寶億萊軟裝論黃金時代落幕之后中國地產金融的新趨勢

很長一段時間，我認為要想知道什么是最好的選擇，Follow the Money就是！有這么一個印象是有一次參加清華房地產校友的聚會，寶億萊軟裝配飾，一位在校生問莫天全“為何很多師兄都不做自己專業的工作，而改行去做了互聯網、金融等跨行的事？”，我記得他的回答就是“Follow the Money!”,理由是金錢會引導人們去他們該去的地方，一個能付得起高薪的行業勢必會是高端人才的聚集地，這個行業也必然會是一個高增長的行業。

想想我自己的職業歷程，似乎也印證了這樣的判斷。我從施工企業起步，進入房地產行業，又從做戰略研究做到了投資，進而地產基金。在這樣的遞進選擇中，似乎還不完全是受高薪的誘惑，而是覺得應該找到事情主導的動力。我對地產行業的理解是認為“地產即金融”，地產行業的利潤來自于加杠桿，地產的藝術就在于資本的調度。我以為金融的重點就在于兩端：投資端和融資端，地產的重點應該在投資端，應該是以投資能力來吸引資本的注意，獲得匹配的資本。

當我沿著這樣的路徑一路走來，發現事情的發展并完全符合想象。在實操過程，金融更多的體現為融資行為，在于找錢。這又是一種“Follow the Money”的邏輯，我們需要了解各類金融機構的融資屬性，從低到高去嘗試對接成本盡可能低的錢，為了達到這個目的我們需要改造自己、包裝項目、接受城下之盟。而資本端是什么邏輯？他們也是“Follow the Money”，盡管客戶存在不同的偏好，他們就是有辦法通過各式的組合來“拼縫”、“走通道”，完成所謂的“制度套利”，客戶那邊是潛規則的“剛性兌付”，機構之間比較的是“中間差價獲取能力”。在這個邏輯下，管理資本端的“財富管理”大多變成“理財銷售”。于是就形成了這樣的怪現象：針對地產投資的金融產品一方面要高收益，另一方面卻要求低風險，同時還要求盡可能短的固定期限，完全不去考慮風險收益匹配，以及現實的期限匹配問題。

于是事情這么發展開來：當地產企業遭遇銀行的限貸，他們發現信托的監管存在變通的可能，于是信托崛起；當信托開始從嚴，寶億萊軟裝配飾，基金子公司突然從證監會方面打開方便之門，于是又一個行當成為熱門；當金融市場化的進程不斷加深，大資管時代到來，金融牌照變得不是那么遙不可及，地產商們發現其實命運也可以自己掌控，于是自己開始做地產基金，入股民營銀行，做小貸公司，做互聯網金融。又由于始終金融與地產之間存在著行業壁壘和認知的差異，金融機構也無法深入管控地產的操作，索性就做起了“典當行”的生意，普遍以債權的思維操作，通過層層抵押式增信來捆綁地產商的手腳，以保證能夠在固定的期限實現固定的收益，而地產商也樂得少一些干擾因素，自己蒙頭賺錢。這樣各得其所的雙贏模式如果基于的是一個仍然會不斷上揚的行業可能還真是一個全民分享暴利增長行業紅利的好方法，大家共同富裕。可惜，好景不長，這個基礎行業出現問題了。

房地產行業出現什么問題了？高歌猛進傻子都能賺錢的“黃金時代”結束了，這一次不是什么宏觀調控帶來的調整，而是這個行業發展到這個規模之后所出現的必然調整。城市化進程進入后半段，人口紅利消化殆盡，行業性產能過剩，海量庫存有待消化，而人們對房產的投資動力后勁不足。當這個行業的主力需求人群從60、70后轉為80、90時，他們要么原本就不缺房（他們的60、70后父母已經為他們儲備了不止一套房），要么就真的買不起房（如果他們的父母也買不起房的話），要么就不再認為居住一定要靠買房來解決（難道真的要買那么遠郊的房來降低自己的都市生活體驗嗎？），而他們原本的人口基數就是比上一代人陡降，那么剩下既有購買欲望又有購買能力的人群還剩多少可想而知。所以當國家對房地產的宏觀調控政策從“松”到“促”時，以往常見的刺激性反彈再也難見。這個被打了太多激素又被捆綁了太多枷鎖的行業，終于到了需要好好調整的時刻了。這已是行業性問題，再用以往的典當式融資思路來看待地產金融顯然是不合適的，甚至都不可以說大公司就一定沒問題，這兩年百強地產企業在瞬間崩塌都已不是個案。

