地和項目資源，截至目前交易對價近700億元，涉及數千萬平方米土地儲備。郝建民表示，未來會多以并購及合營方式進一步增加土儲。

2010年3月，中海地產以約15億港元收購蜆殼電器50.1%股權，同年6月，蜆殼電器正式更名為“中國海外宏洋”。

這家企業因持有光大地產約70%股權，從而令中海透過這次收購成功控股光大地產，并獲得蜆殼電器在北京、廣州在內的6個城市約190萬平方米土地儲備。

2013年8月，中海宣布其控股股東中國建筑股份，擬將旗下多個平臺的房地產發展業務注入中海地產。注入方式為中海地產母公司增發股份16.9億股，認購總代價約338.2億元人民幣。

2016年3月14日，中海宣布以310億元收購中信股份旗下的中信泰富及中信地產全部股份。其支付方式包括，中海將向中信配發約10%股份，合共代表297.24億元價值；此外，中海需向中信轉讓其資產對價，價值約61.5億元。

值得注意的是，在以往的收購過程中，除中海宏洋外，中海其他兩宗收購并未支付現金，而是采用了資產置換、發行新股、配股等方式。

這得以讓中海保持充足的現金流。2016年上半年中海地產持有現金達1179.73億港元，現金短債比7.11，整體軟裝寶億萊家居飾品，現金總額甚至超過了企業的總有息負債額，出現了10余年來的首次凈現金狀況。

郝建民特別指出，10多年來公司首度出現凈現金狀況。這是由于國內流動性改善，集團銷售回款比去年同期大幅增加至720.7億港元，這些因素的影響使得集團于6月底出現凈現金狀況。

利潤之王

然而，在部分業內人士看來，與同為房企千億俱樂部的成員相比，中海近年的增長目標仍顯謹慎。

按照計劃，中海2016年合約銷售目標為2100億港元（約合1785億元人民幣），到2020年合約銷售將達4000億港元(約合3400億元人民幣)。

來自克而瑞的研究數據顯示，按照目前的銷售速度，2016年將有包括萬科、碧桂園、綠地在內的5家房企全年銷售額突破2000億元人民幣，萬科、恒大甚至將超3000億元。

不過，曾有業內人士指出，就規模而言，過去10多年萬科一直是行業老大，但就盈利能力而言，中海的利潤總額已連續10多年保持行業第一。

2015年，中海地產實現凈利潤333.1億港元，穩居行業利潤第一。2016年上半年，中海毛利潤同比上漲5.4%至220.4 億港元，凈利潤同比增長20.6%至196.9 億港元。同為行業巨頭的萬科，2016年上半年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤53.5億元。而保利歸屬上市公司股東凈利潤僅為49.6億元，碧桂園歸屬上市公司股東凈利潤則為53.9億元。

郝建民認為，中海“利潤王”的底氣來自于強大的并購整合能力和穩健的財務結構。過去10多年，這家地產央企屢創上市房企境外發債低利率的紀錄。2015年7月，中海在境外成功發行了一筆6億歐元（約合41.06億元人民幣）的債券，期限4年，票面利率僅1.75%。系中國上市房企境外債的最低利率。

據時代周報記者了解，按照中海地產內部要求，其內控就是要保持各項指標年度兩位數增長，拿地成本利潤率15%是紅線，保持股票價值和低成本融資。

對于這一點，深圳一房企高管對記者表示，低“三費”、低融資成本、中高端項目高周轉，再加上收購兼并資產帶來的收益，是中海衛冕“利潤王”的制勝法寶。

數據顯示，減去物業重估公允值帶來的凈利，寶億萊家居飾品，2016年上半年，中海的利潤是行業老大萬科53.51億元的兩倍多，更是同屬千億軍團的中國恒大20.17億元的6倍多。

根據時代周報記者了解，在規模化擴張上，中海地產已成立專業負責城市更新部門，這意味著該公司未來在土地獲取方式上將更為多元化。