中海地產35億剝離三四線資產 維持最賺錢房企地位

　　原標題：中海35億剝離三四線資產 維持最賺錢房企地位

　　完成對中信的地產業務兼并后，軟裝設計家居產業鏈，中海地產（00688.HK）繼續在盈利和規模上保持穩定增長。

　　10月18日，中海地產發布三季度財務報告，今年前9月已實現營業務收入1065.9億港元（約合925.8億元人民幣），經營溢利達到351.6億港元（約合305億元人民幣），繼續保持著盈利能力最強房企的地位。

　　在銷售規模上，中海地產雖然不及恒大、碧桂園等房企的增速，但依然接近完成上調后的全年目標。今年前三季度，中海已實現銷售額約1715億港元（約合1489億元人民幣），完成全年目標超過八成，排名全國房企第6位。8月份，中海曾將今年的銷售目標提高至2100億港元（約合1796億元人民幣）。

　　由于與中信地產間對價高達310億的整合案采用股權和資產作為交易對價，并由此增加大量土儲，中海在前三季度有別于其他激進開發商，只斥資217億元購買土地，目前手上現金仍有約1518億港元（約合1318.5億元人民幣），整體軟裝寶億萊家居飾品，處于這家公司歷來的最高水平。

　　即便因收購中信的地產項目帶來大量有息債務，中海目前的凈負債率依然僅為16%，處于地產行業的絕對低位。充足的現金狀況和較低的負債情況，將讓中海在地產行業重回調整期后具備良好條件把握兼并收購的機會。

　　中海表現出的財務狀況，讓外資投行對其前景繼續看好。瑞信在一份報告中指出，中海前三季度34.2%的經營毛利率好于預期 ，今年全年的毛利情況還有望進一步改善。另外，中海的營業額也占到瑞信全年預測的六成，這一比例高于去年同期。

　　瑞信對中海盈利前景的樂觀預期，還源于中海在完成對中信地產業務收購后，隨即對這批資產的非優質部分進行了內部騰挪。

　　數日前，中海地產曾宣布將一批三線城市的住宅項目出售給子公司中海宏洋（00081.HK），作價35.16億元。這些項目主要位于揚州、惠州、黃山、濰坊、淄博、九江及汕頭等三線城市，市場估值為200億元，總建面約952萬平方米，相當于中海宏洋目前土儲的一倍。

　　這批項目絕大部分就是來自于收購的中信地產資產包，濰坊、淄博兩地的項目則來自于去年完成整合的中建地產。

　　在今年3月份宣布與中信地產的整合方案后，市場一直有關于這場收購中部分項目并不算太好的質疑。面對這種疑慮，中海地產主席郝建民曾在業績會上輕松地表示，“誰跟你說的，等我賣了你再去看看。”

　　如今看來，中海對這部分資產的處置早有安排，將這些位于市場去化難度大、利潤較低的項目出售后，中海地產將集中發展位于一二線城市的項目，從而繼續保持較強的盈利能力，并形成錯位發展、區域互補的情況。

　　接盤者中海宏洋正是中海旗下專注三四線城市發展的地產平臺。目前中海地產持有中海宏洋37.98%的權益，為其控股股東。

　　在中海的整體發展策略中，收購而來的中海宏洋就是專做三四線城市的獨立平臺。這出收購源于2009-2010年間，三四線市場表現出的巨大空間，如今的恒大即由此時發跡。中海當時也希望在保持穩健的發展態勢之際，同時又能抓住三四線城市的波段性機會。

　　2010年，中海花費約13.8億元并購了原光大地產剝離的地產業務平臺，從而作為一個獨立平臺專做三線城市。在其隨后的地產戰略中，中海地產則專注在一二線核心城市發展，寶億萊家居飾品，對于利潤的追求高于一切。

　　這種戰略安排，一定程度上也促成了中海地產過去多年來一直保持最賺錢房企的地位。而從其長久以來在資本市場上的表現，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，健康財務狀況，高盈利能力來看，這次將非優質資產剝離也屬必然。