那怎么辦？徹底放棄房地產行業？徹底不做地產金融了？顯然答案應該是NO！作為“衣食住行”四大剛需入口的行業，房地產行業從來都不可能消失，從來都應該是支柱行業，房地產對整體經濟的貢獻永遠都不可忽視，永遠都會是人們的一個重要投資方式。現在的問題不是不投，而是要換個思路來考慮投資。我以為Follow the Money不過是表象，當金錢處于盲目之時，正是體現投資機構專業能力之時，而再正確的做事都不如做正確的事，什么是正確的事？Follow the Trend!跟隨趨勢！

那么我們所面臨的大趨勢是什么？經歷過投資拉動下多年高速增長的中國開始進入慢車道，全面產能過剩，創新亮點不足，國家急需找到新的增長點保持經濟活力。同時，中國已成為世界第二大經濟體，財富積累也同時成為世界第二，一方面大國之間的競爭不可避免，國際競爭形勢愈發復雜，另一方面中國的購買力也成為世界覬覦的目標，如何把握好如今的地位決定未來的長期走勢。在這樣的大背景下，貨幣超發會是一個常態，新一輪放水正在進行，低利率（甚至零利率）預期愈發強烈，投資是唯一避免貨幣貶值的辦法。

也就是說錢其實不是問題，錢往哪投才是大問題！我們看到最近的怪現象：無實質利好的A股開始強力反彈，銀行存款進入“負利率”狀態，余額寶為代表的互聯網理財收益破3，而萬科等地產企業發行公司債不斷創新低到了3.5%附近堪比國家信用！金融市場從“錢荒”轉為了“資產荒”，投資渠道看似豐富，優質資產卻是求之不得！未來什么是好的投資？我在投資圈得到的普遍共識是：1、股權投資（尤其投年輕人的創業投資）；2、海外投資（跟隨全球資產配置趨勢）；3、升級投資（重點消費升級、生產方式升級，生活方式升級等）。

具體到房地產行業又是怎樣的趨勢呢？我的觀察是： 

1、行業發展趨勢：地產規模化→地產金融化→地產服務化，從重資源轉向重資本和重人才；

2、存量市場轉向增量市場，住宅開發走向沒落，產業地產運營成為主流，地產商模式從重資產的開發模式轉向輕資產的運營模式；

3、產業分工將不斷細化，專業人才將受到重視，地產人創業潮剛剛開始；

4、對社區入口的爭奪以及對存量客戶的盤活和轉化將成為大型開發商的重點關注；分兵突圍、拆分將成為地產商獲得估值增長的主要辦法。

如果再考慮疊加互聯網時代帶來的變化，我認為有這幾點需要重點關注：

1、互聯網估值泡沫對整個資本市場定價的影響；

2、互聯網金融帶來的資產證券化的另類可能；

3、互聯網讓基于C端的出發成為一種可能；

4、互聯網改變著人們的生活方式從而導致對產品使用功能的再認識；

5、互聯網正在引起組織方式的變革，組織的小型化個體化成為趨勢。

因此以跟隨趨勢的邏輯來看待地產金融未來的發展趨勢，我是這么判斷的：

堅持在開發領域做投資的需要考慮合作企業的生存能力，首先要有紅海競爭的獨門絕技（要么能控制好成本，要么具備強大的銷售能力），可以通過共同發起并購基金的方式參與行業大的整合機會;

存量時代到來，優質的核心資產將成為搶手貨，要做好資產證券化準備，開家居生活館，同時要積極尋找好的運營團隊進行合作，開家居生活館，要避免純硬件的接盤；

城市更新將是一個大產業，通過改造運營提升將是資產盤活增值的主要辦法，會涌現一大批優秀的輕資產運營團隊，投他們，跟隨他們一起成長；

互聯網金融會是解決存量資產持有盤活的重要金融工具，低利率時代，互聯網金融結合實體資產的經營性收入會是一個絕佳的投資策略；

線下的資產管理能力決定線上的“互聯網+”能走多遠，地產空間的決勝在于線下場景空間的營造以及真實的基礎服務質量，要投就投具有資產管理能力的團隊，寶億萊軟裝配飾，或者就自己組建資產管理團隊；

地產大轉型是一個數萬億的市場，存在無數種價值增長點（哪怕是簡單的分拆），在這個時點要具備投行思維，擁有再多的牌照不如做一個明白的地產大投行。